01 二 手 住 宅

　　二手住宅價格持續兩月回升

　　各區成交量皆實現翻倍

　　鹽田均價領漲

　　小面積成交佔比下滑

　　600-800萬總價段成交佔比上升

　　二手住宅價格連續兩月回升

　　根據國土局備案數據顯示，2019年03月二手住宅共成交4551套，環比上升127.9%，同比下降15.1%；成交面積37.1萬平，環比上升120.4%。春節假期後，市場需求釋放，成交回暖。

　　深圳中原領先指數連續兩個月回升，3月中原領先指數881.2，環比上升0.95%，二手均價52319元/平。從反映業主和經理人對後市預期的報價指數和中原經理指數來看，報價指數止升回落，經理指數繼續攀升，顯示經理人對市場信心充足，但市場對價格依然較爲敏感。

　　各區成交量皆實現翻倍

　　3月深圳各區二手住宅成交大幅上升，皆實現翻倍，且各區成交量爲近六個月的新高。其中，鹽田成交135套，環比上升193.5%，升幅最大；龍崗成交1043套，環比上升137.0%。

　　鹽田均價領漲

　　區域上看，3月份各區二手價格僅龍華區小幅下滑。其中，龍華均價49453元/平，環比下滑0.2%；而鹽田漲幅最大，均價39951元/平，環比上漲3.1%。

　　均價方面，南山均價繼續領跑，達到85753元/平；龍崗均價最低，爲39851元/平。

　　投資客佔比小幅上升

　　3月份深圳投資客佔比與上月相比小幅上升，目前市場環境下，房價保持穩定，剛需客佔據市場主導，但是利好消息下，長期投資者入市意願也有提升。

　　非深戶購房佔比下滑

　　2019年3月非深戶購房佔比23.9%，較上月下滑明顯。雖然目前大灣區利好正逐步推進，香港等其他區域看房人羣增多，但由於限購政策，實際成交客戶有限，反而在目前回暖市場下，本地客戶在害怕踏空的心理作用下，入市意願更強。

　　小面積成交佔比下滑

　　3月全市二手住宅成交中，中等面積段成交佔比上升，而小面積和大面積段成交佔比皆下滑。其中，45平以下及45-60平面積段成交佔比皆爲13%，佔比皆下降2%；而90-144平成交佔比18%，上升3%。

　　3月由於小面積段成交佔比下滑，1房戶型成交佔比也隨之下降，佔比只有14%，下降3%；但是二房佔比達到38%，佔比最高，同時上升4%。

　　600-800萬總價段成交佔比上升

　　3月二手住宅套均總價爲477萬元，由於中等面積戶型成交佔比上升，小面積成交佔比下滑，同時價格小幅上漲，套均總價也上升。

　　從成交總價段的分佈來看，500萬以下各總價段成交佔比都出現下滑，500萬以下成交佔比超過七成。

　　從成交變化上看，150-250萬總價段佔比14%，下滑4%，下滑幅度最大；600-800萬總價段成交佔比上升5%至8%。

　　02 租 賃 市 場

　　租金小幅回升

　　除兩區外租金水平均有所上漲

　　2房租賃佔比大幅下滑

　　租金小幅回升

　　據深圳中原研究中心監測顯示，3月租金指數207.3點，環比上升0.28%。當前全市租金71.9元/平·月，3月租金回報率爲1.65%，微幅下滑。

　　春節後，市場迎來租房、換房高峯期，市場需求旺盛。3月租賃市場需求保持穩定，租金也延續2月下旬的小幅上升趨勢。

　　除兩區外租金水平均有所上漲

　　3月全市租金上升0.28%，達到71.9元/平。從各區租金水平看，福田、南山租金最高，分別達到109.3元/平和103.7元/平。龍崗租金最低，只有51.2元/平。

　　從租金變化幅度看，只有福田、龍崗租金下滑，其他各區都有上漲。其中，福田跌幅最大，環比下滑0.50%；鹽田租金漲幅最高，環比上升2.20%。

　　2房租賃佔比大幅下滑

　　3月深圳各區租賃佔比，龍崗租賃佔比最高，達28.2%，環比上升2.4%。羅湖緊隨其後，佔比爲19.8%，環比下滑1.4%。鹽田租賃佔比達14.0%，環比下降2.3%。

　　在租賃戶型方面，3房戶型租賃佔比最高，佔比達34.9%，上升6.6%，上升幅度最大；2房租賃佔比則出現了大幅度下滑，佔比28.1%，下滑7.5%。

　　二手市場總結

　　3月市場延續了2月下旬春節後的回暖走勢，成交量進一步放大。貸款利率利率下降、外圍環境改善、股市表現強勁等市場利好持續，外加二手市場自去年下半年以來持續低迷造成的需求壓制，客戶入市意願增強。

