網路公司和物業約定在小區電梯間內有償設置網路公司的廣告牌位，卻逾期不支付費用，物業因此起訴該公司追索欠租10.93萬元，並請求拆除廣告牌。被告認為廣告牌位置屬於業主所有，物業無權起訴。

　　上午石景山法院審理後認為雙方合同合法，物業是否享有出租權和收益權不影響與網路公司之間的租賃合同效力，因此物業訴求獲支持。但法官表示，物業公司在租賃廣告牌位前應徵得小區業委會或至少三分之二業主的同意。勝訴後，廣告收益應為業主所得。

　　案情 物業出租電梯廣告位 公司逾期欠租金

　　2013年10月23日，位於石景山區金頂街某小區的物業公司與某網路公司簽訂了《廣告代理合同》，網路公司租用物業管理的電梯廣告位發布廣告，並按時支付租金，有效期自2013年10月23日至2016年1月23日。

　　根據合同約定，租金為每年7.37萬元，每年1月前繳清，逾期不交每日加收月租金的10%。

　　網路公司已經於2013年10月28日交納了3.82萬元，而剩餘的10.93萬元經物業催付仍不繳納。

　　此外，根據合同約定，合同到期網路公司應在20日內自行拆除全部廣告牌及設施，並恢復原狀，但對方也未履行。

　　於是，物業將網路公司告上法庭，索賠10.93萬元廣告費並拆除涉案廣告牌。

　　庭審 網路公司認為合同無效 物業無起訴權

　　今天上午，此案在石景山法院公開開庭審理，涉案的物業公司和網路公司各委派一名代理人到庭應訴。

　　網路公司代理人辯稱他們確實在該物業管理的小區內安裝了涉案的廣告，但他們認為物業無權起訴他們要求拆除廣告牌，因為涉案廣告牌位的位置屬於業主所有，應由業主提起，物業公司沒有起訴權，雙方簽訂的租賃合同無效。

　　該代理人還稱，即使是需要支付，但也應該少付。因為2014年由網路公司提出，雙方就協商解除合同，但沒有達成一致。根據合同約定，網路公司逾期三個月不交租金，物業公司有權終止。但在此期間，物業公司沒有催交過，導致現在產生了這麼多的租金費用，網路公司認為應該減少或不減。

　　網路公司稱，涉案的這份雙方簽訂的合同是很多年前簽訂的了，簽訂合同的員工都已經離職，所以在崗的很多員工已經不知道這件事情了。

　　判決 收益歸誰不影響租賃合同效力 物業勝訴

　　石景山法院認為，物業公司與網路公司簽訂的租賃合同合法有效，雙方應按照約定履行各自的義務。

　　關於網路公司對物業公司未經全體業主或業主大會授權，租賃合同無效的抗辯意見，法院認為，建築區劃內包括公用電梯在內的公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有，其產生的收益應當歸業主所有。

　　但本案中，租賃合同系物業與網路公司之間簽訂，租賃標的物亦由物業租賃給網路公司使用，而物業與小區業主或業主委員會之間就租金收益歸屬問題以及物業與網路公司之間租賃合同關係系不同法律關係。

　　物業是否享有出租租賃物的權利並不影響與網路公司之間的租賃合同效力，以及物業向網路公司主張租金的權利。故網路公司主張租賃合同無效的抗辯意見，法院不予採納。

　　鑒於物業已將租賃物交付給網路公司使用，網路公司應按照合同約定及時足額交納租賃期間內的租金，因此物業向網路公司主張欠付租金的訴求，有事實和法律依據，法院予以支持。

　　綜上，石景山法院一審判令網路公司支付物業租金10.93萬元，網路公司於判決生效後的7日內拆除涉案廣告牌並恢復原狀。

　　延伸

　　專家解讀 物業如有業主授權則有權起訴

　　社區維權專家陳鳳山表示，電梯、樓道等公共區域的廣告收入是屬於業主是毋庸置疑的。

　　就此案來說，陳鳳山認為關鍵的一點是看這個小區是否有業主委員會。如果沒有業主委員會，物業受開發商委託，是有權對小區公共區域進行代為管理的（前提是得到「雙過半」業主的支持），廣告商使用了小區的廣告位不付款，物業公司有權去爭取權利。

　　陳鳳山介紹，目前物業公司出租小區的廣告位是一件「民不舉官不究」的現狀。如果業主質疑廣告收入如何使用，這是業主與物業之間的問題，是另外一碼事。

　　如果小區有業委會，業委會委託物業公司進行管理，那麼物業公司也是有權向廣告公司索要廣告費的。除非廣告公司與業委會直接簽訂的合同，那麼物業無權干涉。如果廣告公司是與物業簽訂的合同，按照《合同法》，廣告公司理應支付廣告費。

　　陳鳳山認為，廣告公司以此為藉口，只是不想支付廣告費。

　　法官說法 收益歸業主 如不履行可起訴物業

　　對於贏得的這10.93萬元廣告費是否歸還業主，上午涉案物業公司並未明確表態。

　　宣判後，承辦此案的法官在接受《法制晚報》記者採訪時表示，物業在小區公共區內租賃廣告牌位應該爭取全體業主或業主委員會的同意，如果沒有業主委員會，物業應在租賃廣告牌位之前進行一定期限的公示，徵得至少三分之二的業主同意，纔可進行租賃。

　　鑒於本案中，經向物業和網路公司雙方確認，該小區沒有業主委員會，而此事就應該在小區內進行公示，並徵得該小區至少三分之二的業主同意。

　　法官表示，此案是根據《合同法》來判決的，判令網路公司履行合同，補齊廣告費10.93萬元，並應物業要求拆除廣告牌位。但由於廣告牌位設在小區業主的公共面積，因此，所得收益應為業主所得。如果判決執行後，物業不給全體業主這筆錢，業主有權起訴物業追回。

　　相關案例 小區廣告費糾紛 業主告物業勝訴

　　事實上，小區電梯廣告費引發的糾紛並不罕見。

　　據媒體報道：2011年至2013年，北京朝陽區觀湖嘉園小區業委會起訴北京戴德梁行物業管理有限公司，要求其支付公共區域廣告收入38萬餘元；北京海淀區航天橋西北方向美麗園小區業委會訴鴻銘物業亂收物業費，北京市第一中級人民法院做出終審判決，判令鴻銘物業向業委會返還18萬元電梯廣告位租賃收益。

　　2016年3月份，瀋陽某小區的業委會將物業告上法庭，訴狀稱小區物業將公共區域刊登廣告獲得的26萬餘元收歸己有，違反了物業管理條例，這其中所說的公共空間就包括電梯裏的廣告牌。受訪的居民表示，物業方並沒有經過居民同意就自行收取廣告費，最終，法院判決這筆廣告收入歸全體業主所有。文/記者 唐寧 石愛華

法制晚報訊 （記者唐寧石愛華）（責任編輯： HN666）

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