高端激戰“金二環” 這個項目居然不按“套路”出牌

　　2018年，朗詩通過股權收購，獲取肉聯廠原址中69.3畝地塊，落下其在成都的第九子。最新消息顯示，時隔半年後，該地塊已呈現爲朗詩·上林熙華府，並將於3月底正式亮相，預計5月底開盤。

　　消息一出，瞬間引發了各方關注。這不難理解，熙華府系是朗詩高品質的代表產品系之一，上林熙華府作爲朗詩在成都落下的第二座熙華府項目，也是全國第五座，市場給予的期待值自然很高；同時，上林熙華府也是近兩年來成都二環屈指可數的全新項目之一。多方關聯下，項目的“熱點效應”有增無減。

　　獲知消息的銳理君也第一時間去項目進行了實地探訪，一個明顯的感受是：處於“金二環”上的朗詩·上林熙華府，並沒有按照常規“出牌”，而是踩準了需求點與產品點，走出了差異化。簡單概括而言即，地段很能打、綠建是看點、戶型有驚喜。

　　樓面地價TOP10佔4成二環妥妥地寸土寸金

　　熟悉成都的人都知道，成都二環曾誕生了雙楠、建設路、攀成鋼、萬年場、桐梓林等衆多熱門版塊，更是早期成都豪宅與高改客羣的主力承接區域。在這條“金腰帶”上，既有醇熟的城市配套資源，還有濃厚的生活氛圍，購房者對二環向來也是青睞有加。

　　住宅供應大“縮水” 土地出讓寥寥無幾

　　但略顯尷尬的是，“缺貨”已成爲二環市場的一大顯性標籤。統計顯示，2015年成都一環至三環間商品住宅新增供應325萬方，到2018年這個數據縮減爲116萬方，聚焦到二環，這個數字還得大打折扣。

　　銳理君盤點發現，近三年裏，二環周邊已亮相的全新項目僅有保利天悅、東原印長江、中國鐵建西派浣花、龍湖梵城、德商迎暉天璽，以及朗詩上林熙華府等，數量不多且不謀而合均走高端路線。

　　住宅市場供應喫緊，很大程度上在於土地市場“出貨”收緊。據銳理數據監控，2015年主城五區住宅類用地成交約2439畝，其中三環內成交13宗，面積約439畝；在供應持續走低的背景下，2018年這三個數字分別跌至832畝、7宗、267畝，其中還包含了人才公寓等特殊用地。

　　因此，進入二環拿地的“門票“顯得更加喫香，各大房企間“龍爭虎戰”的局面也屢見不鮮，舉幾個例子：

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　　3月12日

　　茶店子49.9畝住兼商地塊出讓，包括龍湖、華潤、保利等巨頭在內的近40餘家房企現身拍賣現場，最終德商以樓面價17200元/㎡摘得該地；

　　3月19日

　　同一位置帶有複雜產業准入條件的商兼住地塊，也是經過房企50餘輪的激烈角逐才被時代中國拿下；

　　2017年4月6日

　　武侯區紅牌樓地塊被東原以溢價率91%收入囊中，成功將成都樓面地價更新至17200元/㎡；

　　2016年11月1日

　　成華區保和街道一宗26.28畝住兼商地塊被德商拿下，溢價率高達199%。

　　“狼多肉少”的局面下，土地價值持續攀升。據統計，2016年至目前，主城五區誕生的34宗萬元住宅類地塊中，三環內佔比達55%，其中樓面地價top10中，二環周邊土地竟有4宗，以二環形成的供地帶，妥妥的寸土寸金。

　　搶佔市場價值高地朗詩曲線入主東二環

　　二環土地稀少，但這一價值高地不可錯失，有房企採用收併購等方式曲線進入，朗詩正是其中典型代表。這一策略帶來的利好也很明顯，比起公開土地市場的激烈搶地，通過迂迴途徑，拿地成本更可控，可爲後期預留更充足的打磨空間，培育更強的產品競爭力。

