【別爭論了 中國房產空置率和房價泡沫都是世界最大的】

　　新加坡南洋理工大學教授、澳大利亞社會科學院院士、著名經濟學家黃有光最近表示，中國的房產空置情形應該很普遍，空置率比多數國家的大。但嚴重性好像被高估。據統計中國全國的空置面積達10億平方米。如果這不是被嚴重低估的數據，則表明空置率並不高，因爲不超過總面積的2%。

　　根據報道，國家電網的空置率調查結果顯示，“2017年，大中城市房屋的空置率爲13.1%，中小城市房屋空置率爲13.8%，鄉村房屋空置率爲14.3%”。另有西南財經學院的分析認爲，中國房屋空置率在21.4%以上，這個數字一般認爲是比較符合實際的。根據估算，2017 年，中國城鎮住宅市場空置的住房數量總數爲 6500 萬套。

　　據報道，美國的空置率介於1%至3%。我國香港的住房空置率低於5%。歐盟的住房空置率爲9.5%。日本的空置率爲13.1%。我國臺灣地區的住房空置率爲17.6%。中國家庭住房擁有率達到92.8％，商品房的空置率達20%以上。造成中國空置率奇高的原因，一是房價連年上漲，買房就是投資，投資就是賺錢的心理已經深深滴烙印在國人心中。另一個原因就是保有環節沒有成本，就是說，沒有房產稅。第三個原因，就是沒有開徵空置稅，就造成了空置沒成本，漲價就賺錢的現象。

　　樓市有沒有泡沫？這是一個簡單的不能再簡單的問題，一個是房價和成本比較，如果房價太高，而成本不高，那麼就是泡沫嚴重。有人說，高房價的原因是土地成本太高，不能說，房價高和土地價格沒有關係。但是，事實求是地說，土地價格還真不是房價上漲的主要理由，我們經常看到的地王，都是開發商炒起來的，前幾年的溢價率都能達到百分之二百多，什麼原因，讓開發商這麼大的膽子？土地成本高應該不利於開發商啊？爲什麼開發商還要擡高土地價格？因爲，房價的定價權在開發商手裏，他們有一個理論，就是說，土地價格高，纔是房價高的最好解釋。這纔會出現麪粉貴過麪包，房價一期比一期上漲的情況。

　　第二個就是，房價和收入比，有人說，中國房價高，是因爲，中國人買房主要不是工資收入。有人說，工資收入不能反映中國人的實際財力。這種情況是存在的，灰色收入和黑色收入在很多人眼裏都是正常收入。正真靠工資收入，確實也很難買得起房，但是，這不能說就不該用工資收入買房。有人有灰色收入，有人有黑色收入，但是，不是每個人都可以不依靠工資收入買房。這也是爲什麼中國總是有房人在買房，沒有房子的就越來越難買房的原因。

　　有專家提出，沒有黑色收入和灰色收入，可以用六個錢包買房。一個人買一套房子，要掏空六個家庭的錢包，那麼這個樓市能持續下去嗎？這個社會能是健康的嗎？

　　國家上認可的合理房價收入比是3—6這個區間，但是，從2018年的50城房價收入比排行來看，在深圳要買一套標準大小的房子需要34.2年，上海要26.1年，北京要25.4年，從這個角度來看房價確實是太高了，大大超過國際合理標準。

　　有人說，這樣一線城市雖然房價收入比，大大超過國際標準，但是，一些城市的房子總是供不應求，只要房子能賣出去，就不能說有泡沫。還有些人說，中國樓市即使有泡沫，那麼這個泡沫也是破不了的鋼泡。另有一個消息說，每年進城人口2000萬，每年卻賣15億平米的房子。這正好能跟專家的數據對上，僅僅100個城市就有4.5億平米的存量，如果把大量的中西部地市、縣城都算上，考慮到這只是10個月的庫存，那未來房地產市場會承受更大的壓力。判斷一個城市是否存在房產泡沫，房價收入比是一個最可靠的指標。【本文由“馬躍成”賬號發佈20190414】