每一個睿智的靈魂

都關注了「子木聊房」

正文共3211字，預計閱讀時間8分鐘

文丨子木

1

堅持做了三年商住房中介的王一可終於卸下包袱，把工位收拾乾淨，推開了冰涼的大門。

當擰動電動車鑰匙的那一刻，回望背後這一棟棟佈滿格子窗戶的高樓，頓生酸楚。

曾熱鬧非凡的門店人去樓空，140人的大隊伍僅剩下不到20人，連當年信誓旦旦說要帶他在商住房領域闖出一片天的師父老張，也轉行去賣了住宅。

此時的王一可，感慨商住房給自己帶來的人生際遇，也感慨潮去後，商住房市場的悲涼。

不禁遙想到兩年前的風光時刻，這裏人擠着人，大家排着隊擠破腦袋想把鈔票塞到自己的手裏……王一可所在的小組一個月能賣掉180套左右公寓，而作爲銷冠的他一個月竟能拿到30多萬的佣金。

那是屬於他們的黃金年代。房產中介、炒房客、開發商，在商住房的藍海中，創造出一個個繁榮景象。

也是那個時候，第一次在這諾大的北京城，他看到了安家的希望。

2

商住房，大多是人們口中的酒店式公寓。

按官方解釋爲，土地性質爲商業用地或者辦公用地的房地產資產。其實一開始並沒有“商住”一說。

它是在特殊背景下的「灰色產物」。

每個城市在做土地規劃的時候，爲了解決當地居民的工作問題，都會劃分商業土地，用於招商引資，尤其是大城市周邊新建的衛星城。

有人認爲，只有把大家分散開來，在每一片土地上發光發熱，才能讓城市的各個區均衡發展，資源充分分配，不然所有人都堆在一起，只能讓房價炒高、教育稀缺，上下班高峯期交通癱瘓。

然而這個想法雖然很好，卻與市場本身存在着天然矛盾。

產業具有集羣性，大部分公司都會選擇呆在一起發展，因爲這樣可以降低成本和提升效率。舉個例子，例如北京的互聯網公司都在海淀區發展，結果我去通州開一家公司賺他們的錢，這不科學。因爲往來的成本是不必要的支出。

在此情況下，中國大部分衛星城都變成了潮汐城，人們只有晚上回去睡覺，但是白天依然在市中心上班。

市場沒有需求，無法完成招商引資，開發商回籠不了資金，債務會直接傳導至銀行。當初的好想法轉眼成了燙手山芋。

不過這難不倒聰明到髮絲的開發商們。

百般合計後，他們在其內部嵌入了獨立衛生間，這不就成了具有居住功能的住宅了嗎。而且對於這種房子來說，最高層高可以做到4.5米，合理規劃下來，一層變兩層，50平米的小公寓轉眼變成了100平米的豪華loft。精緻的狠。

產品一經上市，由於設計新穎，面積小單價低，價格幾乎是周邊住宅的6-7折，受到廣大年輕人青睞。

從此商住房成了遊走在灰色地帶的違規品，這也爲東窗事發埋下了伏筆。

3

逐漸，這類產權年限爲40年、50年的商住房，以“公寓”“不限購”“不需要買房資格”等標籤被大家所熟知。

在北京，商住房也成爲購房者連環置換的第一環。很多暫時沒有購房資格的人選擇把商住樓當成上車盤。因爲五年的等待期間樓價會上漲太多太多，不如先買商住房，一來省下房租，二來有了最後的退路，三來五年期間能有盈利。

終於在2016年，商住房市場迎來了井噴式爆發。

其核心原因是2015年年底，在限購的基礎上，北京房價開始跳漲，半年內實現50%的增幅，導致很多人失去了上車的最後希望，而不限購的公寓也被視爲在大城市定居的最後一種可能。

