以下內容轉自孫不熟團隊新開的地產號“鎂地產“，非常感謝各位熟友一直以來的厚愛，也期待大家認可這個新號。

　　鎂地產

　　ID：shoppingbling

　　作者：鎂姨

　　來源：公衆號“鎂地產”

　　前幾天寫了一篇《

　　富人會買什麼樣的房子？

　　》，好評如潮，不少開發商的朋友都轉發到內部羣分享了，於是很多人問鎂姨什麼時候出一篇剛需買房攻略，畢竟我們大部分人都是普通人，寫這個更實用。

　　對富人來說，房子再貴，也不過是個數字，即使買錯了也無關大局，更何況他們都不只買過一套房子，買房就和買菜一樣熟練。

　　但剛需客不同，一套幾百萬的房子，往往是滿地打滾搜刮六個錢包才湊出來的，在決策時戰戰兢兢、茫然不知所措，實在不敢有絲毫怠慢。

　　然而，做任何事情都是要交學費的，從0到1是最難的，也是最容易出錯的，菜鳥即使再小心謹慎，最終往往還是會百密一疏。所以，剛需買房，就一定要事先做足功課，最好是有老司機帶路。

　　幾百萬上千萬的交易，即使放在上市公司，也是一筆不小的買賣，需要財務、法務、市場、營銷、高管一起脣槍舌劍、通盤考慮、反覆推敲。放在個人，不更得打起十二足精神、把知識武裝到每一個毛孔？

　　作爲一個幹了近十年的房產記者，鎂姨今天就把平時工作中的一些見聞和心得總結一下，寫一篇《剛需買房常見的10個錯誤》，希望廣大剛需客少走一些彎路、少入一些坑。

　　01.

　　“一步到位“的觀念是錯的。

　　很多人都第一次買房，都容易受父母的影響，追求所謂的“一步到位“，至少要三房起，全部帶主套，學區要省一級……

　　“一步到位“本身沒有錯，如果實力允許，第一套房子買到深圳灣一號這種頂配，當然好，畢竟換房麻煩啊。

　　問題是，如果沒有這個實力，就千萬不要因此耽誤了買房的時機，可以先買個小一點的上車，有條件了再升級。

　　姨有個同學爲了買一個體面的大三房，邊攢錢邊看房，沒想到經歷2016年這一波行情後，原本可以買大兩房的預算，一年後連個60平的一房都買不到了。

　　還有一些朋友單純地追求面積上的“一步到位“，不得不把房子買得特別偏、學區特別差的地方，往往住個一兩年，就有急切的換房衝動。

　　其實，“一步到位“本身就是個僞概念，因爲人的慾望是無止盡的、需求是不斷變化的。

　　姨有個朋友，第一套房子就買在珠江新城，而且是大三房，帶省一級學位，這夠“一步到位“吧？但他住了還不到一年，就已經琢磨着如何置換一套視野更好的江景房。我相信，等他真住到江景大平層了，住幾年也還是會換，要不然那些江景豪宅爲什麼仍有二手市場呢？

　　告訴大家一個數據，北上廣深幾個大城市，一套房平均5到10年就會轉一次手，沒有多少人會像父輩那樣在一套房子裏住一輩子的。

　　一步到位、安土重遷的觀念，屬於農耕時代。

　　02.

　　什麼情況下才應該買一手？

　　很多小白都有根深蒂固的“處房情結“，這在十多年前，沒有問題。但是現在，尤其是在一線城市，剛需族想買套各方面條件都不錯的新房，很難很難。

　　一線城市樓市起步早，發展快，好的地段早早就被開發完了，導致今天很多一手樓盤的位置都很差。

　　剛需客想買新房，只能在地段上妥協妥協再妥協。殘酷的現實是，那些配套比較完善的成熟郊區也不便宜了。以廣州爲例，番禺、蘿崗的一手房幾乎全部4萬起了。

　　受制於預算，一些剛需族只能跑到更遠的遠郊買新房。

　　其實，一手還是二手根本不重要的，重要的是什麼樣的房子適合你，鎂姨認識的那些投資客，幾乎只買二手。

　　當然，我的意思不是說一手房不好，恰恰相反，在那些房地產剛剛起步的二三四線城市，或者一線城市的遠郊地帶，幾乎找不到什麼像樣的二手房，更不要提二手房市場，像這類城市和地段，肯定優先買新房。

　　記住，二手房只有在大城市纔有成熟的市場，而老破小只有在大城市中心地段才有價值。

　　03.

