文｜鄧浩志

先做一個預測：

1、今年房企銷售排行榜或有變化；

2、業務大量集中在三四線城市的，今年有點壓力。

3、今年樓市三四線樓市不景氣會更明顯，而一、二線城市樓市復甦也會持續。

停工樓盤在增加，市場積聚三大風險

數據顯示，2018 年全年新開工面積達到 20.93 億平方米，全年增長 17.2%，而施工面積增速微幅攀升5.2%，更重要的是竣工面積增速近乎持平。而且從 2017 年 8 月以來連續 16 個月零軸線之下(也就是處於負增長態勢)。其中三線及以下城市淨停工現象最爲顯著，2015 和 2018 年佔全國停工面積比重分別爲 67% 和 74%。

該數據反映幾個問題：

1、開工多，施工少，竣工更少，整體進度慢，停工數量在增加。說明2018多數開發商主動或被動放緩施工節奏，必須開工是避免成爲閒置土地被沒收，開工之後放慢節奏一是資金緊張所以進度慢，二是銷售速度慢，怕增加庫存；

2、這批磨洋工項目有幾個問題讓人擔憂，一是既然項目不賺錢，房屋質量會不會更差？二是會否出現大量的收樓時間的大幅延後？三是爛尾項目會否增加？最終開發商、購房者、銀行一起背鍋，其中購房者最爲無辜。

3、三四線城市以上問題很突出，原因之前討論過，不贅述。而一二線情況相反，特別是一線城市，開工面積都在減少，這和土地供應減少有關。

總的來說，開工面積大的區域，房價還有下調壓力，開工面積小的板塊，房價繼續看漲。

四年後再鼓勵農民買房，是個危險的信號

要警惕！最近，全國多地出臺了“鼓勵農民進城購房”政策。從“直接政府補貼農民購房”，到“鼓勵銀行提供投資貸款”，再到“提供相關配套政策”，不一而足。

評：

1、2016年開始去庫存，現在庫存又上來了，沒完沒了的；其實不是去庫存出了問題，是產能上來了，庫存又上來了；

2、三四線城市住房需求增長極其緩慢，反覆使用刺激性政策，結果肯定會透支需求，最後造成市場長期低迷；

3、農民消費力並不強，必須充分評估他們的還款能力。放出去容易，收回來難，壞賬呆賬怎麼辦？誰背鍋？