　　這也與朗詩長久以來的穩健作風有關。縱觀朗詩在成都的謀篇佈局，從城南大源、城西金沙，再到城東建設路……朗詩已經實現全面佈局，多點開花，但與其他千億房企相比，朗詩速度並不突出，而且其項目基本都處於城市熱門板塊，地段帶來不少加分。從南門綠郡、未來家、熙華府等的熱銷來看，市場已經給出了大量贊同票。

　　【朗詩成都項目分佈示意圖】

　　再說回到上林熙華府。項目周邊二環路、中環路、府青路、解放路等道路通達；向東約300米處是即爲地鐵7號線府青路站，向西600米處便是3號線李家沱站，雙地鐵盤貨真價實；兩公里左右可至建設路商圈，直線五公里可達太古裏商圈；旁邊就有規劃的公立中小學（打圍圍擋顯示爲石室小學）。地段優勢成爲項目開發的一項重要利器。

　　但市場也有疑問，此番入主“含金量”十足的東二環，朗詩將如何排兵佈陣，以實現地段價值與項目產品價值的雙重最大化？

　　除霾效果達95% “綠建”爲項目加高光

　　銳理君探聽到的答案是：城市中心高端綠色生活引領者。

　　這並不意外，“城市中心”、“高端”等標籤自不必多說，綠色則是朗詩最重要且最具差異化的產品ID，與龍湖的景觀、泰禾的院子異曲同工。

　　據該項目營銷負責人介紹，上林熙華府將引入朗詩旗下面向高端客羣的高品質產品系——熙華府系，包含以被動式理念爲基礎的建築節能體系、天棚輻射體系、地源熱泵體系以及高效除霾新風體系等十大科技系統，以調節溫溼度、空氣、聲音等，從而創造健康、舒適、智能、節能、環保的居住環境。

　　有研究顯示，朗詩的新風除霾系統過濾效果可達到95%，而且朗詩旗下的綠建項目在室內配置有“朗詩屏”，將室內空氣健康指標值做到了可視化。“綠色看得見”是朗詩的獨特標識。

　　【據悉，朗詩每年都會拿出上億資金投入研發。圖爲長興基地】

　　現實問題是，綠色科技住宅在成都市場被認可並非一帆風順，這很大程度在於真正意義上的科技住宅鳳毛麟角，綠色產品理念並未完全深入普及。

　　這一難題已經不斷在改變：2017年，住建部發布《建築節能與綠色建築發展“十三五”規劃》，對綠色建築提出了五大目標，隨後各地紛紛跟進，落地成都，綠色建築要求也出現在各大土地出讓文件之中，隨着人們消費需求的不斷升級，對健康的訴求越來越強烈。綠色建築、綠色理念、綠色生活已經深刻影響人們的置業觀、居住觀。

　　綠色建築代表更健康、更舒適、更人性、更節能的新產品研發方向，也是一種居住理念與生活方式的更新與進化。動身市場之前的朗詩，在綠色科技住宅領域，可以算是第一個“喫螃蟹”的房企，現階段在綠色建築領域的開發已經遊刃有餘。通過差異化產品與絕對的硬實力，高溢價與快去化這兩個標籤也與朗詩緊密貼合：

　　2004年，朗詩首個項目朗詩國際街區面世，憑藉精裝修的科技產品，平均售價比當時周邊清水房高出3000-4000元/㎡；根據某數據機構監控，南京朗詩熙華府開盤價格高出周邊項目約4000元/㎡，開盤當日216套房源一個多小時銷售一空。

　　主打110-160㎡戶型總價可控但品質不失

　　銳理君查閱朗詩相關資料發現，“產品差異化”是不斷出現的高頻詞彙，這一點也體現在了產品設計上。與市面上衆多高改項目強調“大”面積產品不同，上林熙華府主推110-160㎡的戶型面積，差異化思路明顯。

　　據項目營銷負責人介紹，上林熙華府的客羣範圍不侷限於金字塔尖的小衆羣體，而是定位城市精英，他們對居住有更高要求，追求健康與品質，更看重功能性與舒適度。因此，戶型在適當的面積裏對空間尺度、採光視野、實用價值等都做了良好輸出，對有極高要求的城市中堅力量來說，朗詩上林熙華府要實現一個核心目標：總價合理可控，品質感只增不減。