你知道美的電器嗎？肯定知道。但你知道美的房產嗎？不一定。

　　今天我們要跟大家聊的就是這家，以賣電器爲主的房地產開發商。

　　美的2004年就進入房地產領域，比它的老本行晚了30多年，但也算經驗豐富，自詡“實力雄厚的房地產開發商。”

　　對於成都而言，它是個新兵，2017年11月，進入成都後，成都公司已經在成都及周邊已經拿下6個項目，並有4個項目入市銷售。

　　2017年，調控年，市場急轉直下，美的真是初生牛犢不怕虎。

　　4個項目，賣得如何？公園天下賣出83套

　　大IP，大買賣，我們想弄清楚美的在房產中的表現。

　　遺憾，我們一開始就“受阻”了，美的置業成都公司品牌負責人徐翔以“財務披露爲準”爲由並沒有正面迴應。

　　還好有第三方數據可見一斑，中成房業的一組數據顯示，在成都的三個合作項目（不含仁壽項目）共賣出了637套，總銷售額約8.189億元，整體去化率36.95%，其中青白江和新城合作的公園天下賣出83套，去化率爲13.93%。

　　數據來源：中成房業（截止2019年3月7日）

　　這三個有銷售數據的項目，推出時間正是限購升級後，供應激增，市場需求量及熱度驟降之時。

　　市場不會說謊，再牛逼的企業也得經受市場考驗。

　　2018年，成都遠郊供應激增，978萬㎡的供應量，同比增長了146.5%。其中美的置業進駐的崇州供應位居遠郊之首，青白江供應位居第三。

　　數據來源：《中成房業2018年房地產市場年報》

　　2018年5月15日施行遠郊限購後，遠郊市場需求量下滑，成交受損。

　　去化率只有13.93%的美的新城公園天下所在的青白江區，新增供應149萬㎡，同比漲幅高達244.7%。

　　這一年，青白江的成交卻減少了21.4%，導致全區存量暴增426.7%。

　　美的的遠郊項目佈局，在產品及定價上面臨雙重夾擊，在市場調整期尤顯突出。

　　公園天下、觀瀾府、翰林首府分別位於青白江、彭州、崇州等成都遠郊區域，成交均價在10000元/㎡左右。

　　這樣的成交價格遠高於當地區域均價，因爲這幾個地塊的地價也並不便宜。

　　截止3月3日，中成房數據顯示，崇州市新房住宅成交均價爲6158元/㎡，青白江成交均價爲7264元/㎡，彭州成交均價爲6277元/㎡。

　　數據對比，落差一下就出來了，在這樣的市場下美的能有好的表現幾乎不太可能。

　　負債1089億，找錢找錢還是找錢

　　這樣的成交結果，不知道是否已經達到了美的集團對成都公司的銷售預期，顯然這並沒有跟上美的在全國業績發展及未來業績目標規劃的節奏。

　　美的置業早期發展極爲謹慎，自2010開啓全國佈局之路。截止2018年6月30日統計，美的在全國38個城市及1個直轄市開發了142個項目。

　　由於急速擴張，美的的負債率一路攀升。2015-2016年，美的淨負債率分別爲622%、625%的，2017年該指標出現斷崖式下跌至118.9%。2018年5月向港交所遞交IPO招股書披露，美的置業負債1089億，淨負債率118.9%。

　　對於公司的債務，美的置業在招股書中如此寫道：“美的置業目前維持並繼續相當高的債務水平,美的置業未必可產生充足的現金以履行現有及未來的債務責任。”

　　現金流成爲美的命脈，上市融資是美的迫切的需要。

　　滾起來，才能活下去

　　2018年在香港聯合交易所成功上市後，美的置業爲自己定的目標是2020年銷售額達到千億。中國十大房地產開發商之一是美的置業奮鬥的方向。

　　爲了實現公司“千億”銷售目標，美的置業再次快馬加鞭，目前已遍佈全國11個省份的33個城市及一個直轄市。

　　主要分佈於珠三角經濟區、長三角經濟區、長江中游經濟區、環渤海經濟區及中國西南5個區域。

　　可供查詢的數據顯示，截至2018年3月31日，公司土儲總建築面積已達3310萬平方米。

　　美的置業曾放話未來的目標覆蓋中國50個城市，在每個城市有四至五個房地產開發項目，以及在該城市的市場佔有達到行業前三名。

　　這一激進的擴張策略勢必會進一步加劇美的資金鍊危機。

　　圖片來源：美的置業官網

　　合作開發也是美的一大特色。

　　截至2018年6月30日統計，美的置業通過合營企業及聯營公司參與了30個項目，合作對象包括龍湖、恆基、旭輝、雅居樂、中駿置業、寶龍地產等房企，以及平安、陝西建工等企業。