　　什麼樣的“便宜“可以撿？

　　人人都會有貪便宜的衝動，但俗話說得好，一分錢一分貨，只要是市場經濟，便宜就一定有便宜的理由，沒那麼容易撿漏。

　　所以，看到便宜的房子，一定要問爲什麼，也許是旁邊有噪音很大的主幹道，也許是樓下有變電站，也許是因爲回遷房，只有把原因搞清楚了，才能辨別它是不是真的筍盤。

　　當然，也有一些“便宜“是可以撿的，比如開發商年底爲了衝業績搞的一些促銷、一些二手房業主急於換房而降價，這種“便宜“是可以撿的。

　　還有一種情況，一個地段的位置和規劃都不錯，但因爲周邊環境很荒、開發商不善於炒作，導致價格還沒有起來，這種就屬於“價值被低估“，是非常好的投資標的。

　　04.

　　過分迷戀大品牌。

　　因爲是第一次買房，很多人擔心出錯，會特別迷戀大品牌房企。老實說，初次買房選大品牌是對的，至少不用太擔心收不了樓，也不用太擔心建築質量和物業管理。

　　但鎂姨要說的是，品牌房企雖好，但不是樣樣都好，比如他們在拿地方面就不見得比中小房企強。一些大房企正是利用購房者的信任度，在拿地方面不願意付出過高成本，“反正再差的地也有人買“。

　　所以我們在大城市能看到一個有意思的現象，靠地鐵的好地段往往是本地中小房企拿的，大房企則在外圍拿一些較差的地段，然後價格很可能比前者還貴，靠的是什麼？品牌溢價。

　　品牌當然可以有溢價，但太高的話，就不划算了。如果是我，我寧願選那個本地小房企開發但是走路到地鐵5分鐘的盤，也不會選那些到地鐵站還要轉公交車的品牌大盤。

　　在奮鬥的年紀，人應該多關心交通便利，少關心花花草草。

　　05.

　　不關心小區外面的環境。

　　很多剛需族看房特別認真，小區綠化和道路、物業管理、樓道採光、戶型都瞭解得一清二楚，卻忽視了另一個重要的因素——小區外面的環境。

　　鎂姨最近被一張漂亮的樓盤海報所吸引，純南向高實用率複式、靠地鐵，價格還很便宜，現場看樓後也的確不錯，海報上說的都有，但問題是當我走出樓盤到外邊一看，就馬上把這個盤pass了。

　　海報沒有寫、銷售沒有說的是：這個樓盤周邊全是城中村，而且靠近高架橋，所謂的“靠地鐵“也只是早期開發的一期，後面開發二期、三期到地鐵實際上超過2公里了。

　　這樣的例子數不勝數，收房後才發現附近有垃圾場、變電站，房子與墳地一牆之隔等等，當你找開發商時，開發商很可能會說這些不利因素其實已經公示過，只是你自己沒有細看。

　　大一點的房企，一般都會主動公示這些不利因素的，只是公示的位置可能很不顯眼。

　　所以看房時一定要留個心眼，不要只看激動人心的規劃藍圖和高大上的沙盤，還要問售樓小姐一句：周邊環境有沒有不利因素？公示在哪裏？

　　06.

　　低估地鐵的重要性。

　　這一點是很多剛需都忽略的，他們認爲沒地鐵也行，有接駁公交就好。

　　剛需看房對戶型、朝向、裝修、小區環境都看得很仔細，但對於交通，特別是地鐵站卻沒那麼看重，表示距離三四公里完全可以接受。

　　“我們這麼年輕，小區離地鐵站也就三四公里，公交車坐幾站就到了，還是很方便的。”

　　但你要知道，三四公里是一個很遠的距離，相當於從珠江新城到中山大學那麼遠了，再考慮到郊區公交的等待時間很長、道路擁堵等因素，你到地鐵站起碼要預留半個小時以上的時間，這可能比你在地鐵上的時間還多。

　　地鐵是郊區的靈魂，也是郊區房產最核心的價值，只有住過郊區、吃過通勤之苦的人，才深知這個道理。

　　07.

