文｜鄧浩志

　　海南省政府日前出臺《關於鼓勵存量商品住宅用地轉型利用和解決有關歷史遺留問題的實施意見》（以下簡稱《意見》）。

　　《意見》對不同情形的存量商品住宅用地，提出四類處置措施。

　　一、土地用途改變。市縣政府可以通過依法調整規劃、增加容積率、改變土地使用年限、退還土地差價等措施，鼓勵和引導存量商品住宅用地改變土地用途用於產業項目建設。

　　二、土地置換。允許將存量商品住宅用地在本行政區域內置換爲同等價值的其他用途的建設用地。

　　三、轉讓盤活。鼓勵市場主體收購單宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改變用途轉型用於產業項目建設。

　　四、依法有償收回。對存量商品住宅用地依法有償收回，有償收回的補償金額不低於土地使用人取得土地的成本，並綜合考慮其合理的直接損失，參與市場價格確認。

　　評：

　　1、海南房地產市場自2017年自全島限購、限外後，樓市立刻跌入冰點，成交量比未限購前下滑近9成，房地產市場、房地產行業幾乎在一夜間被政策從海南身上“切除”，所以項目，房企，周邊企業，從業人員等統統被“放逐”。房子賣不動，新項目不敢動工的情況在海南非常普遍。政策是否過於“暴力”？是否矯枉過正？是否已經充分考慮到海南的自身特性？多個問題一直備受爭議。

　　2、 近期全國近30個城市對樓市政策進行了微調，總體以適度放鬆爲主。而海南樓市經過近兩年的高壓，行業、市場都在猜測是否會對矯枉過正的政策予以修正，但從目前的表態以及公佈的新政看，海南是頂着輿論、行業、經濟等多方壓力，繼續堅持極爲嚴苛的調控政策，今年海南隨大流微放鬆的可能性也已越來越小了。海南樓市在2019年很可能將繼續低迷。

　　3、《意見》雖然提出的四類處置措置，對解決當前海南樓市存量項目問題幫助不大。

　　首先，第一和第三條。產業項目在我國就是“稀缺資源”，各地方政府都在以極爲優厚的條件進行爭奪。高附加值產業，海南競爭力遠不如一線城市，甚至比不上諸多的省會城市；製造業，海南沒有基礎，也沒人口，沒成本上的優勢；高污染行業，也不符合海南的定位。對房企而言，這是一條極爲狹窄的小道，最終能從這裏“逃生”的，註定需有百分之一的好運氣。

　　其次，轉換其他性質用地，除了住宅，無非工業、商業、辦公、旅業。工業剛說了只是“小路”，而商業、辦公、旅業就更難了，這三類物業類型全國都過剩，海南自不例外；另外這三類物業通常都需要足夠的人口基數，住宅都賣不動，以上三類型的銷售及經營難度自然更大了。

　　最後，是第四條退地，這是唯一可行的。目前海南的項目基本是一直耗着，持續虧損，拖一天虧一天財務成本，管理費用等等。如果項目能退，至少立馬止損……。

　　當然這裏還有三個問題：

　　一、能退的只是沒有開發的部分，已經開發或正在開發的，仍然是個無底洞，仍然需要想方設法將其“處理”掉；

　　二、除了已經過戶的土地外，還有許多在孵化的還沒實現過戶或者掛牌的，這些項目自然也投入了不少，只能認倒黴了；

　　三、誰保證這個政策會一直堅持？如果哪天突然又放開了呢？退地的豈不虧大了？雖說最近反覆強調政策要有連貫性。但，領導也會變的啊！

　　綜合情況看，海南無論是房地產業還是樓市，形勢仍舊不明朗，不樂觀。目前並沒有較好的新路徑供大多數房企撤退或轉移，留在原地的也只能繼續無休止地耗着。對於業主而言，必須做好今年的房價繼續下跌的心理準備；對於有購房需求的候鳥而言，現在也找不到進入的“縫隙”。變局，可能得從人開始。