　　多數合作項目由合作方操盤，美的提供土地，美的獲得並表收益。

　　以四川區域爲例，旗下公園天下、翰林首府、觀瀾府，均爲合作開發項目。

　　美的新城公園天下，新城控股30%

　　翰林首府，美的、東原、碧桂園、旭輝分別控股17.5%

　　美的碧桂園觀瀾府，與碧桂園合作

　　這些合作伙伴，除了新城和旭輝是新進成都不久，碧桂園和東原在成都都有豐富的開發營銷經驗。有消息稱，仁壽還未亮相的項目，將與金輝合作。

　　通過與更具地產操盤經驗的企業合作，美的在報表上呈現“一片大好”

　　據其2018年向港交所提交的IPO招股書顯示，進入2016年後，美的置業業績就形成放量增長態勢，2017年的合約銷售達到507億，複合增長率達到113.7%。

　　美的置業發佈的數據顯示，2018年，其合同銷售金額約人民幣790億元，同比上升約55.82%，而相應的已售建築面積約790.7萬平方米，同比上升約31.89%。

　　正如一位曾供職美的置業的職業經理人坦言，賣得好，美的得利，賣得不好，那也是合作方操盤問題，美的左右能算賬。

　　美的置業年度合約銷售業績（億元）

　　今年前2個月的銷售金額約人民幣109億元。

　　今年銷售任務20個億！靠誰？

　　初來乍到，美的對四川市場寄予厚望。

　　西南是美的置業佈局全國的五大核心區域之一。

　　2017年進入成都青白江後，美的置業就在成都及周邊開啓買、買、買的模式。

　　據房觀察統計，美的置業自2017年11月8日首次在青白江拿地後，短短的7個月時間，美的成都公司和樂山公司（僅負責樂山項目）川內共拿下8宗合計706畝，除樂山爲商住用地外，其餘都爲住宅用地。

　　有7塊地是溢價競得，樂山地塊溢價率達到40%，成交總價創下當時樂山市場的新高。

　　數據來源：綜閤中成房業數據及網絡數據

　　時至今日，8宗地塊，除青白江瀾橋郡項目和仁壽金輝合作項目外，其餘項目都已對外銷售。

　　這兩個未售項目什麼時候推出，還沒確定。

　　在成都，項目量的目標即將完成，但市場佔有率達到行業前三？以目前成都市場的格局，能實現嗎？

　　據克爾瑞數據顯示，2018年成都銷售排名第一的房企爲中國恆大，年銷售額爲236.23億元，第三名爲龍湖集團，年銷售額爲163.13億元。

　　“美的置業對每個進入的城市都是經過深入調研的，尤其成都的量級和在西南地區的重要地位，一定是以深耕的態度，跟城市共同發展。至於行業排名是給自己的一個動力，而不是目標。”徐翔如是表示。

　　2018年，成都公司共賣了多少，我們只能靜待財報數據。據瞭解，今年成都公司的銷售任務是20多億。

　　據知情者向房觀察透露，美的正在四川看地，無論是成都還是二級城市，川西除外。地段價值是他們選擇土地的重要參考。

　　和此前主要佈局遠郊和二級城市不同，今年成都主城區也成爲了美的積極關注的區域。這一點在徐翔那得到了證實，“（拿地）計劃是3-4塊，土儲還是會跟上的。目前拿地都還在論證階段，成都這邊還是偏向主城核心區域。”

　　有任務，沒IP，壓力大嗎？

　　20多億的銷售任務有沒有壓力？美的置業徐翔表述問題不大。

　　“今年是希望多一些品牌跨界創新的玩法，逐步把美的置業的智慧標籤打造成IP。智慧社區會是未來趨勢，很多房企也都在做這方面的探索，但是不同的企業在產品核心上還是有所區別。”徐翔如是表示。

　　據瞭解，美的置業的智慧健康社區是根植於美的集團的智慧背景，擁有全產業鏈的優勢， 從設計、採購銷售、工程施工，到管理運維，建立了完整的價值鏈架構，爲客戶提供一站式智慧家居生活系統解決方案。

　　不過徐翔也表示，目前市場對智慧社區認可度還是比較高的，但是在成都，其品牌影響力確實還有很大的提升空間，這也是美的置業每新進一個城市需要面臨的課題。

　　爲了能夠直觀展現優勢，美的置業比較注重現場體驗。據徐翔介紹，重慶有個項目是現房銷售，購買的時候已經可以看到最終的呈現。但成都是參考該模式，還需要參考具體項目。

　　位於仁壽的云溪郡爲美的在川內獨立操盤試點的首個項目，它承載着美的品牌塑造的重要性。

　　該項目位於仁壽文化公園旁，佔地73.62畝，美的置業於2018年2月18日以3858元/㎡的樓面價競得。在遠郊市場持續遇冷的情況下，美的如何運營“智慧”贏得市場，一切待考。

　　沒品牌，沒IP，美的靠什麼贏未來？

　　房 論

　　從盤面來看，美的通過與第三方的合作，規避了自己地產操盤短板，看似“實力開發”，但房地產行業正進入變革期，愈發激烈的競爭中，即便有智慧家居加持，一家不具備地產基因的企業進軍房地產勝算難定。

　　美的上市是一個新的開始。在這個新的賽道上，強者林立，美的如何保持行業發展步伐不掉隊，差異化打法，樹立自己的地產IP，美的置業還有很長的路要走。

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