　　不關心物業管理。

　　“每月月供這麼多，在物業費能省一點是一點啊！”

　　鎂姨摸着良心跟你說：這錢不能省。

　　姨曾經陪一對夫妻朋友去看房，明明第一個小區更乾淨整潔，倆口子卻都想買第二個小區。爲什麼？原來他們覺得第二個小區物業費比第一個便宜1塊左右，感覺更划算。

　　鎂姨當場就不淡定了，給他們講了個故事。有個朋友在老城區買了個老房子，沾沾自喜地向我們炫耀“這裏一分錢物業費都不用” ，結果住了不到兩個月，就找我們吐槽：小區衛生經常沒人搞，路燈壞了也不知道找誰。

　　而那些願意爲物業管理買單的人，並沒有吃虧，反而能享受到更好的服務和居住體驗：小區乾淨整潔，人車分離，電梯定期維護，後勤服務隨叫隨到，讓人享受到尊貴感。

　　所以鎂姨在這裏再次強調，住着幾百萬的房子，千萬不要捨不得那幾塊錢的物業費，這錢不能省，也沒必要省。

　　姨可以負責任地說，越是房產老鳥，越是富人，越重視物業管理。因爲物業管理不僅關乎居住體驗，還關乎房產升值。

　　爲什麼有的樓盤過十年仍然跟新的一樣，而有的樓盤就和老破大無異？想一想什麼原因吧。

　　08.

　　被樣板間誤導。

　　有時候看房跟淘寶買衣服很像，明明知道賣家秀有美化的成分，還是忍不住幻想，樣板間太美了，這就是咱家的模樣啊！

　　很多剛需房的樣板間，都會在視覺營造上做文章，比如擺放小尺寸的家居，把牆打掉換成很薄的玻璃，而且樣板間裏基本沒有管線、家電等佔空間的物品，這樣都會顯得空間大。

　　所以，看樣板間時，不僅要留意交付標準，還要注意傢俱的尺寸，否則等你收房了，心理落差可不要太大。

　　相信大家都聽過這樣的故事，買一套很緊湊的小三房，收房後才發現最小的房間根本放不下1.5×2米的牀，否則門就沒法關上。

　　爲什麼看樣板間的時候沒這個問題？因爲開發商放的是定製的牀呀，牀長絕對沒有2米，而且樣板間很多是不設門的。

　　09.

　　忙於加班，不看房。

　　剛需客基本都是上班族，工作勤勤懇懇，996是常態，對領導小心翼翼，花一個下午的時間去看房，會被認爲是極大的浪費。

　　當中介打電話興奮地告訴你有筍盤，可以爲你節省幾十萬，你卻正義凜然地說，“別吵，哥正加班呢“。

　　所以，很多剛需買房，其實是不怎麼看房的，看個三五套就下訂金的大把人在，這是非常不明智的選擇。

　　要知道，房子如果選得好，可以幫你節省幾十萬甚至多賺上百萬，不比你那幾百塊加班費強得多？

　　看房200套是剛需買房的必修課，“忙"不是藉口，是愚蠢。

　　10.

　　想得太多。

　　雖然說看房200套是必修課，但這不等於鼓勵大家瞻前顧後、猶豫不決，然後錯失買房時機。

　　姨認識不少房產老鳥，買房都是很快的，看準了馬上入手，絕不拖泥帶水、磨磨嘰嘰。

　　很多剛需客不同，他們其實非常勤奮，對待房產表現出一股專家級的學究氣。

　　比如熟讀各種經濟學文摘，關心“明斯基時刻“、“蒙代爾不可能三角“、“保匯率還是保房價“等高深概念，通過“房價收入比”、“租售比”等學術指標來分析房價，而分析結果往往是看空樓市，瞻前顧後、患得患失，遲遲不敢入手。

　　其實，剛需買房，根本不需要關心太宏觀的東西，你又不是有幾千億的資產要配置，M2的波動和你有啥關係？

　　小建議：

　　昨天和很多讀者互動發現，很多人買房時都遇到這樣一個困惑，就是看樓之前，還對自己的需求很明確，但往往在看樓過程中，容易迷失自我，忘了初衷。

　　比如看到特別漂亮的裝修或者特別高的贈送面積，就頭腦一熱下了訂金，回到家後冷靜一想，才意識到那套房子離地鐵站特別遠，不是自己真正想要的。

　　所以，鎂姨建議剛需看房之前，最好列一個需求清單，並劃出哪些是底線，這樣纔不能不忘初衷。

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