首批12城“限售”城市已到期解禁，市場影響如何？

　　導讀

　　首批限售解凍對樓市影響有限。

　　研究員 / 楊科偉、趙汗青

　　2017年3月24日，廈門率先出臺“限售”政策，新購住房需取得產權證後滿2年方可上市交易，隨後全國57城相繼推行限售，限售週期從2年至5年不等。日前，首批限售城市陸續開始“解凍”，大量二手房獲得入市資格，存量房是否會對新房市場造成影響和衝擊？不同的城市影響幾何？

　　繼3月底廣、廈、福等“限售”解禁後

　　4月迎來首輪高峯期

　　從時間來看，2019年3月底開始，首批限售城市陸續接近或觸及解凍期限，廈門、福州率先解禁限售。2019年4月爲首輪高峯期，共計12城限售解禁。二線城市解禁日期較爲集中，預計下一輪峯點爲2019年9月至10月，三四線城市限售自4月初長樂開始，其餘城市在3-5月陸續跟進，呈持續性狀態。從首批限售解凍城市來看，主要集中分佈在三四線城市和部分二線城市。一線城市中，廣州率先解禁，深圳由於政策出臺較晚仍處於禁售週期中。二線城市分化較爲顯著，其中不乏城市市場處於深度調整期，典型如廈門、濟南等，商品住宅庫存大，庫存消化週期位居全國前列，二手房的大量入市或進一步加劇市場壓力；西安、重慶等城市爲核心熱點城市，新房成交體量較大，消化週期較短。當然，首批解凍的城市也不乏常州、東莞、珠海這類強三四線城市，位處於經濟較爲發達的長三角及珠三角地區，受核心城市需求外溢影響較大且內生需求旺盛。

　　首批解禁城市二手房市場掛牌量增價跌

　　短期似有集中拋售現象

　　如圖所示，首批解禁城市3月二手房掛牌量漲幅明顯。以廈門爲例，二手房掛牌量環比上漲12%，較去年8月上漲61%，市場二手房供應量呈持續走高的態勢。對於投資性客羣來說，在投資資金冰封2年之久後，獲利套現的驅動較爲強勁，亟需掛牌入市。但三城均出現了量增價跌的現象，廣州、廈門的均價較去年皆有所下跌，福州的成交均價爲近幾月來最低點位，部分客羣似有急於獲利了結之心態，出現了階段性拋售現象。我們預測，隨着城市限售的陸續解禁，未來二手房的放盤量依舊會繼續擴張。

　　廣州、廈門、福州限售解禁

　　對新房市場影響程度有限

　　隨着3月“小陽春”行情的展現，25個統計的一、二線城市新建商品住宅成交面積同比上漲8%，廣州、廈門、福州三城成交量皆有大幅回升，同比增幅皆在30%以上，廈門、福州同比漲幅分別爲37%和82%，皆高於全國一、二線城市平均增幅。廣州同比增幅52%但尚不如一線城市平均水平。

　　就“限售”解禁影響首當其衝的二手房市場而言，3月廈門二手住宅成交面積達39.2萬平方米，環比增長133%，同比更是激增345%，成交面積與掛牌量漲幅成正比，成交量較爲可觀，可見二手房交易市場相對活躍。但限售城市對比其他城市來看，同比增幅並無突出優勢，由此可見，成交量的上漲與限售解禁並無太大關聯，主要還是由市場自身因素導致。

　　我們判斷，限售解禁對新房市場影響並不如想象中那麼大，究其原因還是在於這類城市二手房市場量能較小，與新房市場相比仍存在差距，更多的人追求性價比而選擇購買新房，二手房入市對新房市場影響程度實爲有限。

　　綜合而言，首批限售解凍對樓市影響有限。二手房市場短期掛牌量增幅明顯，交易也明顯活躍，出現量增價跌的現象，但在覈心一線和二線樓市回暖的大背景下，多大程度受益於限售解禁帶來的變化尚仍需時間檢驗。就新房市場而言，大部分二三線城市二手房市場並未發展成熟，成交體量較小，因此小規模的二手房入市並不能給新房市場造成明顯衝擊，我們認爲，限售解禁對整體樓市短期不會造成顯著影響。