作者:格隆匯 k立文

　　一、首季表現優於行業 土儲佈局優勢明顯

　　隨着一季度的結束，各大房企也紛紛交出今年以來首三個月的成績單。一季度百強房企整體規模增速出現明顯放緩，據克而瑞數據統計，今年1-3月份百強房企的銷售規模出現1%左右的下滑，結束了自2016年年初以來，連續三年的快速同比增長。

　　雖然一季度歷來被認爲是房地產行業季節性銷售淡季，不過在行業整體表現趨弱的情況下，招商局置地還是取得了不錯的成績，可謂崢嶸初露。4月8日 ，招商局置地於港交所發佈公告，集團連同其聯營公司及合營企業實現合同銷售總額約59.57億元，同比上升11%，合同銷售總面積約35.61萬平方米，同比增長19%。平均售價約每平方米16728元。

　　能夠有領先於行業的表現，一方面是基於公司目前規模相對較小，處在快速成長階段，所以相對於龍頭房企公司能夠表現出更爲強勁的增長勢頭。而另一方面則更要得益於公司的優質城市佈局和較強的綜合運營實力。

　　根據此前公佈的年報數據，截至2018年12月31日，招商局置地在佛山、廣州、重慶、南京、句容及西安擁有29個房地產開發項目，共計土地儲備面積約 586.7萬平方米，其中在大灣區(即廣州及佛山)擁有約 175.9 萬平方米土地儲備，佔比近 30%。

　　當前，隨着一線、二線城市供需端趨勢向好，區域內銷售開始出現穩中回升的態勢，招商局置地作爲在一二線熱門城市，尤其是像粵港澳大灣區這種核心經濟區域佈局的房企，無論是當下還是未來都將明顯受益。

　　房地產週期素有"短期看金融，中期看土地，長期看人口"一說，結合目前市場情況來看，隨着貨幣信貸及樓市調控政策微調，對一二線熱點城市的影響明顯突出，市場回暖也較三、四線更爲強烈。尤其是進入到2019年以來，多個熱點城市繼續加碼人才政策，包括廣州、南京、西安等在內的多個城市在人才落戶、購房補貼、生活補貼、配套保障等各個方面都加大了引進力度。人才的流入也推動購房需求預期增加，促進當地樓市保持向上發展勢頭。長遠來看，這些熱點城市的房地產市場增長仍然有着有較強動力。

　　值得一提的是，招商局置地的土儲策略也是在精耕原有存量城市的基礎上，優先配置人口淨流入的省會等城市。未來隨着公司在優質區域土儲上繼續邁開步伐，相信也還將持續助力公司實現規模與業績的同步起飛。

　　二、輕資產業務轉型有序快速落地 債務結構優化明顯

　　隨着房企大變革時代的到來，傳統的"囤地-建房-銷售"開發模式在行業天花板及利潤制約的趨勢下越來越難以爲繼，轉型已經是大勢所趨。

　　近年來，招商局置地也開始加速轉型，公司致力於朝着輕資產房地產營運商的方向持續邁進。

　　值得一提的是，今年1月份公司還通過與母公司招商蛇口修訂非競爭性協議，由此母子公司更加清晰了雙方的戰略定位，爲未來朝着各自目標持續精進打下了基礎。

　　根據協議，作爲子公司招商局置地，未來將成爲集中於大灣區的廣州、佛山、南京及句容的房地產發展商，同時以非控股投資形式參與中國其他城市包括深圳前海房地產業務。此外，該公司還將有獨家經營權經營在北京、上海的寫字樓資產管理，及後更會進入深圳和全國的寫字樓資產管理。

　　過往，招商局置地在歷史變革原因下，爲避免同業競爭，曾與母公司招商蛇口簽訂不競爭契據，嚴格劃分各自的發展範圍，以地域爲限，相互不得越界從事任何相關的房地產業務。由此公司也只能拘泥於廣州、佛山等幾個重點一、二線城市發展房地產業務，而隨着此次非競爭性協議的修訂，公司打破區域限制，開始藉由輕資產模式，邁向全國版圖，而在這一新的定位下，公司也將有望迎來全面蛻變。

　　據瞭解，招商局置地的"輕資產"業務主要集中在寫字樓資產管理和酒店服務式公寓。服務式公寓主要模式是，公司憑藉優質的管理能力和品牌進行服務輸出。雖然公司當前擁有的存量資源有限，不過基於母公司招商蛇口擁有大量優質資源，未來將有機會更多地整合招商蛇口的輕資產業務。而當前公司輕資產運營平臺雛形已經初步清晰，未來隨着業務的持續發展，也將有望成爲公司業績新的增長動力。

　　另外資產管理作爲公司"輕資產"業務的另一個爆發點，同樣也給了公司發展更多的期待。

　　招商局置地的資產管理業務模式，是通過持有資產的份額，並對該資產進行改造提升，以進行資產管理，獲取收入。當前招商局置地母公司擁有大量持有型物業，可以藉由這種資產管理模式來週轉，憑藉母公司強大的資源優勢，招商局置地也有望獲得更多的資產管理市場，在這一領域快速跑出。

　　招商局置地開闢出輕資產盈利的全新玩法，未來也將充分受益於此，引領公司在房地產競爭的下半場階段，實現高質量的發展。

　　實際上伴隨着輕資產轉型，公司的債務結構也正持續實現優化。

　　截止2018年12月31日。招商局置地銀行結餘及現金爲約68.7億元，同比增長34%。公司淨槓桿率50%，低於行業平均水平，如若剔除股東借款，淨槓桿率僅8%。公司債務槓桿水平低，融資空間足，有擴大投資提升盈利的潛力，公司資本結構良好，財務表現健康。未來在輕資產轉型中，還將實現持續、穩定的發展。

　　三、結語

　　從過去的財報表現來看，招商局置地過往毛利率表現持續優異，去年繼續維持33%的高位，盈利能力持續得到長期驗證。公司借貸成本亦持續優於行業水平，去年融資成本僅在4.95%的低位水平。透過各項核心財務指標，不難發現招商局置地良好的基本面表現。當前招商局置地動態PE不到五倍，PB僅0.74倍，均處在行業低位水準，估值具備明顯優勢。2018年公司派息率達到28%，按目前的股價水平計算，股息率超過5%，良好的基本面加上低估值、高股息令公司具備較高的安全性。

　　從短期表現看，公司2018年底預售餘額達149億，此預售餘額爲2019年的結轉來源，當前大量已售未結轉資源已經高度鎖定了公司2019年的利潤，公司新一財年的業績表現也將非常值得期待。

　　而再回顧過去三個月，招商局置地經營持續奮進，銷售增速明顯優於行業，公司憑藉較優勢土儲佈局，強大的運營能力，在行業內快速搶跑，按照當前公司的銷售節奏，招商局置地今年也實現甚至超過380 億的銷售目標遊刃有餘。伴隨着優質土儲蘊含的巨大潛力，未來其也將充分轉換爲招商局置地的成長動力和可持續發展的核心競爭力，在利潤和業績有充足保障的情況下，公司估值有着較強的上行動力。

　　展望未來，伴隨着公司資金成本優勢、多業態開發經驗、輕資產轉型帶來的協同效應，以及重點佈局區域粵港澳大灣區的歷史性機遇，公司也將邁向全新的發展階段，銷售和業績增速有望全面騰飛。而在資源整合預期下，疊加高股息，高安全邊際的狀態下，公司也將有望迎來在資本市場的估值共振。