根據中國產業調研網發佈的《中國物流地產行業現狀分析與發展前景研究報告（2018年版）》，在過去若干年中，北京和上海的物流設施的投資回報率分別爲6.5%和6.7%，高於高檔住宅、購物中心、寫字樓的投資回報率。由於物流地產的投資回報率較高，物流地產逐漸受到重視。除了傳統的地產企業、物流企業，近年來中國的大型電子商務企業也紛紛加入了物流地產的角逐。

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什麼是物流地產？

物流地產的概念最早是由美國普洛斯公司提出並實踐的，總體來說，是指根據物流企業的需求，選擇合適的地點，投資建設企業業務發展所需的物流設施，包括物流倉庫、配送中心、分撥中心等。

物流地產是物流服務和房地產服務一體化的產物。現代化物流產業不僅包括物流倉庫等設施的租賃，還包含爲客戶提供物流基礎設施開發，和相關配套的物業管理服務，如園區租賃、園區運營、基金運營等。

▌政策扶持力度持續增大

物流地產行業是目前地產行業內增速最快的子領域，也是政策上最爲支持的領域。

▌物流地產領域百舸爭流

近年來，伴隨着全國住宅市場供求關係的轉變，銷售速度的放緩，房地產開發企業紛紛謀求轉型，追求可持續發展，物流地產成爲衆多房地產開發企業關注的對象。此外，由於普遍看好物流地產的發展前景，金融機構、物流企業、電子商務企業也紛紛跨界進入物流地產領域。

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物流地產在哪佈局？

一線城市周邊衛星城以及一帶一路沿線城市是其首選。一線城市拿地成本居高不下、物流用地供給短缺，而其周邊城市在土地供給、地價以及用工成本上均有較高的性價比，且租金未必低，利於承接核心城市外溢需求，因此大多物流地產商將“立足二線，服務一線”。

擁有便利的交通作爲重要支撐的城市也是重要考量因素。便利的交通如緊臨港口、交通主幹道樞紐、鐵路以及機場等。

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物流地產到底如何盈利？

傳統物流地產商收入來源主要包含租金、管理服務費以及土地增值收益等。而單純依靠上述收入來源卻無法實現資金的快速回收。因此近年物流地產基金受到了越來越多的關注。物流地產基金讓物流地產的開發、運營和收購形成有機循環，從而得以迅速擴張。

▌物流地產基金的重要作用

增加外部資金，轉變資產持有模式。物流地產行業是一個典型的重資產行業——資金投入大，利潤回報低，而通過設立物流地產基金的方式，開發、運營物流地產的企業可以逐漸轉變爲輕資產企業。也就是說，較之傳統資產持有方式，物流地產基金模式大幅降低了自有資金的需求量。

降低融資成本，提高資金利用效率。由於在先開發的物流地產佔用了大量資金，後續擴張的融資成本很可能會上升。而隨着物流地產基金的介入，物流地產項目穩定運營之後即可出售給基金，開發成本在2-3年內便可回籠，同時還提前取得收益。迅速回籠的資金又可用於開拓新的市場，資金利用效率大幅提升。

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結 語

雖然物流地產有極大的發展空間，頗受資本喜愛，但同時也面臨多重挑戰，比如：土地有效供應不足，投資週期較長、行業競爭加劇等。從物流地產行業來看，除少數企業具有較爲成熟的產品外，一些本土物流地產商在產品服務定位和持續盈利上凸顯短板，多數物流地產企業依舊在探索盈利模式。