上市房企年報季拉開帷幕，從財報數據來看，上市房企業績普遍上漲，此前一直被低估的房企市盈率也出現普漲的趨勢。不過，2019年大概率延續調整趨勢，目前市面上在售的項目價格也出現滯漲，房企業績將迎來大考。

近期，上市房企年報季拉開帷幕，從財報數據來看，上市房企業績普遍上漲，此前一直被低估的房企市盈率也出現普漲的趨勢。不過，2018年四季度樓市已明顯降溫，2019年大概率延續調整趨勢，房企業績將迎來大考。

2017年房價漲得快，市場好，銷售業績好，導致2018年年報數據表現很好。不過，2018年市場下滑，大部分企業的銷售業績也將隨之下滑。目前市面上在售的項目價格也出現滯漲，因此2019年行業下滑是趨勢，決定了市值與資本市場表現將有偏差。

三大龍頭業績PK

恆大交出亮眼成績單，多項利潤指標行業第一

3月26日，中國恆大在港交所披露2018年財報，多項核心指標行業第一：核心淨利潤783.2億，同比大增93.3%；淨利潤722.1億，同比大增106.4%；毛利潤1689.5億，同比大增50.5%，繼續保持高質量增長態勢；營業額4662億，同比大增49.9%；總資產達18800億，淨資產3086億，現金餘額2042億。

超強的土地儲備被認爲是恆大取得上述業績的重要原因之一。恆大集團總裁夏海鈞在發佈會上指出，早一步佈局全國省會城市，爲恆大贏了上升擴展空間。他表示，目前恆大的土地儲備中，66%在一二線城市，30%在三線城市。“從早先確立的省會城市佈局到進入發達的地級市，再從二三線城市轉戰一線城市，超前的土地儲備使得恆大以優質土地價格創造高的利潤。”夏海鈞說。

數據顯示，截至2018年年底，恆大在228個城市擁有項目811個，土地儲備達3.03億平方米，單個項目規模大，土儲成本爲1635元/平方米。世邦魏理仕對恆大土地儲備的評估值爲9758億。

銷售業績方面，財報顯示，公司本年度錄得合約銷售額5,513.4億元，較2017年增長10.1%；合約銷售面積5,243.5萬平方米，較2017年增長4.2%；合約銷售均價每平方米10,515元，較2017年增長5.6%。

在地產主業高質量增長的同時，2018年恆大大舉進軍新能源汽車產業，通過入主NEVS、卡耐公司，牽手科尼賽克、收購荷蘭e-Traction公司等一系列動作，完成新能源汽車的全產業鏈佈局。

許家印在業績發佈會宣佈，恆大多元產業佈局已經全面完成，形成了以民生地產爲基礎，文化旅遊、健康養生爲兩翼，新能源汽車爲龍頭的產業格局，未來五年內恆大不會再涉足其他大產業。

碧桂園：繼續深化三四線城市佈局

3月18日，房企龍頭碧桂園發佈2018年年報，共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣5018.8億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積約5416萬平方米，同比分別增長31.25%和23.06%，增速遠超行業平均水平?

數據顯示，2018年，碧桂園營收、毛利潤、淨利潤等核心財務指標均有大幅增長。公司實現收入約3790.8億元，同比增長達67.1%。毛利潤同比增長74.3%至1024.8億元，淨利潤同比增長68.8%至485.4億元；股東應佔利潤、股東應佔核心淨利潤分別增長至346.2億元、341.3億元。

楊國強在發佈會上表示，他堅定地看好三四五線，理由是“現在農民工工資已經上漲，農民工到萬人以上的城鎮聚集成爲趨勢。”

有分析認爲，碧桂園經營業績的持續提升得益於城鎮化市場紅利的不斷兌現。隨着中國新型城鎮化戰略的推進，碧桂園豐富的土儲優勢也將顯現出來。

除地產開發主業之外，碧桂園正加速佈局人工智能，推動業務多元化發展，地產、農業、機器人已成爲未來三大重點發展方向。

萬科年報“穩”字當頭，鬱亮強調回歸“基本盤”

萬科A3月25日晚間公佈2018年年報，公司實現營業收入2,976.8億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%。期末淨負債率30.9%，繼續處於行業低位，公司擬每10股派現10.7元。

萬科披露的分紅派息預案顯示，2018年度萬科現金股利約爲118.1億元，以2018年末公司總股份數計算，每10股派送人民幣10.70元(含稅)現金股息。

鬱亮表示，2019年，面對高度的不確定性，萬科應該摒棄一切投機、僥倖心理，跳出路徑依賴和牛市思維，圍繞“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位，依託事業合夥人機制，堅持以“客戶爲中心，以現金流爲基礎，合夥奮鬥，持續創造更多真實價值，實現有質量發展”的長期經營指導方針，穩住基本盤。

多家房企搶灘大灣區

越秀地產：大灣區仍是核心發展區域

財報顯示，2018年越秀地產實現合同銷售額577.8億元，同比上升41.4%；營業收入約爲264.3億元，同比上升11.1%；毛利約爲人民幣83.9億元，同比上升37.4%。與此同時，越秀地產負債下降，淨借貸比爲61.2%相較年初下降11.6個百分點。

