別家地產項目能提前一個月完工，你家卻晚了半年差點虧本，爲啥？

　　最近，某房企項目部人員在一次羣聊中提到，自家項目本來應該去年底竣備的，現在看來今年六月都未必能實現。隔壁某top3房企，跟該項目幾乎同時開工，去年底已完成交付了，不由得感慨，“只能說差距真大”。

　　明源君瞭解到，不同房企之間，項目的進度確實存在較大差異。體量和定位相當的項目，有的400天就能交付，有的兩年都搞不定。兩者之間差距在哪？明源君今天就談談這個問題。

　　房企的工期進度完不成

　　問題常常出在三個方面

　　施工又快又好，是任何一家開發商夢寐以求的事。而事實上，很多開發商計劃做得很理想，落地實施卻阻力重重。比如開篇所說的這家房企，就屬於這種情況。

　　明源君認爲，計劃完不成，主要有幾個原因：

　　1、盲目對標同行，計劃嚴重偏離實際

　　一位地產工程人吐槽，公司喜歡排計劃，而計劃從來沒一個能完成。比如主體，按照原本計劃是4天一層，結果每層工期都拖了三四天，最後主體工期搶不回來，後面工序的計劃也打亂，整體工期嚴重滯後。

　　其認爲，出現這種情況的原因在於，公司排計劃時盲目對標某巨頭，卻不考慮自身情況。“排計劃的時候只要求工期，卻不測算好工程量和工效，直接按工序排。”

　　簡單點說，能力跟不上野心。這幾年很多中小型房企想縮短工期來加快週轉，但人力物質配置跟不上，計劃成擺設。

　　2、缺乏整盤思維，未能對進度全面統籌

　　工期並非單純由工程一條線來決定，需集中公司的多方資源才能實現。但很多房企空有計劃，卻沒有建立一套支撐體系。

　　各條線配合度低，工程孤掌難鳴

　　有的房企對項目各個節點都有明確時間，但各方配合不到位，也造成了工期延誤。

　　某房企的一個項目，就因爲招採進度滯後，主體施工過程鋼筋斷供，工程停滯了一個多星期。後來搶節點，需要乙方增加挖機臺班，對方沒法調動那麼多資源，搶工又沒法順利推進。

　　工作面混亂，返工現象嚴重

　　地產工程涉及的單位衆多，多個工序交叉作業，工作面管理一旦失控就會造成前後工序銜接不順暢，甚至出現大量返工。

　　比如某房企的精裝項目，由於各部門對接工作沒做好，精裝階段搞出了很多岔子。比如鞋櫃尺寸出問題，設計做的40cm寬的，土建只預留了36cm，要麼鞋櫃集體返工，要麼把洞口再擴大點；油煙機和吊櫃尺寸不匹配，只能重新出圖打吊櫃……一來二去，時間就這麼流失了。

　　3、工作效率低，時間總被浪費

　　某房企項目部的人告訴明源君，公司的流程簡直龜速，一個設計變更，如果不天天打電話催，一個月都出不來。設計沒定，現場就乾等着，白白浪費了很多時間。

　　工期非常緊迫，公司又捨不得在新工藝上投入。計劃定得很前衛，工藝工法卻很傳統，比如外牆，現在用的還是剪力牆加砌築加抹灰的做法。僅在土建移交精裝以及精裝第一道工序上，工期就要比旁邊某巨頭的項目長十幾天！

　　那麼，這些地產人口中的“別人家房企”，是如何讓工期變得可控，甚至縮短在計劃之內的？

　　房企管控工期的三大法寶

　　強運營，搶時間，少出錯

　　工期延誤在工程項目上很常見，不過，規模型房企的施工效率和計劃完成率整體比中小房企高。比如很多房企主體結構標準層一層的時間大概在6天或以上，而部分房企可以做到4-5天一層。這既需要體系保障，也需要技術層面的支撐。

