2019年3月19日，國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中指研究院三家單位聯合舉辦“2019中國房地產百強企業研究成果發佈會”，綠城中國再次榮登中國房地產百強綜合實力Top10，這也是綠城中國持續第15年獲此殊榮。隨後，綠城中國（03900.HK），於22日，公佈了2018年全年業績。整體來看，營收保持高速穩定增長43.7%，盈利能力大幅提升，代建業務表現越發亮眼；同時，債務結構再度優化，融資成本保持在5.4%低位，新增土儲37宗核心地塊，投資拓展精準落子，總體發展穩健向好。

▌經營業績：營收高速穩定增長43.7%，盈利能力大幅提升，代建業務表現搶眼

2018年，綠城中國累計取得總合同銷售金額爲1564億元，較去年增長6.9%，相比去年同期增速有所放緩。面對房地產行業調控政策的持續收緊，銷售增速放緩是企業提質發展的必然結果。故值得一提的是，集團營業收入高達603.03億元，較去年419.53億元，同比大幅增長43.7%，增速水平維持去年的高速態勢，表現突出。

儘管受全國土地成本高企導致行業利潤回落的趨勢影響，綠城中國的盈利能力仍然表現優秀，並持續大幅提升。據業績公告顯示，2018年，綠城中國毛利達到137.52億元，較去年80.76億元，同比大幅增長70.3%；集團毛利率達22.80%，較去年19.25%，提高了3.55個百分點。毛利率的顯著提升，一方面得益於綠城中國堅持輕資產與重資產並舉的發展戰略導向，另一方面與綠城中國不斷提升的良好口碑和成功樹立的行業標杆品牌形象密不可分，從而爲企業帶來持續的高品牌溢價能力。

圖1：綠城中國營業收入及毛利變化情況

2018年，綠城中國以品牌輸出與管理輸出的代建管理項目，加速擴張，全年新增代建項目達142個，超2108年以前的代建項目累計總和。已成爲全國規模最大、專業能力最強的品牌代建商。2018年，代建項目合同銷售面積達到414萬平方米，約佔總銷售面積的51%，佔比首次過半，也是首次銷售面積超過投資項目。代建項目木銷售額達552億元，佔總銷售額的35.3%，較去年佔比提高了5.9個百分點。代建板塊的持續增長，反映出綠城中國對輕資產運營的重視，也將爲綠城中國未來的發展提供更有活力的成長動力。

圖2：綠城中國代建銷售額佔比情況

▌財務狀況：債務結構優化，融資成本僅5.4%，保持歷年相對低位

從財務上看，2018年綠城中國的淨資產負債率爲55.3%，儘管相比去年的46.4%有所上升，仍保持在合理、穩健水平。在千億級房企中，也屬於較低水平。從債務結構上分析，綠城中國進一步優化了其自身的債務結構。2018年，一年內到期債務爲174.81億元，佔總借貸的爲21.5%，較2017年的30.6%，有明顯降低。在現金流方面，綠城中國保持在比較充裕的水平，銀行存款及現金的期末餘額是一年內到期借貸餘額的2.76倍，較去年水平（2.03倍）有所提高。

圖3：綠城中國債務結構變化情況

同時，總的借貸加權平均利息成本爲5.4%，較去年持平，保持在歷年相對低位。借貸加權平均利息成本相比2013年，降低了3.3個百分點。在整體行業融資難度增加，融資成本明顯走高的環節下，綠城中國積極保持融資渠道的暢通，通過境內與境外的多種融資方式，保障經營需求，盤活沉澱資產，爲集團在轉型升級關鍵期提供了良好條件。在境外融資方面，綠城中國與18家銀行簽訂無抵押定期貸款，以非公開方式了與多家金融機構發行非上市高級永久資本證券；境內融資方面，綠城中國也通過發行公司債、短期融資券和供應鏈ABS等方式積極拓寬融資渠道。

圖4：綠城中國融資成本變化情況

▌組織架構：集團“瘦身”，輕重並舉，提高運營效率

2019年初，綠城中國進一步優化公司的組織架構。將原本的16家子公司整合縮減爲11家，形成重、輕資產板塊“8+3”的架構，各城市公司將實施項目羣管理，促進業務融合，提升整體人均效能。

集團層面的架構調整爲“7+4”，在集團7大中心外，新成立4個事業部（特色房產事業部、小鎮事業部、金融事業部、商管事業部），統籌各級資源，對相關業務進行統一管理和指導，爲傳統地產開發和綜合產業有質量增長保駕護航。

圖5：綠城中國2019年最新組織架構

▌佈局戰略：新增土儲37宗地塊，深耕長三角，推進全國化佈局

土地儲備方面，綠城中國繼續深耕五大重點城市羣，在一二線核心城市實施“以點擴面，擁核發展”，在優質三四線城市實施“一城一地，流動性補倉”的發展戰略。2018年，綠城中國新增37宗地塊，總建築面積約719萬平方米，總成交金額約517億元，新增土地儲備保持較高水平。新獲取的土地資源主要分佈於長三角、中西部、京津冀和珠三角區域的優質城市，其中囊括北京、上海、廣州、杭州、天津、在深耕長三角的基礎上，進一步推進自身全國重點城市圈的佈局。截止2018年末，綠城中國共有土地儲備項目117個，總檢出面積約3247平方米，爲綠城中國未來的可持續發展做好支撐。

圖6：2018年綠城中國新增土儲區域分佈情況

▌展望

2019年，房地產行業將繼續堅持“房住不炒”的總基調，伴隨着中國經濟從高速增長轉向高質量發展階段，房地產行業也從量變逐步走向質變。面對當前波動的市場環境，綠城中國堅持特色化、可持續、有質量的發展戰略，以“理想生活綜合服務商”爲戰略願景，堅持“輕重並舉”的發展方向，不斷優化投資拓展布局。在日漸激烈的行業競爭中，跟是着眼長遠，鋪墊更健康、穩健的發展道，盡顯謀略之才。