2018年，越秀地產的主要佈局區域集中在粵港澳大灣區、長江三角洲、中部地區，上述三大區域的合同銷售額就達到536.8億元，佔到總額的92.9%。

關於今年的發展戰略，公司表示，2019年是實施本集團十三五規劃的關鍵之年。在發展區域戰略上，集團將重點投向大灣區、長三角和中部三大區域，並以大灣區國家戰略爲契機，保持和加強在大灣區的市場優勢地位。

龍光地產：多重優勢，大灣區發展空間巨大

3月19日，龍光地產發佈了公司2018年全年業績報告。年報顯示，受益於前瞻性戰略佈局及物業銷售收益增長等因素，龍光地產全年合約銷售額人民幣718億元，同比增長65.4%，合約銷售面積約440萬平方米，超額完成全年700億元銷售目標。

在銷售業績保持快速增長的同時，龍光地產在盈利方面的表現更加搶眼。報告期內，龍光地產盈利能力繼續高位攀升，實現營業收入人民幣441.37億元，同比增長59.4%；毛利潤首次突破百億大關，達到人民幣148.87億元，同比增長56.4%；淨利潤人民幣89.96億元，核心利潤人民幣76.55億元，同比增長65.7%，核心利潤規模在同等規模房企中穩步領跑，甚至超過部分千億規模房企。

截至2018年12月31日，包括公開招拍掛、收併購及城市更新項目在內，龍光地產土儲權益總貨值增加至人民幣6520億元，其中大灣區土儲貨值5356億元，佔總貨值比重82%，深圳土儲貨值1805億元，進一步鞏固了公司在大灣區的先發優勢和龍頭地位。

3月20日，國泰君安發佈最新龍光地產年度業績點評報告。報告指出，公司通過逆週期及多元化拿地策略，持續以低成本獲取大灣區優質項目；大灣區的強勁發展勢頭將助力公司不斷轉化土儲爲利潤，優質的舊改項目將不斷釋放豐厚的利潤，確保公司保持行業領先的規模及盈利能力。維持“買入”評級，目標價15.7港元。

雅居樂：加大力度佈局大灣區，投資佔比約20%

截至2018年12月31日，雅居樂營業額及毛利分別爲人民幣561.45億元及人民幣246.74億元，較去年分別增加8.8%及19.3%。淨利潤爲人民幣83.58億元，較去年上升23.3%。股東應佔利潤爲人民幣71.25億元，較去年增加18.3%。整體毛利率及淨利潤率分別爲43.9%及14.9%，較去年分別上升3.8個百分點及1.8個百分點。

公司副總裁王海洋透露，若按投資比例分佈，集團希望今年在大灣區的投資比例能夠佔到20%左右的份額，且如果機會好，這個比例甚至可以更高。

截止2018年12月31日，雅居樂在65個城市擁有預計總建築面積達3,623萬㎡的土地儲備，其中位於“粵港澳大灣區”的土地儲備佔比近30%，平均地價爲3300元/㎡。

多家2019年降速求穩

陽光城：提利潤、降負債是未來發展重點

3月14日晚間，陽光城公佈2018年度財務報告，報告顯示，2018年度陽光城實現營業收入564.70億元，同比去年上升70.28%；當期淨利潤39.06億元，同比增長75.30%，歸屬與上市公司股東淨利潤30.18億元，同比增長46.36%；報告期內總資產增幅23.52%，至2633.97億元。

陽光城2019年銷售目標爲1800億，僅比2018年高出10.53%。並制定底線管理策略，即要求集團各區域公司的銷售都有一個最低指標，這一指標是按照目前已經具備的土儲，制定供貨能力的底線。同時要保證回款，將關注點從銷售規模轉到銷售回款，調整經營獎激勵措施，回款率力求超過2018年平均水平，保證現金流的安全可靠。

首創置業：下調千億目標“改道”800億突圍

3月8日，首創置業發佈了2018年年報，全年實現簽約金額706.4億元，同比增長26.5%；實現簽約面積306.3萬平米，同比增長27.6%。

財報顯示，2018年實現營業收入232.57億元，同比增長約9%；營業利潤人民幣31.6億元，同比下降約18%；歸屬於母公司股東淨利潤人民幣19.23億元，同比下降約9%；基本每股收益人民幣0.45元（2017年，基本每股收益人民幣0.67元）。

在2017年業績發佈會上，首創置業曾提出了兩年晉級千億房企的目標，表示“2018年銷售額保750億元衝800億元，2019年銷售額爭取突破1000億元，2020年銷售額爭取突破1400億元”。而在一年後的2019年3月，首創置業將簽約銷售目標調整爲800億元。

對此，首創置業方面表示，主要是由於上半年房地產市場較爲火熱，下半年有所下降，而公司重倉在第三季度、第四季度，因而對銷售影響較大。加之2018年該集團業務佈局偏重於一線城市及熱點二線城市，因而簽約銷售額未達目標。