最近奔馳哭成了市場熱點：

　　前幾天偉哥寫的一篇《青龍湖慘案》很受關注，對比上週和這周，其他自媒體刷閱讀的軟文，說實話的文章總是有影響的。

　　如果你買了青龍湖的房子，很可能過幾年要在房頂哭了。今天聊幾分鐘實話：爲什麼偉哥這麼不看好這個區域？

　　爲什麼偉哥會寫這種懟區域的文章呢？這裏的確全北京絕無僅有！

　　這個地方具備了所有購房禁忌點：很少見到這樣一個區域：短期不好，長遠也不好的。

　　1：兩區城鄉結合部，未來供應的土地將驚人。

　　全北京有一個悲催的定律——兩區結合部的發展肯定比較差，哪怕是東西城。

　　青龍湖分成兩部分，分別是豐臺與房山，一個算是城區一個算是郊區，整體區域應該分成豐臺王佐鎮25.3平方公里,還有房山區的96平方公里。合計大約121平方公里。這是什麼概念？相當於2個北京二環內。

　　這個地方已經出讓的土地多，以後將要出讓的土地更多，所以在30年內不存在稀缺的可能性。區域特產就是房子。

　　所以區域發展就出現了一個悖論，如果區域發展不好，那麼供應量就不會大，如果區域發展好了，一級開發商就會更有資金和意願供應井噴的土地。

　　更關鍵的是，一級開發商不是國企，到底有多少實力推動區域內利好落地？

　　2：區域內，規劃利好不能支撐區域發展，國際會都已經15年！

　　區域已經發展18年：

　　早在2000年，豐臺區王佐鎮政府與東方集團等公司共同注資成立北京新鴻基盛城置業集團有限公司，對項目土地進行一級開發，2002年底和2003年初，項目總體規劃和詳細規劃獲得北京市規劃委批覆，隨着項目正式啓動。

　　目前區域內的最大規劃利好集中在文化會都、中央民族大學、人大附豐臺，基本落地在豐臺，區域一級開發商打造區域的目標是田園郊野新城。樂高樂園在房山區域。坨里組團，屬於房山青龍湖的西部區域。

　　如果供應一些田園別墅項目，對於市場來說，還是有成功可能性的，但區域內將有大量的剛需住宅入市。這就帶來了巨大的規劃不匹配問題。目前區域內主要是靠近人大附豐臺的區域有所發展。

　　2009年青龍湖郊野休閒社區正式變更爲青龍湖國際會都項目。青龍湖郊野休閒社區項目是以休閒產業爲主導，集特色旅遊、會議會展、文化娛樂、現代商務和教育醫療爲一體的國際化高標準生態旅遊度假新城區。項目更名爲青龍湖國際文化會都後.

　　第一期爲2009年到2012年，主要完成建設會展設施以吸引國際文化組織和機構入駐；第二期爲2013年到2016年，基本完成項目建設內容，保持項目順利運營及發展；第三期爲2016年以後，持續軟件開發，不斷完善管理。截至目前，第一階段的建設計劃僅完成一座美高美酒店，並未有其他設施建成。2014年世界種子大會在該酒店舉辦，此外並無任何國際文化組織和機構入駐。

　　而且對比雁棲湖等已經成型的會展區域，青龍湖已經錯過發展機會。未來的概念很難支撐2個東西城的發展。

　　3：區域內的基礎配套

　　按照地鐵規劃圖，這個區域將在可以看得見的10年內，沒有地鐵，靠近都沒有。這就帶來了一個巨大的交通問題。從基本交通規劃看，區域甚至不如平谷這些地方。而大興的六環外也有軌道交通規劃。如果從交通看，青龍湖的房山部分甚至不如廊坊現在1萬單價的區域到北京的便捷程度。

　　4：區域內當下現狀，8年後有多少房子？

　　區域內最近幾年已經供應了10宗地塊，簡單計算一下，土地中的純限競房住宅面積是68.59萬平米，簡單的計算一下，也就是大約能供應7000套住宅，疊加之前區域內的存量，未來2年要賣掉8000套以上，其中大約有一半4000套是小戶型。

　　因爲是限競房，按照正常的節奏大約在7-8年後，才能再上市，在其他區域這問題不大，因爲一般購房者本來也不是炒房的。但注意了！這個區域未來8年，如果稍微發展發展，供應量就會再來幾萬套。

　　5：這個地方有什麼發展的可能性？

　　說了不好，這個區域還要什麼價值？偉哥有幾個建議

　　這可能也不是一個半個開發商能解決的問題，區域內開發商林立，從產品看，也各有特點，但這些都不夠。

　　核心還是引入真正優質的教育，如果區域內能真落地西城或者海淀幾個貨真價實的中小學，那麼按照目前的市場價格還是有意義的。

　　另外，沒有地鐵，必須開發商捨得花錢永久開通地鐵接駁車。

　　另外，開發商必須先做配套，先完善商業，否則購房者只能一直哭了。

　　最後，只能祈禱，一級開企業多花點錢，少賣點地，否則這個地方對於現在拿地的開發商來說是泥潭，對於被忽悠買了房的購房者來說，很可能8年後是個更大的坑。