作者：羅小針

　　國英觀察專欄作者

　　曾被譽爲“地王收割機”的泰禾近日風波不斷。

　　不僅因爲造血能力低下、負債率高企而遭遇信用降級，更因高管離職、裁撤事業部、轉讓子公司股權而身陷輿論風波。

　　01

　　成大富貴者多少都有點賭性，譬如香港四大富豪之一李兆基就曾說過：“從小富到大富，要‘穿雲箭，過三關’。第一關是一博二，第二關是二博四，第三關是四博八。三關皆過則大富大貴！”

　　泰禾集團董事長黃其森顯然是這句話的踐行者。

　　2002年，年僅31歲的黃其森懷揣着“打造中國第一豪宅別墅”的夢想，率領着一直偏居一隅的閩系房企泰禾集團進攻北京豪宅，並一舉將“運河岸上的院子”（現已更名爲“泰禾中國院子”）這個項目賣到了10萬/㎡的天價，而在當時，北京房子均價才每平米五六千元。

　　這次成功，無疑給黃其森打了一劑強心針，此後短短几年的時間，泰禾院子系便以“文化築居中國”的名義，在全國一二線城市強勢佈局，一躍成爲地產界的新貴。財報顯示，泰禾集團合約銷售金額高速增長，規模由2013年的168億元，飛昇至2017年的1010億元，其中，2017年還直接由上一年的400億元跨過千億門檻，同比增幅高達147.55%！

　　黃老闆賭桌上的籌碼變得更多了，2017年12月22日，黃其森放言，泰禾集團2018年的目標是將銷售額再翻一番至2000 億元，同時爭取負債率降到75%以下。

　　此言一出，各方資本就如同嗅到血腥味的鯊魚一樣，洶涌而至，短短十幾個交易日，泰禾集團的股價就從16.58元暴漲至43.17元，公司市值也從200億飆升至520億。

　　有光的地方就有陰影。在黃其森與“院子系”名動天下的同時，泰禾藉助“高負債、高槓杆、高擔保”模式瘋狂拿地的激進風格，也備受質疑。公開數據顯示，2013年，泰禾集團斥資195.3億元在福建、北京、上海買下12幅地塊；2016年，泰禾集團的拿地金額高達400.22億元；2017年，泰禾集團爲了增加土地儲備更是豪擲509.9億元，而當年，泰禾的淨利潤只有21億。

　　拿地支出與淨利潤嚴重不匹配的背後，是泰禾集團造血能力孱弱、資金鍊緊張的頑疾。2018年“深圳住宅地塊現近年來首宗流拍”的新聞曾刷爆網絡，當時就有媒體指出，這或許與隔壁鄰居“泰禾深圳院子”有關。

　　據悉，2015年底，泰禾集團再次以高於市場價的競拍方式，以總價57億元奪得深圳寶安尖崗山兩宗住宅用地，成爲當之無愧的“地王”，但由於限價、規劃調整等多重原因，項目歷經三年仍未入市。

　　更令黃老闆耿耿於懷的是，泰禾還有太多諸如此類“位置好，質量高，賣不出”的資產，例如，北京四環內的西府大院，是2014年2月泰禾以溢價48%、總價49.58億元購買，準備悉心打造的地塊，當時，黃老闆對這個項目抱了很大的希望，定下了“20萬元以下不賣”的準則。

　　可五年過去了，該項目不僅售價（11.3萬元/平方米）遠低於黃老闆的預期，而且直到現在也尚未確定開盤時間，爲集團盈利，遙遙無期。

　　更值得注意的是，雖然泰禾房子的售價高於同行，但銷量卻遠不及同樣主打豪宅的綠地和主攻三四線城市的碧桂園。

　　據克爾瑞數據顯示，在今年一季度銷售操盤金額榜中，泰禾集團銷售金額同比下降21.92%，僅有256.1億元，在A股上市房企中排名靠後，而碧桂園和綠地則分別以1619.4億元和672.5億元的銷售額，位列第一和第六。

　　與盈利有限相對應的是，泰禾集團債臺高築。

　　公開資料顯示，2017年泰禾集團淨負債率高達473%，遠高於行業79.43%的平均淨負債率，是國內上市房企中負債率最高的企業。而當年龍湖地產、碧桂園、保利地產的淨負債率都在100%以下，萬科地產的淨負債率更是低至8.84%，可見，泰禾的負債壓力有多大。

　　注：資產負債率=總負債/總資產；淨負債率=（有息負債-貨幣資金）/淨資產，其中有息負債選取的是短期借款、一年內到期的長期借款、長期借款、應付債券之和。在這個計算公式中，撇去了預收房款的影響，更能真實的反映房企的負債情況。

　　進入2018年，泰禾集團的負債壓力也未得到緩解。財報顯示，截止至2018年第三季度末，泰禾集團的負債總額已經高達2052億元，淨負債率爲342%，雖然較2017年有所下降，但仍處於行業高位，而其高達84.7%資產負債率，不僅遠未到達黃老闆的預期（75%），更是逼近融資監管紅線（85%）。

　　02

　　福無雙至，禍不單行。

　　在現金流本就緊張的時刻，泰禾卻如期迎來了還債高峯。

　　根據東方金誠出具的評級報告顯示，以泰禾集團現有債務爲基礎，在考慮債券提前回售情況下，泰禾2019年和2020年到期需償還的債務分別爲473.59億元和477.99億元，存在償付集中壓力。

