“破13萬，杭州學軍學區房掛牌價，又創今年新高了！”

近日，這套位於文二新村的天價學區房，被大量中介集體刷屏，更讓各位寶爸寶媽，心底一緊。

實際上，在杭州學區房歷史上，這個價格遠非第一，何況還是掛牌價。而且，最近三年來，學軍學區房最高成交價，走出了一條衝高回落的曲線。

2017年10月底，文二新村一套29.58㎡的房子，以總價300萬成交，成爲杭州首個單價突破10萬/㎡的學區房；

2018年6月中旬，仍誕生於文二新村，產證面積19.84㎡，總價300萬，摺合單價151210元/㎡，刷新學區房單價最高紀錄。

但在透明售房網好找房數據中可以發現，今年已成交學區房中，單價最貴的，僅102626元/㎡，面積約37.32，也是文二新村。

年後市場回溫，每年三四月，也是家長們籌備學區房的傳統旺季，爲什麼學區房價沒有明顯起色？

本週二，層樓走訪了西湖區最具代表性的學軍求智校區、文三街小學、文一街小學、行知小學等幾大名校學區房，帶回了學區房市場的最新情況。

PART 1

一早，我便出發來到文二路，此前聯絡了中介朋友，她早早便在門店等待。

“這段時間來看學區房的人非常非常多，也不乏剛結婚的小年輕，畢竟去年的招生狀況大家也都看到了，學區房是要早點準備起來。”中介小姐姐非常忙碌，一邊回着客戶信息，一邊對我說。

目前，在西湖區，最受歡迎的還是學軍求智校區。因此，學軍的學區房，也是片區內最貴的。而簽約量最大、最熱門的是50多㎡小套戶型，成交均價約85000元/㎡。

“買學區房，十個有八個點名要學軍，畢竟全國都排得上號。”

在中介朋友帶領下，我實地看了幾套房。

一套位於日暉新村的約37.6㎡的房源，面積非常小，三口之家住住也很勉強。掛牌價格430萬左右，單價114331元/㎡。

自去年8月掛牌以來，這套房源看的人不在少數，但卻一直沒賣出。

這樣的小面積房源均價雖高，但有一個優勢就是總價低，即使住人不方便，掛個學籍租出去，也是不錯的選擇。這套房的房東也是這麼操作的。

第二套中介極推的房源，位於馬塍路34號，建築面積稍微大點，約59.3㎡，總價480萬，均價80999元/㎡。

“這套房源均價低於市場價，性價比很高，像這樣的戶型、面積段，均價基本在8萬5往上。”

就連那套瘋傳的13萬房源，我也在中介那裏打聽到了。

“那個均價13萬的房源，確實是學軍學區房，單價全網最高，但那是非常難遇的小套房源，面積只有25.6㎡，總價350萬。”

跟中介打聽後得知，這套房源位於文二新村，因爲房東不願簽署相關協議，並沒有在外網掛出，因此在各大中介網站上，我們也看不到它的信息。

中介小姐姐向我透露，這套房源不太靠譜。雖說面積小、總價低，但學籍處於佔用狀態，而且，房東的小孩，還是個一年生。

這意味着購房者要有充足的時間等待學位空置，而5年的時間，對於購房者來說，不確定因素太多。因此，這樣的房子，恐怕有價無市，非常難賣。

PART 2

一路之隔的文一街學區房，又如何呢？

近幾年來，文一街招生情況都是“爆表”中的典型。像今年，落戶時間必須達到3年半，才能穩打穩地入學，這也讓周邊學區房格外沸騰。

比起學軍，文一街學區房確實便宜太多了。據中介透露，文一街學區房，今年成交均價才58000-59000。

“在學軍買小套的錢，完全可以在文一街買70㎡的房子，住着也舒服。”

中介主推一套位於保俶北路的房源，約77.7㎡三室，總價440萬，中間樓層，均價約56606元/㎡，這是均價最低的一套了。

目前掛牌房源中總價最低的，掛牌總價才292萬，約49㎡的兩室一廳，均價算下來59591元/㎡。

“我們看的這些房源，都是近期調低過價格的。誠心賣房的房東，會願意根據市場行情來調價格。根據我們的經驗，學區房的好行情就在上半年，好房子基本上半年也都賣掉了。”

從中介那裏獲悉，她挑選的房源都是近期調價的，降價幅度5-10萬不等。她還意味深長的提了一句：“要是遇上誠心的買家，價格還有可談的餘地，再便宜個5萬、10萬，也不是什麼大問題。”