　　但同時經濟下行壓力依然較大，全球貿易增長預期大幅下調，同時金融市場對資金的吸引力增加，多因素下，市場價格穩定，報價指數止升回落，反映客戶對價格依然較爲敏感，四月預計成交量將小幅下滑，但備案數據的延遲性可能導致備案成交繼續上升。

　　3月深圳租賃市場需求旺盛，租金繼續小幅上升，但幅度不大，後續需求小幅下滑，但是租金慣性上升、公寓租金上漲，租金有望延續目前穩定走勢。

　　03 商 業 市 場

　　供應回升，成交回暖

　　寶安成交面積佔比最高

　　二手成交量回升

　　蔡屋圍商圈異軍突起

　　供應回升 成交回暖

　　3月有3個商業項目獲批，商業批售面積爲10589平，爲上月的3.7倍。根據網籤數據，商業共成交343套，共計19093平，成交面積環比上月增加568%，成交均價爲46116元/平，環比下降1%。

　　3月份公寓佳兆業E立方網籤263套（成交均價43375元/平），將全市整體均價拉低至46116元/平。

　　寶安區成交面積佔比最高

　　區域分佈來看，3月寶安區共成交10897平，較上月成交面積增加347%，該區佔全市商業成交面積的57%，而龍崗區成交1274平，環比增長265%，全市佔比7%。

　　40㎡以下面積段的商業、商鋪仍然是最受歡迎的，佔比超五成，其次是40-70㎡面積段的商業佔比31%，其中，佳兆業E立方的成交戶型中40~70㎡區間套數佔比接近72%。

　　二手套均面積提升明顯

　　本月二手商業成交回升，成交面積爲18620平，環比上升173%，成交套數爲272套，環比上升132%

　　蔡屋圍商圈異軍突起

　　3月商圈成交熱度集中在蔡屋圍商圈，佔比41%，其次是龍崗中心城商圈成交熱度也相對較高，佔比均爲30%。而客戶購房用途以投資爲主，佔比爲70%。

　　04 辦 公 市 場

　　南山拉高全市均價

　　龍崗網籤量居首位

　　南山成交均價漲幅明顯

　　三月網籤榜單

　　二手辦公成交量下滑

　　二手辦公福田、羅湖持續發力

　　南山拉高全市均價

　　3月深圳一手辦公類物業市場成交面積2.31萬平，價格方面，公寓瑧灣匯（均價118773元/平）將全市辦公類物業均價大幅拉高，據國土局數據顯示，2月辦公類物業均價較上月環比上升72.1%，爲62714元/平。

　　龍崗網籤量居首位

　　3月網籤數據顯示，一手辦公類物業成交面積方面，分區域來看，公寓潮商廣場、佳兆業城市廣場2期等大面積成交，共計12365平，使得龍崗區本月成交量居前；面積環比上，除羅湖下跌以外，其餘區域增長幅度較大。

　　南山成交均價漲幅明顯

　　除羅湖區均價下跌18.9%以及寶安區下跌2.2%以外，其他區域均價都有所上漲，其中南山區漲幅最大，達117.2%。

　　備註：本月爲更好的反映全市各行政區價格波動，價格比照將以上半年均價爲參考對象。

　　3月網籤榜單

　　在3月網籤數據辦公類物業成交榜單中，公寓佳兆業城市廣場2期以88套的成交穩居榜首，第二、三名分別是公寓瑧灣匯和公寓潮商廣場。

　　二手辦公成交量回升

　　2019年03月深圳二手辦公類物業成交85套，環比上升34.63%，共成交0.865萬平。

　　二手辦公福田、羅湖持續發力

　　就3月各區成交情況來看，主要以福田、羅湖區成交爲主，成交共計6955平。傳統商務區福田面積、套數成交較多，套數成交佔比達到34.5%，羅湖本月套數佔比爲47.6%。

　　商辦市場總結

　　3月一手商業供應量回調，因佳兆業E立方項目造成全市商業一手均價有所下降。二手商業方面，全市成交量回升，本月所成交的商鋪多以投資目的爲主，以龍崗中心城與蔡屋圍商圈爲主。

　　一手寫字樓方面，3月的供應量打破1月、2月零供應現象，寫字樓平均去化週期變化不大，市場總體成交偏冷淡，部分工改寫字樓以低價優勢受市場青睞，成交情況較爲樂觀。

　　3月寫字樓租賃市場逐步回暖，較以往成交量增長明顯，放盤方面，福田區樓盤均價集中在100元/月-170元/月之間，南山區均價則集中在80元/月-130/月之間，約三成處於80-100元/月