世聯評估價值研究院

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　　研究員原創

　　政策速覽

　　中央：兩會定調房地產政策基調，綜合施策確保房地產市場穩定

　　地方：積極落實主體責任、保持市場穩定運行

　　 深化增值稅改革：3月5日，政府工作會議中表示，深化增值稅改革，將交通運輸業、建築業等行業現行10%的稅率降至9%；3月20日，財政部、稅務總局、海關總署聯合發佈《關於深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號），從4月1日起，包括房地產行業在內原適用10%稅率的行業，稅率調整爲9%。這是2018年5月1日11%降爲10%稅率時隔1年不到，稅率再次下調。

　　穩定推進房地產稅立法：3月5日，政府工作報告中提到，要深化財稅金融體制改革。其中，加大預算公開改革力度，健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。

　　五個堅持繼續穩定房地產市場：3月12日，住建部部長王蒙徽表示，2019年將繼續促進房地產市場平穩健康發展，具體做到五個堅持：第一就是堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；二是堅持住房市場體系和住房保障體系；三是堅持落實城市主體責任，因城施策、分類指導，把穩低價、穩房價、穩預期責任落到實處；四是調結構、轉方式，大力培育租賃市場，重點解決新市民的住房問題；五是保持政策連續性和穩定性，防止房市大起大落。

　　一城一策成樓市調控主基調：3月18日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正到住房和城鄉建設部調研時指出，要堅持一城一策、因城施策，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案試點。各省市陸續表態“一城一策”。2019年一季度，已有河南、福建、浙江、安徽等省份，成都、長沙、武漢等城市提出要穩妥實施“一城一策”方案，切實穩地價、穩房價、穩預期。不同城市面臨的需求環境差異較大，“一城一策”將逐步成爲更多地方政府落實主體責任的主要方式。

　　公募REITs呼之欲出：據新浪財經援引彭博消息，上海證券交易所近期召集券商和公募基金開會，鼓勵機構準備上報公募不動產投資信託基金REITs項目，以期推出上交所第一批試點。一旦私募REITs逐漸走向公募REITs,將是我國REITs發展的新轉折和里程碑。

　　市場速覽

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　　存量住宅市場

　　世聯EVS數據顯示，46座重點城市存量住宅加權均價3月份爲22,929元/㎡，環比名義下跌0.02%，連續6個月下跌，跌勢有所放緩。春節過後，隨着房貸利率下調等利好刺激，存量住宅市場成交迎來“小陽春”。3月份重點城市存量住宅環比季節性回升103.0%，其中一二線貢獻最大。

　　3月份新房銷售強勢復甦，以北京、廣州、深圳、南京爲代表的高能級城市成交出現翻倍式增長。重點城市環比探底回升79.5%，其中一線城市放量大漲127.8%，二線城市上漲77.7%，三四線城市上漲61.6%。

　　本月土地市場又熱鬧起來，其中南京、杭州、合肥、蘇州等熱點城市的土地市場格外火爆。3月份重點城市居住用地出讓成交1,810億元，環比上漲22%；樓面均價6,134元/㎡，環比上漲14%；平均溢價率24.8%，明顯高於上月的10.8%。

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　　資產證券化市場

　　截止2019年一季度，2019年資產證券化市場已發行250單，發行金額達到3,656億，同比去年大幅增加65%，資產證券化市場開年火爆。

　　三月共計發行53單，同比增長85%，發行金額1,390億，同比增長22%。其中CMBS（含CMBN）三月發行3單，分別是華泰佳越-梅溪湖一期、中金-平安-綠城酒店、上海東興投資控股2019年度第一期資產支持票據，金額共計42億，類REITs共計發行4單，分別是海南省人才租賃住房第一期、中國智能骨幹網倉儲、朗詩租賃住房1期和深圳龍崗萬科廣場四個項目，共計發行金額51億。物業類型豐富，涵蓋了商辦綜合體、酒店、人才租賃住房、倉庫用房、長租公寓等物業類型。

　　研究速覽

　　大宗交易

　　3月份，共計監測到7宗成交，其中上海3宗，北京1宗，深圳1宗。買方有黑石集團、吉寶集團、Signa-RFR的合資公司、伊利股份、華爲、領展房地產投資信託基金、李錦記健康產品集團等中外企業；賣方有長甲集團、 North Bund Keppel Pte. Ltd.、中東土豪、北京諾升置業有限公司、新怡景、英國開發商ThackerayEstate等中外企業。在公佈交易過程中，成交類型以商業、辦公爲主，交易方式均以股權交易。最高交易金額高達71億，成交項目主要集中在北上廣深一線城市。

　　-The End-

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