之前介紹了投資測算的邏輯——利潤線、現金流線，兩種邏輯由淺入深，如果沒有看到的可以看一下歷史消息或者輸入「投資測算」即可看到。

前期策劃中的投資測算其實是投拓與財務、成本、營銷、設計一起做的。財務人員需要提供融資數據、成本人員需要提供建安成本、營銷人員需要提供銷售價格和排期、設計人員需要提供強排方案、投拓人員需要提供土地基礎信息產品類型。

根據各部門數據匯總得出，項目的成本、費用、稅金、財務、營銷等數據，安排好項目各分區開竣工節點，收入及支出時點，形成項目的整個現金流量表。

其實就拿地前的投資測算，一般是由投拓人員獨立完成的，或者由投拓人員完成後其他部門進行審核。投拓人員完成投資測算需要很強的綜合能力。而針對拿地前的可研報告，投資測算是非常重要的一部分，也是最終決定項目可行與否的關鍵因素。所以投資測算需要投拓人員好好的琢磨和深入的了解各相關工作。

今天開始介紹投資測算的第一部分粗測。

國土部門推地都是成批次的推出，一批會有數塊土地，每家公司都會針對土地進行粗略的測算，用以確定本批次重點拿地的對象。

1、搜集地塊信息，確定地塊可開發總建築面積

通過容積率和地塊面積，可以計算出地塊的計容建築面積。

例：

第一列DAK2018010用地面積230.37畝=230.37×666.66=153578.46㎡；

容積率1.43，計容建築面積=153578.46×1.43=219617.20㎡。

注意這裡計算的是計容建築面積，並非總建築面積，在計算建安工程費時需要使用總建築面積。這裡我們主要需要考慮的是地下車庫，因為大多數情況下地下車庫是不計容建築面積。

如該地塊建造了一層100000㎡的地下車庫，那麼整個地塊的總建築面積就是319617.20㎡。

根據前期市調，擬定地塊內的住宅面積、商業面積、車庫數量。

2、收集確定項目銷售收入

確定商業、住宅、車位的銷售價格

3、套入粗測表

表中的財務費用、營銷費用、管理費用的取費標準都是固定的，表中的公式也已確定，更改基礎數據後即得出最後的結果。

由於每個公司內部對數據嚴格保密，這裡只給出一個簡單的表格，簡單講解一下邏輯關係。如下表：

（1）1土地成本由1.1土地綜合價金1.2土地契稅組成。1.1土地綜合價金由估測的土地成本形成。1.2土地契稅是土地綜合價金的3%。

（2）2建安工程費由2.1建築工程2.2安裝工程兩項組成，該部分的成本單價由每個公司成本部提供一般為一個大致的範圍，根據你對項目的前期定位確定。3工程建設其他費用也是由成本部提供。項目預備費由2建安工程費和3建設其他費兩項之和取3%，3%的係數一般為約定俗稱。

（3）1、2、3、4四項匯總形成靜態工程總投資。

（4）6增值稅及三費7開發管理費、8銷售費用、9財務費用一般也是約定俗稱的，每個公司根據以往的開發經驗確定。

（5）匯總1——9即為全部開發成本了。

（6）銷售收入由對應的物業類型乘以相應的價格匯總即得。

（7）12稅前開發毛利潤由11—10即得，同時可得稅前投資收益率。

（8）所得稅為毛利潤的25%，可以得出稅後利潤和稅後投資收益率。

關於粗測表最重要的是確定基礎數據（總建築面積、各物業類型面積），基礎數據的合理對結果很重要。評審也主要是評審基礎數據和最後的投資收益率（凈利率）。

該部分就是簡單的利潤線的工作過程。根據粗測表計算得出的投資收益率確定，該地塊是否適合開發。

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