而文三街學區房又要比文一街上一個層次，近期50㎡的小戶型，最高掛牌價格達75000元/㎡。

我看了一套位於沈塘新村的房源，戶型建築面積約53㎡，實木裝修，掛牌總價400萬，單價就在75000左右。

文三新村則要稍微便宜些，一套2室1廳房源，建築面積約56.7㎡，掛牌總價390萬，均價68831元/㎡。這還是因爲裝修不錯，同小區裝修簡陋的相似房源，基本只賣得到63834元/㎡。

行知小學的學區房均價，則更低一些。中介推薦的性價比小區，如師苑新村，均價基本在61050元/㎡上下。

我看了一套一樓的房源，82㎡三房帶花園，掛牌均價62705元/㎡，院子面積達30㎡。

“近30天，這套房源我們已經帶看11次了，近期的學區房比去年好賣太多，基本上只要價格能商量，買賣雙方都很爽快。”

PART 3

但今年學區房價格，比起去年這個時期，明顯有所回落。

去年學軍學區房，戶型建築面積約50㎡的小套，成交均價達95000元/㎡。像那種只有單間大小的極小戶型，均價通通在10萬以上，並且掛出即秒。

而今年50㎡左右的小套房源，成交均價才85000元/㎡，甚至低於市場均價出售的，也不在少數。

文一街小學學區房如出一轍，具有代表性的石灰橋新村，去年年中，60㎡左右小戶型，成交均價約58000元/㎡，本月簽約均價也降到了53720元/㎡。

文三街學區的文三新村也無出其右，去年年中，成交均價約67000元/㎡，本月簽約均價才63000元/㎡左右。

再看行知小學學區房師苑新村，去年7月，成交均價還有63312元/㎡，今年我愛我家成交的兩套房源，卻都低於這個水平。

我看到3月16日成交的一套3室1廳1衛，簽約總價460萬，單價算下來才6萬出頭。

我仔細算了下，相比去年年中，杭州各大名校學區房，平均跌了10%左右。

明明是小陽春，這些名校學區房成交價不漲反降，究竟是怎麼回事？

一個很重要的原因，恐怕要數今年新出臺的“公民同招”政策了。

以往，民辦小學招生在前，公辦小學招生在後。如果沒被民辦小學錄取，還有再進入公辦小學的機會。

爲了最大程度保證就讀名校，有實力的家長們，都會準備一套學區房。

可“公民辦同步招生”後，家長在登錄網絡系統報名時就必須做出選擇：讀公辦還是民辦。

報公辦，等於放棄報考民辦資格；報民辦，等於放棄公辦第一批錄取資格。

所以，一心想念民辦的那些家長們，有部分就不會買學區房，不做二手準備了。因爲買了，也沒用。

PART 4

當然，整體二手行情的迅速調整，也波及到了學區房。

去年11月，我曾探訪過6所名校周邊的中介店，幾乎所有學區房都在降價。

比如，去年5月份，採荷一小、二小本部學區房，成交價大多在5萬+，甚至衝上6萬。最貴的一套單價賣到過7萬2，是盛世錢塘小區的房子，56.77㎡。

可到了11月，採荷學區房均價回落到5萬上下，甚至有一套40多㎡的老房子，單價4萬7就成交了。

還有招生“爆表”的代表文一街小學，石灰橋新村50多㎡的小戶型，去年年中能以6萬9的單價成交，即使是行情回落的去年9月，也賣掉了一套63㎡的，單價5萬6。

而到了11月，均價回落到了48222元/㎡。

連學區房中屹立不倒的學軍，也沒能倖免。

去年6月，文二新村50㎡左右的小戶型房源，成交均價基本不低於9萬。到了11月，掛牌價基本都在8萬左右，小戶型總價450萬以上。

當時，中介還告訴我，就在11月，他賣了一套77㎡的，成交價只要5萬8。雖說這個價格應該是孤例，但行情走弱，房東的預期發生改變，也是不爭的事實。

去年跌太多，今年即使短期內有所回暖，也必然不及去年峯值了。這也是此次探訪，學區房價格普遍不及去年高的原因。

另外，今年三月，樓市迎來小陽春。趁着這波回暖，不少去年掛牌，直到今年還未賣出的房源，也願意尊重行情，稍微調低價格，吸引買家。

最重要的一點是，學區房單價的高低，跟總價關係很大。

多數購房者買房考慮的第一因素是總價，因此，單價極高的房源，如果面積小，總價能控制在300萬以內，依舊容易被“秒”。

比如，2017年首個破10萬的學區房，和去年破15萬的學區房，總價均爲300萬。

而中介刷爆朋友圈那套13萬的學區房，總價算下來350萬，由此可以猜測，即便沒有學籍佔用、租約等制約因素，想要成交，恐怕也不容易。

但不能否認的是，無論行情如何變化，學區房始終是二手市場中，最“抗跌”的物種。即便跌，調整幅度，也是最小的。

更何況，在現行制度下，它的學區屬性，天然具有不可替代性。