　　1、強運營，所有人圍繞同個目標開展工作

　　房企通過分層分級的節點設置，對整個開發流程進行分解和細化。

　　如B房企將主項計劃（整個開發過程中由主要工作項所組成的開發節點計劃）分成爲三個層級，分別爲里程碑計劃、一級計劃、二級計劃、三級計劃。另外，還有專項計劃。

　　這幾個層次計劃之間的關係，爲專項計劃服務於主項計劃；三級計劃服務於二級計劃，二級計劃服務於一級計劃，一級計劃服務於里程碑計劃。

　　其中，專項計劃包括設計專項計劃、工程招標專項計劃、採購專項計劃、市政配套專項計劃、報批報建專項計劃、營銷專項計劃等。

　　里程碑節點計劃如下：

　　這套體系可以避免如前文所說的，某房企因鋼筋採購不及時而施工擱置的情況。

　　爲什麼？

　　房地產開發鏈條牽一髮動全身，任意一項工序的順利推進，都是跨部門協作的結果。這套體系各部門的進度統一在同一個目標下面，完成了跨部門間的協同合作。

　　里程碑節點是剛性指標，各條線都圍繞這些節點推進計劃，避免工程部及其他部門計劃脫節，而出現施工現場等方案，等材料、等審批等問題。

　　目標可以充分分解成執行項，每條線都有清晰的進度指南。

　　集團層面統一制定了主項計劃編制模板，該模板已將每個工作項的工期固化。也就是說，各個子項計劃都可以根據工期，來倒推自己在各個環節需要完成的工作，前置計劃也就變得可落地。比如採購，知道爲了配合某項工序，什麼時候，什麼材料就需要進場，由此組織採購前置。

　　當然，有計劃僅僅是第一步，計劃如何落地，還需要一系列的動作來實現。

　　2、工作項前置，讓資源等工程而不是工程等資源

　　很多房企都知道，工程要快必然少不了設計招採營銷等工作項前置。

　　B房企強調勘探先行進場，提前進入地塊詳勘並取得詳勘報告，提前瞭解目標地塊的地質情況，爲基礎設計提供參考，也爲前期工程提供依據。

　　某項目摘牌土地現場有30萬方渣土垃圾，政府計劃清表至11月10日與項目交接。清表開展之前，項目溝通相關單位，根據總規粗放主樓，進行場地局部清表；後協商勘察單位進場初勘。10月中旬取得中間成果推進設計、招標工作；10月底，清表進度過半，項目溝通勘察單位進場進行場地詳堪，同步優化設計方案；11月底完成樁基礎工程。

　　同時，該房企規定，在樁基施工前，應完成土建總包招標；裝修總包及裝修甲供材料在地下室底板完成前完成招標；裝修溼作業的材料在正負零之前完成採購；

　　在樁基施工期間，建築、結構、裝修圖紙完成了完成鋁模和牆板的深化圖。

　　3、穿插式施工，讓小時產生幾小時的成果

　　穿插式施工是頭部房企用來提高施工效率的殺手鐗。較之於單一工序施工，這種施工方式相當於時間多重利用，原來一小時只能幹一件事，現在一小時能幹兩件或兩件以上的事。比如某巨頭通過穿插施工，主體封頂後180天達到裝修交付條件，在保障單工序合理工期的同時縮短整體建造週期6~8個月！

　　互不干擾的板塊，同步平行施工。比如展示區綜合樓、園建綠化和塔樓板房同步施工，這些都是獨自工序，並行施工互不影響。前文所說的，某房企主體進度已經搶不回來了，這時，可以安排地下室頂板防水提前做，砌體工程就可以提前驗收。

　　所有工序及早穿插和合理穿插，前一道工序爲後一道工序創造條件，合理穿插避免交叉污染、避免返工。

　　以下爲某巨頭穿插式施工的詳細節點做法。不難看出，該房企已實現主體、配套、給水、地暖、新風、精裝等工序的穿插式施工。