世邦魏理仕近日發佈《2018中國投資市場報告之城市無界篇》，報告認為，隨著經濟發展，中國地域與行業間的相互聯繫逐漸深入，行政區劃邊際正不斷模糊乃至消散。

報告指出，京津冀、長三角、粵港澳大灣區這三大中國先發城市羣之外，隨著產業梯度轉移、區域發展扶持政策和基建投資的共同作用，成渝、武漢等中西部城市羣正迅速崛起。雖然，成都、重慶、武漢、長沙等核心城市的各類地產板塊在短期內面臨不同程度的供過於求風險，但中長期存在系統性投資機會。報告還預計，粵港澳大灣區到2020年將成為全球第一大灣區經濟體，其中，香港對於大陸企業和資本的吸引力未來也將大幅提升。

成渝、武漢等中西部城市羣迅速崛起
報告分析，依據城市間彼此的經濟聯繫程度，目前共有28個城市羣。由於地域廣大且區域發展不平衡，各城市羣發展處於不同階段。

其中，京津冀、長三角、粵港澳大灣區是中國三大先發城市羣，佔四成國民經濟總量。

相對於一體化進程緩慢的京津冀地區，長三角和大灣區將延續一體化進程，已確立崛起趨勢的次增長極（南京、杭州）物業價值將持續受益。

同時，基建改善和同城化預期下，長三角的南通、粵港澳大灣區的佛山、東莞、惠州、中山等城市與核心城市聯通度有望顯著提升，人口和產業導入直接受益的住宅，商業、工業物流等領域將存在投資機遇。

除了上述三大城市羣之外，近年來隨著產業梯度轉移、區域發展扶持政策和基建投資的共同作用令成渝、武漢等中西部城市羣迅速崛起。

世邦魏理仕的統計資料顯示，在強勁的經濟增長勢頭帶動下，2008-2017年間，中西部城市羣的寫字樓、零售和物流倉儲物業的出租面積佔比由12.3%提升至23.9%。核心城市（成都、重慶、武漢、長沙等）的各類地產板塊在短期內面臨不同程度的供過於求風險，但中長期存在系統性投資機會。

鑒於此，報告建議，以無界的視角，從城市羣角度看待商業地產投資，更具有戰略意義。

粵港澳大灣區預計到2020年將成為全球第一大灣區經濟體
報告中重點介紹了粵港澳大灣區的投資機遇。報告認為，粵港澳大灣區擁有在科創、貿易物流、金融和服務領域各具優勢的深圳、廣州、香港三個增長極，並包括製造業基礎雄厚的珠三角其餘各城市。

2017年，粵港澳大灣區總體經濟規模已達11.7萬億人民幣，預計到2020年將成為全球第一大灣區經濟體。

而隨著政府發展規劃綱的出臺，持續的人口流入、科技創新和產業升級、高強度基建投資以及同城化趨勢都將在更為一體化的制度框架下，加速推動大灣區城市羣的發展與融合，催生新的房地產投資機遇。

世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李淩表示：“與國際灣區相比，大灣區地產發展仍存在一定差距。以寫字樓為例，2017年底大灣區優質寫字樓總量約3200萬平方米， 較經濟規模相近的東京灣區和紐約灣區分別低40%和55%。未來隨著經濟增長和結構轉型，寫字樓需求存在巨大提升空間。此外，羣內珠三角區域優質物流設施的人均面積也有較大增長空間。”

香港將吸引更多大陸企業和資本
在大灣區商業地產投資策略方面，報告指出，高端商務繼續向核心城市集聚，帶來廣深港寫字樓投資利好。

報告稱，作為當前全大陸最活躍的寫字樓租賃市場，廣州和深圳均已進入第二輪的寫字樓新區建設，琶洲、國際金融城及前海等商務區正吸引大量租戶和投資者目光。

而香港市場內，中資企業尤其是大型國企在中環等核心板塊的空間需求持續上升，大灣區規劃的出臺預計將為香港吸引更多大陸企業和資本。

同時，重大基建推進有助於推動珠江西岸區域經濟，提升物流地產價值。

報告分析，跨海大橋和鐵路的相繼開通，將有助於推動珠江西岸相對欠發達區域的經濟發展，惠及珠海、江門、中山和廣州的南沙副中心等地；珠江西岸的中山翠亨新區、珠海洪灣港區和江門鶴山預計將形成新的物流樞紐。

此外，由於大灣區物流倉儲需求充沛但倉庫面積相對缺乏，高標倉庫具備良好的投資價值。

報告還認為，產業和人口的無界流動將促成大灣區核心周邊城市的產業地產及購物中心投資機會。

隨著高鐵、城際軌道交通網絡等重要基建項目的鋪開，廣佛、深莞惠等多個一小時同城生活圈將逐步成型。由此帶來的同城化將進一步加速廣深製造業外遷與人口轉移趨勢，大灣區內東莞、佛山、惠州、中山等二線城市中的工業、科技園區物業機遇，以及與之配套的住宅和商業設施成為值得關注的投資機會。

【中央網路報】