文/朱邦凌

3月27日，安徽第一大房企國購投資有限公司發佈公告稱，未能夠按時兌付“18國購01”、“18國購02”、“18國購03”、“18國購04”本息，涉及本息金額高達12.83億元。也就是說，這家大型房地產公司一天就曝出4只債券違約，這在全國也不多見。

國購集團官網顯示，國購集團成立於1993年，經過二十多年的發展，現已成爲以健康醫療、智能製造、產業地產、現代農業四大產業板塊爲主體，擁有40多家子公司的綜合性、國際化企業集團。2018年，集團位列中國房地產開發企業69強、中國民營企業243強，企業聯合信用評級AA。2016年，集團控股上市公司複合肥企業司爾特，涉足現代農業領域。

此前，國購投資因爲連續的債券違約，債權人採取訴訟等方式對其及子公司股權、資產及銀行賬戶被查封、扣押或凍結，並且已經被列入被執行人“名單。安徽第一大房企曝出債務違約，對房地產行業融資意味着什麼？這家房地產百強企業、民企500強企業是如何走到這一步的？公司的多元化、高負債經營之路，對其它大型集團又有何警示？

1、多次債務違約，國購投資已經被列入“被執行人”名單

3月27日一天四隻債券違約，涉及本息金額高達12.83億元。這已經不是國購投資的第一次債券違約。2月1日是國購產業控股的“16國購01”債的兌付日，但是由於公司的賬戶被查封，導致現金流短缺以及籌融資渠道受限等原因，無法按時償付本期債券利息及回售本金。涉及債券回售金額爲4.47億元，剩餘部分兌息金額爲598.27萬元，本次違約的本息金額共計4.59億元。

3月18日，國購投資有限公司發佈公告稱，該公司發行的“16國購02”應於當天支付利息及回售部分本金。該公司由於現金流短缺、籌融資渠道受限等原因,無法按時籌措資金用於償付本期債券的利息及回售本金，已出現了實質性違約。據悉，該期債券發行規模爲6.6億元。

據統計，目前國購投資及其子公司等7家單位，其銀行賬戶凍結金額總計達到了2.7億元。2018年12月9日，國購投資已經被列入“被執行人”名單。從2018年11月19日起，聯合信用將國購投資主體及債項信用等級不斷下調，先是由“AA”下調爲“A”,並將其列入信用等級觀察名單。2019年2月1日，由於“16國購01”出現違約，聯合信用將國購投資主體及債項信用等級由“B”下調爲“C”。這一評級就是債券裏面的最低評級了，意味着還不上欠款。

2、國購投資負債合計達到354.79億元

截至2018年6月30日，國購投資實現總營收33.29億元，同比減少26.04%；淨利潤僅1.72億元，同比減少41.75%；資產總計471.12億元，同比增長9.94%。在公司負債方面，截至2018年年中，國購投資負債合計達到354.79億元，其中，流動負債合計206.06億元，非流動性負債148.73億元。

截至2016年6月末，公司受限資產共計135.10億元，佔總資產的41.92%，其中投資性房地產約70%受限（公司投資性房地產賬面價值129.14億元，佔總資產的40.07%，爲公司核心資產），受限資產規模較大，公司資產流動性較差。2016年6月末公司現金類資產/短期債務爲0.85倍，短期償債能力偏弱。國購近年來交房面積減少，營收下滑：17年整年、18年上半年國購的房地產業務板塊營收分別爲65.4億和19.75億，同比下降12.63％和41.54％。

3、在合肥被稱作“小萬達”，一度打算購買私人飛機

2013年，國購大舉借債100多億，收購當地知名房地產企業藍鼎置地。彼時，國購集團在上海陸家嘴、香港均設有辦公室，當時京商商貿城還準備效仿華南城在香港上市，“那時候甚至打算購買私人飛機了，還好沒買。”袁啓宏笑稱。2013年大舉借債擴張之後，國購集團2014年開始成爲安徽本土的龍頭房地產企業，在合肥被稱作“小萬達”。2015年，國購以2590萬/畝競得蜀山區W1501號宗地，刷新了合肥的單價地王記錄。

不過，國購投資房地產項目還是主要集中在安徽省內，截至2015年末在建項目中合肥地區建築面積佔比約70%。在房地產業務面臨瓶頸時，公司謀求轉型。2015年5月，安徽國購機器人產業控股有限公司與公司原控制人簽訂協議，以現金1.3億元收購上海宏望100%股權。2016年10月，國購投資以15.80億元現金受讓司爾特25%的股權，涉足化肥生產行業。2017年1月，國購投資5次買入東凌國際，累計耗資5億元。2017年，國購投資曾擬出資3.5億參與安凱客車的定增計劃。

國君證券固收的研究認爲，公司轉型到化肥行業因爲投資大、資金回籠慢導致了資金鍊的緊張。目前該公司主業爲房地產和化肥，分別佔營收的59.02％和36.69％。國購從房地產到化肥領域的跨界投資並非明智之選：一方面，原房地產業務與化肥領域相關度低，難以實現資源整合和發揮協同效應，前期投入資金規模大，投資期長；另一方面，目前化肥行業處於產能過剩階段，化肥產品產量持續下降，司爾特的產能利用率較低，短期內給國購帶來的盈利增長空間十分有限，鉅額投資資金回籠慢。

4、反思：我們民營企業的問題就出在既想做大，又想做快

國購投資實控人爲袁啓宏，1970年出生，安徽宣城人，1998年至2005年任合肥華源物業發展有限責任公司總經理。2005年11月起，任安徽國購投資集團董事長。2018年12月，他在接受媒體採訪時表示，“二十多年來做地產，經歷了幾輪經濟危機和地產調控週期，但這次感覺大家都挺困難的。”回想起從最初白手起家，到站穩腳跟逐步壯大，再到如今被債務困擾，袁啓宏感觸頗深，如果前幾年沒有借下那麼多債務，不着急追求企業排名，現在自己每天的睡眠肯定會踏實很多。“歸根到底，我們民營企業的問題就出在既想做大，又想做快。”