2016年北京當年商住項目成交量高達6.6萬套，被業界稱爲是表現最好的年份。當時的商住房售樓處猶如地鐵站，人頭攢動，景象勝似北京地鐵的早高峯。

王一可就是這時入的行，他對商住房新樓盤的搶購潮，至今記憶猶新，“那可是3天4層樓啊，大家都是搶着給錢，那段時間連去廁所的想法都不敢有，睡覺都是奢侈！”。

商住房的火爆促使公寓價格極速攀升，無限逼近周邊的住宅房價。在“買漲不買跌”的情緒下，無數投機客和年輕購房者更加無視這個灰色地帶，選擇鋌而走險。

可沒有一個人意識到，此時的盛況，已是商住房市場“空前絕後”的哀嘆。

4

2017年3月26日這天，王一可徹夜未眠。

爲了打擊炒房客，當天北京市住建委等5部門聯合發佈了《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》鐵規。

商辦類項目不得擅自改爲居住等用途，在建(含在售)項目不得出售給個人；二手項目出售給個人時，需滿足名下在京無房，且在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

沒有事先通知，也沒有任何準備，北京商住房市場就這麼被政策“一刀切”了。

但王一可也明白，商住房和政策關係，就好比那孫猴子和如來佛，在灰色地帶上躥下跳的商住房終會有一天會被壓在五行山下。可怎麼也沒想到這一天來得這麼早，這麼狠。

一夜之間，商住房項目成交量暴跌94%，市場被冰封，售樓處萬籟俱寂，北京商住房成爲全國調控政策下，影響最大的分類型市場。

曾名極一時，北京最大商住樓盤“北京像素”的開發商中弘股份隨之崩塌，陷入負債累累的困局；商住房中介們被迫離職轉行，謀求其他出路；數以萬計的炒房客被套其中，即使斷臂都無人接盤……

其實從一開始，商住房都不是什麼好的投資標的。只不過是時代洪流下，被炒過分的次級投資物而已。

因爲商住房交易有規定，個人購買需要50%首付、貸款期限只有10年，並且只能商貸，其次轉手賣掉的話還有比較高的契稅，這一切都註定，商住房的流動性不會太高。

那麼如果不考慮40年產權，資金充裕也不需貸款的人投資商住房，收益只能寄期望於租金價格上漲。而普通人投資商住房，除了不限購、可以註冊公司兩個優勢外，幾乎沒什麼值得考慮的地方。

如今連最後的優勢也斷了。

商住房的泡沫被無情地戳破之後，其命運每況愈下。2017年，北京市場的成交量爲11235套，2018年，這一數據再次下跌至3375套……

與此同時，商住房的缺點躍然紙上，成爲衆購房者抱怨的標的。

5

王一可在工作的最後時間，每天都要接聽幾十個難熬的電話。電話裏的抱怨和謾罵讓他對商住房蒙上了心理陰影，這也是他最終無法堅持下來的真正原因。

“沒有煤氣天然氣，還沒有煙道，怎麼做飯？”

“爲什麼我這公寓不能落戶？不能落戶，我家孩子還怎麼上學？”

“不是上班時間不擠嗎？兩梯20多戶還讓我怎麼出去？每天排隊得半個小時！”

“水、電、物管費還比住宅高，物業費用和公共維修基金費也高，這是什麼邏輯？”

“樓是爲什麼什麼人都有？開理髮店的，美容院，遊戲廳，工作室，就差開個菜市場了？這還這麼住啊？”

”給我找的賣家呢？還沒找到嗎？”

……

泡沫上的歡舞景象蕩然無存，留下來的僅是人走茶涼式的譏諷和埋怨。

“當初我跟你們說過這些問題的，你們都說沒關係，還搶着買，現在怎麼又反悔了？天天給我打電話就能解決問題？”在接最後一個電話的時候，他終於沒再忍住。

騎在電動車上，王一可感覺輕鬆多了，這也意味着，擰動油門後，商業房這個概念就從他的世界徹底消失了。

· END ·

例如成都、上海等被刪的城市研究報告請在房產研習社取閱。

加入【我的房產研習社】，單獨向我諮詢提問，還可以獲取最新的政策解讀、行情趨勢、不便公開的信息，還可以加入社員羣，全國各地的社友爲你出謀劃策，共討買房大事！

如果感覺此文對你有所啓發

請隨手點贊轉發