越南房市：經濟騰飛帶來的投資窗口期

用“火熱”一詞形容越南房地產市場並不為過。對計劃在越南購置房地產的外國買家來說，要入場挖掘越南房市的“金礦”同時避免踩到“地雷”，判斷好2019年的走勢尤為重要。

本文首發於《內地—東盟博覽》“政經版”四月刊

文：本刊記者李易之

值班校對：楊雨靜

審定：林涵

周英俊（Chu Anh Tuan），越南河都集團（Ha Do Group）高管。他在2018年11月向媒體表示，集團2019年的利潤預計為3490萬美元，有望同比增長15%。但這樣的漲幅預期與越南目前“火熱”的房地產市場相比起來，未免有些保守。

用“火熱”一詞形容越南房地產市場並不為過。

2018年，越南中產階級人數不斷增加，內地生產總值（GDP）創造了10年以來最高增速紀錄，作為投資新窪地的越南成功吸引了全球諸多高端企業入駐，旅遊業正在以泰國、菲律賓等為目標加速前進。眾多優勢的疊加，造就了2018年許多越南房地產企業超過100%的利潤增長。

但周英俊對於集團利潤的保守估計，從側面也反映出該國房市“火熱”背後，政府、業界和人民對其理性和健康有序發展的期待。對計劃在越南購置房地產的外國買家來說，要入場挖掘越南房市的“金礦”同時避免踩到“地雷”，判斷好2019年的走勢尤為重要。

新“世界工廠”造就房市熱潮

“FDI（外國直接投資）成就了越南經濟的快速崛起，並正創造越南『彎道高速超車』的趕超發展。”廣西社會科學院東南亞研究所副所長雷小華博士在近期舉行的一場學術論壇中這樣表示。

內地“經濟奇蹟”的最大受益者之一是越南。隨着內地經濟結構的深度調整，越南正“接棒”成為全球製造業資本聚集的窪地。而雷小華博士認為，越南房市將會受益於外資帶來的經濟發展。

內地﹒越南（深圳-海防）經濟貿易合作區（圖片來源：內地境外經貿合作區官網）

據他介紹，內地越南（深圳—海防）經濟貿易合作區2018年招商引資迎來了“井噴式”增長，工業用地已經被搶購了一大半。2018年6月以來，園區每天都要接待1~3批左右的企業商務投資考察團——絕大多數考察團都希望在最短的時間內在越南租到廠房、買到設備，落地投產實現“走出去”。

產業的用地需求很快推高了地價，尤其是在一些前景良好的地區。

據越南每日快訊（VN Express）消息，越南新成立的富國島經濟特區地價在2018年2~4月短短2個月內上漲了近10倍。一同設立的另兩個經濟特區，即雲屯、雲峯地價也很快出現了成倍的上漲。

外資還帶來了外籍僱員以及隨之而來的住房需求。總部位於內地香港的房地產投資信息平臺Asia Property HQ指出，2008~2018年，越南外籍僱員數量增長了7~8倍。但其認為，越南人民的需求仍然是推動越南房市2019年增長的主要動力。

經濟水平的提升帶動了人民的就業和收入增長，每年都會有大約150萬~200萬越南公民進入中產階級行列。美國市場研究公司（RNCOS）報告顯示，約有70%的越南人重未住進屬於自己的房子裏，這意味着手裡有錢、需要購置房產的越南人還有很多。

新興旅遊目的地，需求帶動資本入場

越南蓬勃發展的旅遊業帶來的消費需求，也勢必吸引數量更多、更為多元化的資本入場。

越南芽莊的海灘（圖片來源：越通社）

在越南芽莊的海灘上，人們總能看到許多高鼻樑白皮膚的俄羅斯人，悠閑地躺在沙灘上曬太陽。芽莊只是該國旅遊業蓬勃發展的縮影，越南文化體育旅遊部旅遊總局的報告顯示，2018年越南接待國際遊客量約1550萬人次，同比增長了19.9%。

對標泰國等東盟旅遊業強國，越南政府正在採取積極措施推動旅遊業的發展。而喫住行遊購娛是旅遊的“六大要素”，其中遊客的住房問題不容忽視。

遠道而來的遊客將會需要更多的賓館、旅社和民宿作為自己臨時歇腳的地方；而那些打算經常來越南度假的外國人，則更偏向於購置一套住宅類的不動產作為自己在當地的第二住宅或者度假屋。

在越南，開發商可以將一幢公寓樓內 30% 的房產賣給外國人；在城市的一個坊（Ward，行政區劃）範圍內，最多可以有 250 套別墅供應給外國人

這些房產預計都會成為資本進入越南旅遊業的優先方向。而在越南3000多公里的漫長海岸線上，人們能找到許多具有豐富旅遊資源的地方，芽莊、峴港、富國島等海濱城市都有望成為房市資本的樂土。

在越南置業的門檻高不高？

據日本房地產信息平臺有路（Uoolu）2018年下半年提供的信息，胡志明市房價在當時達到了每平米2.7萬~3.5萬元人民幣，郊區房價為每平米1.2萬元人民幣；越南旅遊城市芽莊的房價則低至每平米0.68萬~1.01萬元人民幣。可見對於外國投資者來說，越南房產的價格門檻還不算太高。

越南豪華房地產代表之一：Sunshine Marina Nha Trang Bay（圖片來源：泰國房產）

而從政策門檻來看，越南政府在2015年7月1日進一步擁抱全球資本市場，放鬆了對外國人在越南投資置業的法律規定。獲得越南入境簽證（包括旅遊簽證）的個人都可以在越南購買房產；外國人在購買了房產之後，還能將其用於出租獲利，且享有房屋50年可續期的產權。

有意思的是，如今與越南公民締結婚姻關系的外國人，還將享受房屋永久產權，以及向越南銀行貸款的權利。Asia Property HQ介紹，有三類外國購房者可以獲得貸款，即越南公民的配偶、海外越南僑民和持有居住證的外國人。當然，不在這一範圍內的外國購房者也可以從海外銀行借貸，但在越南這個新興經濟體也有一定難度，購房者需要先篩選出在越南提供相應服務的海外銀行，但實際上這樣的銀行並不多。

在越南置業的主要風險

據越南中央經濟管理研究所副所長陳金終（Tran Kim Chung）介紹，越南市場已經具備了多個房地產泡沫的基本特徵，包括房地產交易量、新建築工程數量、價格、公共投資和住房基金（Housing Capital）的飛速增長，以及日益擴大的房地產項目規模、房產價值和資金數額等。

越南人民對房地產泡沫問題心有餘悸。

2005~2009年，越南市場在快速升溫中出現過泡沫，價格水平一度遠超工薪階層購買力；2009年1月1日起，政府對轉售樓盤收益的稅收從10%直接上調到25%，引爆越南房市泡沫導致大批壞賬產生。

因此，在2015年開始的本輪房地產“熱潮”中，政府勢必會格外關注市場發展的走向，未來幹預市場的可能性依然很大。實際上越南有關部門2018年就已經暫停了雲峯灣經濟區的土地交易，因為當時雲峯區域的土地價格已經在市場的“哄擡”下驟漲了10~100倍。