導讀：生活中，不乏一些嚮往“田園生活”的城鎮居民積極追求自己的歸隱夢，使出渾身解數融入農村生活，渴望在農村裏安家置業。但是問題也逐漸浮出水面，城市居民與村委會之間簽訂的宅基地買賣合同是否能得到法律的保護？若遇徵地拆遷，買方能否獲得拆遷利益呢？在農村“三塊地”制度改革試點地區，又有着怎樣的重大改革舉措正在悄然實施呢？本文，結合現有法律、政策和改革探索實踐狀況，北京在明律師事務所的聶榮律師團隊將爲大家簡明扼要地解析這一問題。

　　事實上，現階段在全國33個試點縣區開展的“三塊地”制度改革，農村宅基地在“三權分置”後只是使用權能夠依法流轉。也就是說，城鎮居民今後或可以去農村租賃宅基地後翻蓋房屋並依約使用該房屋、土地，但土地的所有權和資格權均屬於農民集體和農民個人。但是，這種“翻蓋”行爲在改革實踐中卻以“共建共享”的形式取得了重大突破！

　　【城鎮居民與村委會或村民之間簽訂的宅基地及其上房屋買賣合同無效】

　　這類買賣合同實爲非法轉讓宅基地使用權及非法處置農村住宅的行爲，該行爲因違反法律強制性規定而屬於無效。根據我國《物權法》第153條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用《土地管理法》等法律和國家有關規定。

　　根據我國《土地管理法》第十二條的規定，依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。根據國務院辦公廳1999年頒佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得爲違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”；國家土地管理局《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答覆》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批准通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，並從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行爲之一。

　　2004年《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》中規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。《國土資源部關於加強農村宅基地管理的意見》中也規定，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁爲城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

　　另根據《最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要》關於農村房屋買賣問題的規定，“現階段，我國農村社會保障體系還不完善，宅基地還具有較強的社會保障和社會福利性質，完全放開對宅基地使用權限制的條件還不具備。在國家已確定的宅基地流轉試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定爲無效。但買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，法院一般會予以支持。”

　　【被拆遷人（即買受人）安置補償問題】

　　首先，從物權法角度來看，根據我國《物權法》第六條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。”儘管買受人在買賣合同中約定房屋產權歸屬，但案涉房屋的產權應以登記形式取得，以約定方式取得房屋所有權違反物權法定原則，買受人稱案涉房屋產權約定歸其所有不具有法律效力。

　　其次，農村房屋所有權及拆遷補償權益因具有人身附屬性，屬於物權和物權的轉化，是農民的一種基本生存權，對此權利轉讓的行爲屬於國家政策和法律所明令禁止的行爲。尤其是禁止農村住宅轉讓給城鎮居民。所以，賣方村委會或村民對房屋所有權及拆遷補償權益轉讓給城市居民的行爲屬於無效的行爲。

　　拆遷補償權益應屬於農民所有，即使是村委會也無權將村民的利益通過簽訂協議的方式讓與給城市居民，買受人無權簽訂拆遷補償協議書，無權享受協議涉及的權益。在徵地拆遷項目中，被拆遷的主體是村民，簽訂安置補償協議的主體也是村民，拆遷受益的主體也是村民。買受人並非本村村民，自然無權享有拆遷安置補償的權益。

　　【改革試點：湖南瀏陽、四川瀘縣共建共享，城裏人的鄉村夢或實現】

　　然而以上所有分析、論述，均建立在依據現行2004年修訂的《土地管理法》的基礎上。自2015年啓動的農村“三塊地”制度改革試點探索中，湖南瀏陽、四川瀘縣等地在探索宅基地制度改革時走出了“宅基地使用權縣內集體經濟組織間自由流轉”和“城鄉居民共建共享”兩條新道路。

　　據央視財經頻道《經濟半小時》欄目2019年3月12日報道，湖南瀏陽和四川瀘縣爲通過改革突破令農村宅基地的市場價值得以放大，允許農村宅基地打破“本村集體經濟組織成員之間”方可流轉的界限，將其在農村戶籍人口之間流轉的區域範圍擴大到縣（市）以內，並鼓勵通過公開拍賣競價的方式競拍宅基地使用權，以促使宅基地使用權的流轉實現市場化方式。這無疑對於農民增收、產業發展有着巨大的推動作用。

　　更爲引人矚目的則是其探索的農村宅基地上房屋共建共享政策。即對於那些擁有宅基地指標但自己蓋不起房子，或者蓋起的二層小樓有一層閒置用不上的農村村民，鼓勵其與當地城鎮居民共同出資建造房屋。房屋在建設過程中即考慮到了未來的居住使用，明確劃分了兩家的各自區域，兩個門一條樓梯互不影響。建成後房屋的所有權歸農村村民和城鎮居民共有，農村村民擁有宅基地的使用權，而城鎮居民可因此獲得70年的集體土地使用權，並由村委會負責協助辦理房屋和土地的產權證書。

　　無疑，這種“共建共享”的新模式給了兩個老問題以全新的答案：

　　一是城鎮居民能夠去農村建造宅基地上房屋了，並且能夠擁有涉案房屋的合法產權；

　　二是城鎮居民能夠享有農村宅基地的有期限使用權了。

　　在明律師最後想提示大家的是，本輪農村“三塊地”制度改革開弓沒有回頭箭，上述改革試點措施有望在不久的將來面向全國更多地方鋪開。廣大農民朋友要密切關注土地制度改革試點的最新動態，結合本地本村和自身實際敢想敢闖，在堅守“土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損”底線的前提下自下而上的發揮能動性推動改革。其中所涉的法律、政策風險問題務必及時諮詢專業律師和當地政府及所在集體經濟組織，做到既謹慎，又有爲，那麼屬於農村宅基地的春天，真的要到來了。