履保篇：甚么是不动产买卖时的价金履约保证制度（履保）？买卖房子一定要办吗？
一笔房屋土地的买卖动辄数百上千万元，早年在作不动产买卖交易时，由于配套的保障措施不甚完善，导致最容易发生纠纷的环节经常出现在遇上假买卖诈欺、以及代书（地政士）过户有瑕疵这两种状况。尤其，假买卖诈欺这一类的智慧型犯罪更是屡出新招，近来新闻上还发生有歹徒利用制作精细的伪造精致的土地所有权状，假装急著用钱要出售土地，愿意以低于行情价脱手给金主，而条件是必须立即支付一部分现金当订金，最终假地主却在拿走数千万之后便消失无踪。这一个案件规划之精密，中间甚至骗过金主御用的代书、律师等专业人士眼睛。因此，目前业界（房仲、地政士）在执行不动产交易时，大多会强烈建议客户采取履约保证方式办理过户，虽然必须多花费个几千块，但避免的风险却是几百上千万元的损失，所以达人也会建议，进行不动产买卖过户时尽量采取履保方式来确保你的权益。以下，达人就稍微介绍一下，甚么是不动产交易的履约保证制度，以及大概的流程。
不动产买卖价金履约保证的意义
简单来说，「履约保证」就是当双方签完买卖契约之后，找一个第三方公正人（不属于买方、卖方、房仲、地政士之中任何一方），负责用一个专门的帐户，保管买方陆续支付的买卖房屋款项，并且负责支付相关手续、税捐等费用。等到确认两边付钱和房屋过户动作全部完成了，再把剩余款项及利息全数移交拨款给卖方（原屋主）。这个制度的优点是，从签定买卖契约开始，到办理过户、交屋完成之间，都由公正第三方机构居间执行价金收受和拨款动作（履约专户），同时监督双方办理付款、过户的程序，避免因为买卖任何一方故意或过失的行为，导致契约无法顺利执行时（落跑、被查封、违约、一屋二卖），另外一方才不会因此发生损失或后续民事纠纷的一种制度。例如：买方支付一部分价金之后，屋主却拿著钱落跑了，或者是卖方的房子已经被完成过户登记，却无法顺利拿到全部的价金，后续还需要面对冗长的法律程序去追讨。
价金履约保证是在保什么？
「履约保证制度」，又有人称它为「成屋履约保证」、「交易安全制度」或是「买卖价金履约保证」。目前履约保证区分为两种形式：
一、买卖（契约）价金履约保证：如果交易失败，银行会把得利一方已经取得的非法律上利益，例如剩下的价金或不动产完整归还给受损失的一方。也因为担负的保证责任比较大，这种履保通常要收取手续费万分之４～６。
二、已收价金履约保证：也就是说银行只对已收之价金总额做保证的动作，交易失败，银行仅负责退还已收取的价金而已，某些银行会开办类似的帐户服务。
其次，履约保证制度主要对于买卖双方负责担保的内容（优点）是：
一、对于买方的保证：
由于过户前买方陆续交付的房屋价款，暂时都由银行履保专户保管，不必担心过户中房屋被查封或现实上无法过户，造成已经付出的款项却可能需要大费周章走法律途径向屋主追讨的麻烦，也可避免卖方恶意一屋二卖的风险。卖方若不能依约如期履行契约所定的过户登记义务，买方可依成屋履约保证制度约定方式完成催告并解除买卖契约，之后履约保证银行便可将买方已给付之价金（扣除税额）归还给买方。
二、对于卖方的保证：
由于买方的付款全都进银行专户里保管，不怕买方中途反悔不买（买方若违反买卖契约，已支付的款项将会被屋主没收），也不怕房子过户完成却拿不到完整尾款。买方若不能依契约如期履行约定的付款义务，经过卖方依照成屋履约保证制度约定方式，完成催告并解除买卖契约后，履证银行保证可以回复卖方不动产所有权；但若因故导致卖方无法回复所有权时，履保银行也会确保卖方可收到全额买卖价金。
目前市面上办理履保机构
目前市面上的履约保证业务大多透过所谓「建筑经理公司」（简称建经公司）办理，而这些建经公司大多是由银行投资成立，专门处理不动产营建、管理相关事项的机构，例如花旗银行的侨馥建经、华南银行的中华建经等。有时大品牌房仲公司本身也会成立自己的履约保证公司，来办理旗下店头成交的房屋案件，例如永庆房屋的合泰建经、信义房屋的安信建经、台湾房屋的第一建经、二十一世纪房屋的泛太建经，太平洋房屋的启大建经等等。
履约保证办理的流程
由于履保制度主要是在确保交付房屋价金流程安全，所以一般成屋（中古屋）交易流程中，通常是在买卖双方签订房屋买卖契约之后，才启动履约保证流程。价金履约保证开办的费用，一般为买卖成交总价的一万分之６，也就是，若以一笔成交价１０００万元交易来计算，开办费用就是６０００元，通常再由双方各半负担。以下是大致的履保流程：
（一）若房屋是透过房仲业成交时，通常会在征求双方同意办理履保方式后，即事先预开办履保专门帐户
