城市商業的發展總是讓人愉悅的。它帶來全新的生活方式和消費體驗，讓城市人群的幸福感不斷提升。而商業就像一個不斷進化的生物，它緊緊依附與社會發展進程，不斷地調整自身去適應社會需求，並且節奏在不斷加快，這個過程殘酷又充滿機遇。?

再看現在大型商場的一站式購物中心，解決的就是這個問題。人們生活品質提高首先帶來的是針對環境和體驗的消費升級。

主流的消費群體依然是年輕人。把他們需要的商業業態集中化，給予他們更時尚、優越和便捷的消費體驗，是近幾年來鄭州商業發展的大趨勢。購物中心的興盛確實衝擊了一些傳統街邊商業。我們以餐飲和服裝行業舉例，這兩個行業中受影響最大的是針對年輕客群的服裝店和小吃類餐飲店。近兩年大量路邊時裝和小吃店湧向購物中心就說明了這一點。這其實不難理解，這兩個類型的店鋪針對的都是年輕客群，而年輕客群追求的是更好的消費體驗，這包括更優越的環境、更多的選擇和更時尚的店鋪形象等等，而這些都能在購物中心得到滿足。

傳統的時裝店和小吃店，由於不夠集中，選擇較少，門店形象也不夠時尚，消費體驗無法與購物中心抗衡，近兩年下滑明顯，尤其是時尚類服裝店，很多已經銷聲匿跡。當然這只是行業中的某類業態，而不是指行業本身。像服裝店，針對中老年人群的店鋪不但沒有受到影響，經營狀況反而很好。另外沒有受到購物中心影響的還有很多，比如涉及配套的商業類型像社區、醫院、學校、商務區等，都依然充滿活力，而且因為自身也在順應消費升級，未來的前景也會很好。這說明了不管是路邊商鋪還是購物中心，只要順應了市場，都能做到業績提升。

?所以與其說是購物中心對街邊商業造成了衝擊，不如說這是一個消費升級對部分傳統業態的一個淘汰過程，而投資者對路邊商業的焦慮，其實是這個過程的陣痛帶來的。現在的鄭州路邊商業的業態結構已較十幾年前有了巨大的變化，並且這個變化還將持續。鄭州的商業正在自我調整，尋找更好的安排。路邊商鋪的租金開始了兩極分化租金變化是投資決策的重要參考價格是判斷趨勢的一個風向標路邊商業的變化也反映在店租上凋零業態的路邊店租金下滑有配套優勢的鋪位穩中有升未來很可能形成兩極分化

一般情況下，行業和品類的興衰都會很快反映在店鋪所在店租上。

上文說到一些傳統路邊商業湧向購物中心，比如時裝店，小吃店，和連鎖餐飲店，這些曾經興盛的鋪位，因為適合的商業類型已經轉移到購物中心，商業價值隨之下滑，店租和轉讓費都在持續走低。而距離消費人群聚集點較近的商鋪，像社區、醫院、學校、商務區周邊，因為具有配套優勢，商業價值逐漸升高，店租自然也穩中有升。

從來自星商選鋪業務一線的數據看，這個趨勢目前還在繼續，路邊商鋪「高者恆高，低者愈低」的情況預計會持續相當長的一段時間。也許等到商業結構調整到更佳的狀態，下滑商鋪被新興的商業模式重新匹配，這些路邊商鋪還會迎來價值回升。對路邊商業投資者來說，觀察商鋪過去和現在的租金變化，也是選擇鋪位時一個比較可靠的參考。「休閑性消費」和「日常性消費」 對立關係的表象下其實是互為補充

購物中心和路邊商鋪代表了兩種消費屬性

看上去對立的兩種商業形態實際上滿足了人們不同的消費需求星yee認為，人們去購物中心主要進行的是休閑性消費，而街邊商業更多的是日常性消費。這兩種消費形式表面上看有大量重疊，主要內容同樣是購物和餐飲，所以就給人是在競爭的感覺。當然直接競爭確實少量存在，但實際上這兩個消費類型解決的是不同的消費需求。從商戶反饋的數據來看，消費者在大多數情況下去購物中心是無計劃的，是閑暇時的一種含有娛樂目的休閑行為，比如下班或周末跟家人朋友一起走進購物中心，隨意看看有沒有稱心的新款時裝，或者一款時髦的小吃和飲品，這種消費更多的是即興消費。

而發生在路邊商鋪的消費行為就較為複雜，但絕大多數是目的性明確的消費行為，像吃早餐、買煙買水、買生鮮水果、理髮、甚至帶寵物去寵物醫院等等等等，這些消費行為人們一般不會選擇去購物中心，而這些業態也很難在購物中心找到。

所以，購物中心和路邊商鋪基本上並不構成真正的競爭關係，只是現階段一些行業中面臨轉型的業態還沒有找准模式和定位，在購物中心和路邊商鋪之間的舉棋不定而已。未來什麼樣的生意更適合路邊商業擁有配套屬性或優秀產品，以及追求極致的高端服務業緊靠人群提供配套服務打造同類別下最好的產品提供比購物中心更優越的消費體驗未來看好的路邊商業，主要有三大類。第一類就是擁有配套優勢的商業類型。涵蓋行業非常廣泛，但只要依附在社區、學校、商務區、醫院、潮流街區等等消費人群密集的區域，並且經營類型擁有配套屬性，那麼前景就不會差。

第二類是擁有同類別下最優秀產品的品牌。這很難做到，但放眼鄭州商業比比皆是，像餐飲的胡辣湯、燴面、羊肉湯、麻辣燙、熱乾麵、油潑面等等，每個類別都有一到兩個標杆品牌，只要產品過硬，店鋪開在哪裡，哪裡就是好位置。

第三類就是提供比購物中心更高消費體驗的服務業。比如茶室、高級餐廳、定製時裝等多個行業都已經有這類形態出現，它們提供嘈雜熱鬧的購物中心無法提供的個性化、定製化服務，對環境要求較高，靜謐、優雅、開闊、私密性和唯一性是這類商業形態的特徵。

說到底，不管是路邊商業還是購物中心，商業模式的演進都是在跟隨所謂的消費升級而變化。而現階段的商業模式應對消費升級，大都還在更好的環境和體驗上做文章，事實上大部分商場和商圈都已經做到了這一點。當這些表象都滿足後，消費升級的重心一定會再一次發生改變。星商斷言，下階段消費升級的重點，是在於對消費者真實需求的洞察，誰抓住了這個，誰就是下一個崛起的勝者。我們大可不必為某一個商業模式的崛起而對舊的模式感到焦慮，經營的壓力從來都是來自我們自身，而不是想像中的對手。星yee六點半星yee六點半，每次總結六個點。如果你沒時間看文章，把這六點讀了，也能吃頓乾飯。?

1.選擇路邊商業項目，首先要從觀察那些現存商鋪出發，行業、品類和經營方式都是需要觀察的要素。

?2.任何行業和品類，首選具有配套屬性的商鋪。?3.如果你的品牌擁有強力的產品，可以放寬對位置的要求。?4.文化屬性強的高端服務類行業，購物中心反而不是好選擇。5.特定時間人流密集的地方也適合配套商業，比如健康路夜市這類「潮流街區」。6.對自己生意定位不清晰時，建議與專業機構合作.?

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