該公司2018年扣非後核心淨利同比大降六成，毛利率同比下降5個百分點，淨負債權益比同比提升11個百分點

《投資時報》記者 王宏

房地產領域集中度提升，萬科“活下去”的號角吹響，作爲老牌房企的遠洋集團（3377.HK），在這個命運交叉點上終於邁入了千億俱樂部。

據此前克而瑞發佈的《2018年房企銷售排行榜》，中國銷售額超過千億元的房企共計30家，遠洋集團以1095億元名列其中。不過令市場與同業稍感不解的是，該公司並未依照慣例召開業績說明會，而只在香港舉辦了投資者會議。

3月20日，遠洋集團公佈的2018年業績或給出某種答案——全年實現營業收入414.22億元，同比下降10%；歸母淨利潤爲35.74億元，較去年同期下降30%；扣除非經常性損益後的核心淨利爲26.19億元，同比大降62.87%。

千億房企俱樂部成員業績紛紛預喜，而遠洋集團交出的成績單給了市場重重一擊。

業績發佈後的第一個交易日（3月21日），該公司不出意料盤中一度跌破7%，最終以3.37港元/股，下跌4.26%。截至3月26日收盤，該公司每股報收3.23港元，交52周高點下挫72.04%；而總市值爲246億港元，市盈率6.18倍。

投行們隨即紛紛下調遠洋集團的評級或目標價。其中，小摩將該公司目標價自5.3元大幅下調至3.2元，並認爲“未來即使銷售表現強勁也或未能推動股價表現”；而花旗則將該公司目標價自4.16元下調至3.4元，同時將投資評價下調至中性。

《投資時報》記者注意到，除了扣非後核心淨利蒸發六成外，遠洋集團2018年毛利率同比下降5個百分點，淨負債權益比同比提升11個百分點。與此同時，在業務多元化中搖擺不定的遠洋集團，其主要收入來源的物業開發業務在2018年呈現萎縮。

扣非後淨利大降六成

遠洋集團目前收入來源包括物業開發、物業投資、物業管理以及其他房地產相關業務。2018年其物業開發業務收入爲354.93億元，同比下降15個百分點，爲該公司唯一一項收入萎縮的業務。

來自摩根大通的報告稱，遠洋集團去年業績令市場失望主要由於銷售量減少。業績報告顯示，該公司去年交付可售面積爲229.3萬平方米，較2017年的261.8萬平方米下降12個百分點。

實際上，早在2018年中報時，遠洋集團給出的銷售表現已經低於預期，導致其營業收入和淨利潤分別同比下滑10.83%和12.53%。但該公司在當時表示全年進度不會受到影響。

截至2018年末，遠洋集團淨利潤爲35.74億元，不過請注意——來自於利息收入、資產處置以及物業價值重估的收益貢獻了超過一半的利潤，而該公司扣非後的淨利潤只有16.65億元，同比大降62.87%。

事實上，一棟樓在其中起了很大作用。遠洋集團將北京一棟核心區寫字樓轉入“投資物業”項，以此確認的投資收益達到23.61億元，外加處置資產收益爲13.4億元，利息及其他收益爲25.43億元。最終，遠洋集團2018年非經常性損益達到19.08億元，佔淨利潤比重爲53.39%，爲歷年最高。

業績的大幅下滑也影響到公司的毛利率。2018年遠洋集團毛利率爲20%，不僅較去年同期低出5個百分點，更遠遠落後於同行。《投資時報》記者注意到，規模不及遠洋集團的中國奧園（3883.HK）、佳兆業集團（1638.HK）毛利率分別達到31.07%和30.53%。

遠洋集團方面對《投資時報》記者表示，公司毛利率的下降主要由於調控政策嚴格，一二線城市普遍限價，出於審慎的會計處理，年內計提存貨減值準備；同時收購合作方股權產生溢價攤銷。

截至2018年末，遠洋集團平均融資成本爲5.38%，較2017年末的5.19%進一步上升。集團淨負債權益比爲73%，較2017年末上升了11個百分點。

遠洋集團方面同時表示，公司融資能力保障性強，資金穩健安全性高，在境內外融資渠道豐富且保持通暢。

多元化中不斷搖擺

自2018年以來，從龍湖、萬科、到保利以及奧園，一大批大型地產集團紛紛將企業冠名中的“地產”二字抹去，這被認爲是中國房地產市場進入拐點後相關公司的戰略應對。而早在2016年，“遠洋地產”就更名爲“遠洋集團”，宣佈走多元化道路。

按照當初的設想，遠洋集團計劃成爲以房地產實業爲基礎的投融資集團，在養老、長租公寓、物流、智能化和大數據五個戰略新興業務發力，併力圖在2018年實現新業務的大幅增長。

成立於2013年的遠洋資本，是遠洋集團旗下的投融資平臺。但天眼查數據顯示，直至2018年遠洋資本才陸續投資了駒馬物流、聯合麗格、納什空間等企業。同時，該平臺還在2019年傳出裁員30%的消息，但公司最終以“內部優化”爲由予以否認。

2018年亦是房企拆分物業公司赴港上市的大年，包括佳兆業、碧桂園、雅居樂、旭輝控股等企業旗下物業公司紛紛赴港上市。而遠洋集團旗下物業品牌遠洋億家自2018年1月從新三板摘牌後再無消息。Wind數據顯示，2017年上半年內遠洋億家淨利潤爲0.89億元。

至於五大新興戰略，在2018年的業績預告中暫時還沒有“名份”。不過《投資時報》記者注意到，2018年遠洋集團其他房地產相關的業務收入爲37.23億元，同比增長58%。但該業務佔總收入的比重只有8.9%，並沒有達到集團當初設下10%的目標。

業內人士指出，雖然四五年前就提出了多元化發展的戰略，但相較於碧桂園涉足農業、機器人，恆大涉足新能源汽車，遠洋集團並未培育出耳熟能詳的品牌。

或是考慮到股價的壓力，或是受累於不斷下滑的業績，遠洋集團又公開表示，目前的存量及持有的物業、新業務、非開發業務佔用相當大的資源和管理的精力，所以正在加快把遠洋迴歸到一個以開發業務爲主的軌道上來。

進入2019年，遠洋集團的一系列人事變動或已傳遞出某種調整信號。