（二）签订房屋买卖契约当天，由地政士向双方解说并签立履约保证委托契约，及核发银行履约保证书和汇款帐号号码给买卖双方，买方日后就是将各阶段款项陆续存入该专户帐号里
（三）履保公司会依据收到买方支付（现金或汇款）各阶段款项进度，通知买卖当事人（通常是以电话简讯通知）
（四）履保公司依据地政士办理过户过程中，所需支付的各项规费、水电费与应缴税费，在履保专户中扣除支付
（五）履保公司在最终收到地政士办理交屋完成通知后，扣除手续费、房仲服务费等剩余费用之后，结清帐户，将所余款项转给卖方
不动产买卖价金履约保证的意义
简单来说，「履约保证」就是当双方签完买卖契约之后，找一个第三方公正人（不属于买方、卖方、房仲、地政士之中任何一方），负责用一个专门的帐户，保管买方陆续支付的买卖房屋款项，并且负责支付相关手续、税捐等费用。等到确认两边付钱和房屋过户动作全部完成了，再把剩余款项及利息全数移交拨款给卖方（原屋主）。这个制度的优点是，从签定买卖契约开始，到办理过户、交屋完成之间，都由公正第三方机构居间执行价金收受和拨款动作（履约专户），同时监督双方办理付款、过户的程序，避免因为买卖任何一方故意或过失的行为，导致契约无法顺利执行时（落跑、被查封、违约、一屋二卖），另外一方才不会因此发生损失或后续民事纠纷的一种制度。例如：买方支付一部分价金之后，屋主却拿著钱落跑了，或者是卖方的房子已经被完成过户登记，却无法顺利拿到全部的价金，后续还需要面对冗长的法律程序去追讨。
价金履约保证是在保什么？
「履约保证制度」，又有人称它为「成屋履约保证」、「交易安全制度」或是「买卖价金履约保证」。目前履约保证区分为两种形式：
一、买卖（契约）价金履约保证：如果交易失败，银行会把得利一方已经取得的非法律上利益，例如剩下的价金或不动产完整归还给受损失的一方。也因为担负的保证责任比较大，这种履保通常要收取手续费万分之４～６。
二、已收价金履约保证：也就是说银行只对已收之价金总额做保证的动作，交易失败，银行仅负责退还已收取的价金而已，某些银行会开办类似的帐户服务。
其次，履约保证制度主要对于买卖双方负责担保的内容（优点）是：
一、对于买方的保证：
由于过户前买方陆续交付的房屋价款，暂时都由银行履保专户保管，不必担心过户中房屋被查封或现实上无法过户，造成已经付出的款项却可能需要大费周章走法律途径向屋主追讨的麻烦，也可避免卖方恶意一屋二卖的风险。卖方若不能依约如期履行契约所定的过户登记义务，买方可依成屋履约保证制度约定方式完成催告并解除买卖契约，之后履约保证银行便可将买方已给付之价金（扣除税额）归还给买方。
二、对于卖方的保证：
由于买方的付款全都进银行专户里保管，不怕买方中途反悔不买（买方若违反买卖契约，已支付的款项将会被屋主没收），也不怕房子过户完成却拿不到完整尾款。买方若不能依契约如期履行约定的付款义务，经过卖方依照成屋履约保证制度约定方式，完成催告并解除买卖契约后，履证银行保证可以回复卖方不动产所有权；但若因故导致卖方无法回复所有权时，履保银行也会确保卖方可收到全额买卖价金。
目前市面上办理履保机构
目前市面上的履约保证业务大多透过所谓「建筑经理公司」（简称建经公司）办理，而这些建经公司大多是由银行投资成立，专门处理不动产营建、管理相关事项的机构，例如花旗银行的侨馥建经、华南银行的中华建经等。有时大品牌房仲公司本身也会成立自己的履约保证公司，来办理旗下店头成交的房屋案件，例如永庆房屋的合泰建经、信义房屋的安信建经、台湾房屋的第一建经、二十一世纪房屋的泛太建经，太平洋房屋的启大建经等等。
履约保证办理的流程
由于履保制度主要是在确保交付房屋价金流程安全，所以一般成屋（中古屋）交易流程中，通常是在买卖双方签订房屋买卖契约之后，才启动履约保证流程。价金履约保证开办的费用，一般为买卖成交总价的一万分之６，也就是，若以一笔成交价１０００万元交易来计算，开办费用就是６０００元，通常再由双方各半负担。以下是大致的履保流程：
（一）若房屋是透过房仲业成交时，通常会在征求双方同意办理履保方式后，即事先预开办履保专门帐户
（二）签订房屋买卖契约当天，由地政士向双方解说并签立履约保证委托契约，及核发银行履约保证书和汇款帐号号码给买卖双方，买方日后就是将各阶段款项陆续存入该专户帐号里
（三）履保公司会依据收到买方支付（现金或汇款）各阶段款项进度，通知买卖当事人（通常是以电话简讯通知）
（四）履保公司依据地政士办理过户过程中，所需支付的各项规费、水电费与应缴税费，在履保专户中扣除支付
（五）履保公司在最终收到地政士办理交屋完成通知后，扣除手续费、房仲服务费等剩余费用之后，结清帐户，将所余款项转给卖方
