3月28日，天心區書院路一宗雙限地掛牌公示，地塊編號爲[2019]長沙市016號，最高限價2.76億元，毛坯住宅最高限價12800元/平，較已經熔斷的濱江地塊僅差100元/平，爲目前長沙第二高限價地塊。

　　來看宗地具體情況：

　　小地塊，低成本

　　地塊規劃爲商住用地，商業比例爲22%，地塊體量非常小，規劃建築面積僅爲3.9萬方，遠小於今年同期掛牌的92萬方濱江地塊、71萬方梅溪湖地塊，因此較低的拿地資金對於小開發商來說，取地意願可能會更強。

　　與濱江地塊相同樓面價差

　　本地塊起拍樓面價爲6500元/平，以下與近期其他掛牌的雙限地進行對比分析：

　　梅溪湖板塊和紅星洞井板塊的雙限地起始樓地價差最高，理論利潤大。

　　本地塊價差與濱江地塊相同，爲6100元/㎡。從近日濱江地塊24輪報價提前熔斷可以得知，濱江地塊的高利潤是房企熱情高漲的一個重要原因。因此但從價差來看，本地塊對於房企來說是有吸引力的。

　　限高100m，地塊不規則

　　地塊要求建築限高需小於100m，建築密度小於32%，無法打造超高層，預計後期以高層爲主；地塊呈不方正的“7”字狀，加之體量不大，後期產品業態佈局和園林景觀打造有一定難度。

　　作爲目前長沙限價第二高的經營性用地，必然有其原因。我們從以下幾個方面進行解析：

　　土地稀缺性

　　地塊位於中心板塊，作爲市中心老城區，土地越來越少。並且在18年僅有3宗涉宅用地出讓，17年和16年僅有1宗，區域內土地十分珍貴。可見此次掛牌的地塊稀缺性明顯，這是該地塊高限價的一個重要原因。

　　板塊市場突出

　　2011年至今，中心板塊供應房源整體呈下降趨勢，區域內可售房源稀缺。價格來看，中心板塊成交價一直高於長沙內五區整體均價，在11年就達到9488元/㎡，18年達到12735元/㎡。

　　從周邊在售項目來看，中建江山一號豪宅22000元/㎡，拉高區域整體均價，君合天璽全裝修高層14000元/㎡，建發中央公園毛坯高層14000元/㎡，周邊均價較高因此從該地塊限價12800元/㎡來看，在區域內不算太高。

　　中心城區成熟配套

　　地塊位於長沙中心老城區，生活配套完善且成熟，距離長沙商業最成熟的五一商圈也不遠。

　　地塊距離一號線黃土嶺站直線約1.4公里，距離4號線碧沙湖站約400m，5月將試運行；地塊距離與4號線同時在建設的南湖路隧道也不遠，未來自己開車去河西也非常方便。

　　中心城區的一大優勢是優質的教育實力，地塊2公里範圍內有多所名校，同時地塊要求競買人未來需自身配備義務教育和幼兒園。完善優質的教育資源，未來可作爲項目的一大亮點。

　　來源：長沙克而瑞

　　文/曹學威

　　審覈/蔡嫣