　　僅以2018年三季報公佈的數據爲例，當時泰禾的短期債務高達646.73億元，公司賬面上的貨幣資金僅有174.41億元，短期債務是貨幣資金的3.71倍，泰禾的財務壓力可見一斑。

　　除了短期負債外，泰禾集團還有538.01億元的長期借貸，以及250.35億元的應付債券，總負債規模高達1435.09億元！如此龐大的債務壓力，加上常年淨流出的糟糕現金流（2011年至2017年累計淨流出554.84億元，2018年雖略有回血，卻也僅有可憐的1.62億元），泰禾集團唯有依靠借新還舊維持運營。

　　難以償還的負債和日益惡化的現金流，讓這家曾傲視羣雄的房企新貴，步履維艱。這就不得不讓外界對其經營狀況和未來形勢抱有疑問，2018年，國際著名評級機構穆迪將泰禾的信用評級由B1下調至B3，2019年1月19日，國內評級機構聯合資信也將泰禾集團列入信用評級觀察名單。而在遭遇信用評級降級後，泰禾集團的融資能力顯著下降，而其一直依賴的泰禾集團控股股東泰禾投資股權質押比，也接近100%，這就意味着股權質押這一有效融資手段，再也無法救贖泰禾。

　　情急之下，泰禾只好將鐮刀伸向自家的“禾苗”。實際上，早在2018年5月中旬，就有媒體指出泰禾集團取消了總監及以上級別管理人員近兩個月的所有休假，並同時倡議總監以下員工自覺放棄所有休假。7月底，更有媒體指出泰禾集團開始“瘦身”，裁員比例高達30%，此外，絕大多數由黃老闆親自面試、天價年薪挖來的高層人員，也同樣難免“被優化”的命運，包括副總裁丁毓琨和沈力男、財務總監羅俊、上海區域副總經理鄂宇等高管，均已離職。

　　誓與員工做兄弟的東哥，這幾日瘋狂打臉終於對兄弟們下了手。老闆/公司出事，員工買單，是職場亙古不變的道理。

　　但事實上，精簡隊伍雖然可以節約開支，但卻遠不能救命。就拿泰禾來說，裁員所省下來的“鉅款”對於債務漏洞巨大的集團而言，仍是杯水車薪，在融資渠道受阻的情況下，泰禾集團不得不賣子求生。

　　2018年12月14日，泰禾將旗下三家子公司各100%股權轉讓給福州運成，套現6.25億元。而在剛剛過去的3月，泰禾又在短短5天的時間內三次向世茂房地產出售資產，回血28.19億元（含交易對方承接的債務）。就在大家爲泰禾從“激進買地”到“瘋狂賣子”而唏噓不已之時，世茂房地產總裁許世壇卻透露，世貿與泰禾之間已經達成了戰略合作關係，這幾個項目不過是合作的一部分，實際合作範圍要比現在大得多，言外之意或許是，未來世貿將會收購更多泰禾項目，而“泰禾集團相繼與融創、華僑城、信達等知名房企洽談合作事宜，擬出手項目多達12個”的消息，或許間接印證了這一觀點。

　　細心查詢則會發現，泰禾之所以瘋狂甩賣資產，或許與一筆名爲“16泰禾01”、數額高達30億元、票面利率爲7.3%的債券有關。

　　信用降級債務纏身的泰禾再也經不起任何打擊，爲快速回籠資金避免違約，黃老闆在春節期間發起“1號搶收計劃”——用高達3%-5%的成交佣金吸引近萬名房產經紀人，對旗下四個高端項目進行降價銷售，創下新年首周勁銷15.6億元的記錄。

　　就在黃老闆和泰禾集團爲泣血降價換來的暫時平穩喟然長嘆之際，同屬北京、同爲院子系升級之作的頂級豪宅“北科建泰禾·麗春湖院子”，卻因“減配”問題屢遭業主維權。

　　據悉，此前最吸引業主在此置業、泰禾官網曾明確標註的20000平方米的花園和3600平方米的會所，皆遭部分拆除和麪積減免；原來院牆上宣稱的銅鑄浮雕變成了“水泥雕”或“磚雕”，影壁牆上的鏤空雕花與造型也直接消失；更令業主難以接受的是，落地窗變成普通窗也就罷了，因設計不合理，部分臥室甚至連窗戶都沒有……

　　衆所周知，論經濟實力，泰禾遠沒有恆大財大氣粗；論市場範圍，泰禾遠不及碧桂園的戰略佈局；論價格優勢，泰禾不如綠城更具性價比……如果泰禾再將中式別墅的奢華與典雅盡數丟棄，那麼，焦頭爛額的泰禾也勢必被市場拋棄。

　　激進的風格（高價買地），使泰禾債臺高築，不得不賣子求生；對政策的誤判（政府限價），使泰禾進退兩難，徘徊在虧損與坍塌之間；對業主的欺騙（減配問題），砸了泰禾的金字招牌和救命鎧甲。

　　春光明媚的四月，是各大上市公司希冀未來、只待復甦的季節，然而，屬於泰禾集團的冬天，或許纔剛剛開始。