終日泡在房地產市場裏，閒來讀一讀宏觀經濟的數據報告，也算是“休息”了。這個論調，令攸克君想起來上高中的時候，數學老師說，“其他課複習累了，可以做做數學題換換腦子，也是一種休息。”攸克君當即反駁說，“老師，那豈不是我們每天都在休息了？”

老師無語。

宏觀數據裏自有乾坤，尤其是2019年1~2月的數據。這份來自國家統計局的數據裏，我們可以看到，房地產投資有了一個巨大的“跳升”，同比增長11.6%，比2018年全年的房地產投資增幅還要高2.1%。

按理說，這樣的數據，令人欣喜。

1.對宏觀經濟而言，這說明開發商又有錢買地了，對地方財政是個好消息；同時，土地市場的活躍，帶動房地產市場景氣回升，就會拉動建材、裝修等很多消費領域的向好。

2.對房地產本身而言，投資意願的普遍增強，說明行業整體對市場的判斷趨於樂觀，要不，誰願意花錢買地？

不過，再往下看，似乎就樂觀不起來了。因爲和房地產有關的分項數據，表現得都很差。其中有一項數據是，2019年1~2月的商品房銷售面積是負增長，-3.6%。

1~2月本來就是商品房銷售的淡季。但2016-2018年表現很不錯，而今年前兩月是2015年6月以來第一次“負增長”，也就是說，前幾年1~2月的銷售面積也是增長的。請注意，這裏的科目是“銷售面積”，而不是銷售額，銷售額可以隨着房價的上漲而增長，因而，不能直接反應市場銷售的狀況，相反，銷售面積可以更加直觀地反應同期市場的變化。

從行業內的慣例看，如碧桂園、萬科這類企業，從拿地到開工，8~10個月就夠了，行業水平在一年左右，因此，10個月以後的銷售數據，就十分重要了，那可看出，這一波買地開發出來的房子能否賣掉。賣不掉房子，回不了款，開發商的投資意願就不可能變強，那麼10個月後的房地產投資數據，就很難樂觀。

攸克君爲什麼這麼關注房地產投資數據？因爲，從過往情況看，如果投資數據“掉下去”，那麼整個經濟列車的運行就會受到很大的影響。而在固定資產投資中，只有兩個主角，一個是基礎設施建設投資，另一個就是房地產，這兩項任何一項表現不力，整個經濟運行態勢，就要多一分擔憂。

真正讓攸克君擔心的，是房地產投資的資金來源。1-2月房地產開發資金到位增幅2.1%，雖然是同比增幅，但增幅卻是“掉頭向下”，比2018年全年下降了4.3個百分點。從圖形上看，這是個跳水的態勢：其中，來源爲國內貸款的和自籌資金的，分別下降0.5和1.5個百分點。

這至少說明兩點：

1.連續降低存款準備金率之後，很多人認爲，放水之後，資金必然流向房地產，但是，房地產開發資金來源中，貸款來源的下降，至少說明從去年下半年開始降低存款準備金以來，並沒有如預想的那樣大規模經由貸款流向房地產。

2.自籌資金的下降說明，雖然在去年下半年以來，債券市場經歷了鬆動，但是房地產企業端的融資，還沒有完全得到改觀。

所以，雖然房地產投資的數據出現躍升，但從結構上看，其他核心數據尚未配合。2006年以來，共有3次商品房銷售數據負增長的時段，隨後一般都出現了房地產投資的大幅度下滑，這次走向究竟怎樣，還要觀察。

房地產投資之所以讓人憂心，因爲它不僅事關房地產命運，更重要的是與整個宏觀經濟走勢密切相關。在消費這架馬車尚未真正啓動起支撐作用的情況下，固定資產投資仍然是中國經濟發展“穩定”的基石所在。

綜合以上數據，攸克君有兩個判斷：

一、如果房地產投資“穩不住”，那麼，地方根據自身情況，對房地產政策口徑進行適當調整的可能性，是存在的。還記得吧，3月15日總理記者招待會上，面對彭博社記者單刀直入提問是否會放鬆房地產限制的問題，總理沒有直接答覆（相關閱讀見《總理記者招待會迴避了房地產》）。以攸克君的認知看，還要看未來三個月的固定資產投資數據表現。這一切，存在不確定性。

二、在1~2月數據中，有兩個“好苗頭”：，房地產開發資金中，定金和預收款、個人房貸的增幅分別達到5.6%和6.5%。這說明，從消費端來看，信貸環境的寬鬆，已經在房地產領域產生了一些正反饋。這個態勢，如果能在接下來的三個月中得以持續，房地產企業就有更多的錢用於投資，進而穩住房地產投資科目，那麼，地方政府調整政策的動機，就沒有那麼強；反之，亦然。

不過，在這兩點判斷的基礎上，還不能忽視兩個變量的因素，一個是以基建爲代表的固定資產投資力度，能夠拉起多高的投資增長；另一個是，減稅降費、簡政放權對企業活力的激發，短期內對宏觀經濟的拉動力，能否與“投資”起到同等的作用。如果這兩點的答案，都是肯定的、正向的，則房地產政策調整的機率就沒那麼大。

當開發商，真不容易，你看，這其實是總理思考的問題。