全球最大五星酒店業主富力地產再陷傷亡事故漩渦。

近日，住房和城鄉建設部網站發佈事故快報顯示，3月14日，天津市靜海縣富力新城雍景豪庭四期工程，發生高處墜落事故死亡1人。施工總承包單位爲廣州富力地產股份有限公司（以下簡稱富力地產）旗下子公司廣州天力建築工程有限公司。

無獨有偶。去年10月，廣州天力建築工程有限公司負責總施工的廣東省梅州市梅縣富力城D區17棟項目，發生物體打擊事故死亡1人。梅州市梅縣區安全生產監督管理局對其罰款20萬元。

5個月時間，便造成2人死亡，此前子公司違規銷售、違規認籌、無證施工等亂象更是頻頻被有關部門處罰。曾經的“華南五虎”如今怎麼了？

富力地產成立於1994年，總部在廣州。2005年，富力地產於香港聯交所主板上市，成爲首家納入恆生中國企業指數的內地房地產企業。2007年，富力地產在中國房地產行業中排名第四，僅次於萬科、綠地和中海。克爾瑞發佈的《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，富力地產以1415億元的年銷售額排名第19。

3月20日，富力地產發佈2018年財報，財報顯示富力地產去年總營收768.58億元，同比增長29.66%。淨利潤下跌60.49%至83.71億元。年報稱，利潤減少主要因爲集團於2017年收購(萬達)酒店資產帶來大額的非經常性議價收購收益。

2019年開年的兩個月來，公司總權益合約銷售金額約129.4億元，銷售面積爲110.5萬平方米，同比上升5%和19%。

對於富力地產2018年度的業績表現，摩根大通發表研究報告稱，大致符合預期，但36.4%的毛利率表現略低過預期，以及公司將派息比率由過去兩年的大約50%下調至42%，爲市場感意外。公司宣佈派發末期息每股0.83元，意味年度股息收益率爲8.5%，略低過預期的8.9%。因爲公司的股價一直都是受到派息所帶動，因此，摩根大通認爲，這次業績公佈，將會爲公司股價帶來短期負面影響。

截至3月25日收盤，公司股價下跌1.87%至16.82港元/股，較3月20日業績發佈日的16.92港元/股略有下降。

業績之外富力地產最令外界擔憂的還是其債務。一位房地產分析師對時間財經表示，酒店掙錢難，佔用資金大，而且部分酒店還在規劃建設中，將繼續佔用更多資金。

利息支出大增212%

房地產作爲資金密集型行業，對資金的敏感性非比尋常。2018年下半年，不少房地產企業在“住房不炒”和資金管控雙管齊下中爆了雷。中弘股份的16弘債02、03和“17華業資本CP001”以及“15銀億01”違約集中發生在2018年第四季度。

富力地產公告對行業中資金情況是這樣描述：“在利率上升及流動資金收緊的環境下，加上市場上出現離岸及境內到期債務的違約問題，進一步放大了市場對高槓桿公司的負面情緒，並且影響其發行新債的表現。本集團在解決債務到期問題時面臨了比往年相對更大的壓力。”

富力地產令部分業內人士擔憂也並無道理。截至2018年底，富力地產的負債總額爲2963億元，淨負債與總權益的比重從2017年的169.6%進一步上升至184.1%。

對於企業的高負債，富力地產董事總經理李哲明在3月20日的業績會談中表示，富力地產短期內的負債壓力已經基本解決。2018年到期的短期負債爲160億元，而目前的現金持有爲347.1億元，完全能夠應對短期負債。只是富力持有的347.1億元現金中，受限制現金達149.24億元。

沒有短期償債風險，是因爲富力地產在過去一年拼命融資。公司年報顯示，2018年，公司新增合共17.5億美元優先票據、71.7億元超短期融資券、32.5億元境內非公開公司債券和40億元境內公開公司債券。此外，公司還準備發行新H股的融資方案，方案已於2018年提請證監會批准。

利息成本仍不可小覷。數據顯示，富力地產2018年支付的利息開支暴增212%至52.12億元，而2017年同期的數據僅爲16.73億元。據此測算，公司平均每天僅償還利息就超過1400萬元。雖然富力方面表示融資成本不高，但是2018年富力整年的資金成本5.74%，高於2017年的5.12%。

酒店之重

中原地產分析師張大偉向時間財經介紹，富力地產的資金壓力主要來源於2017年以199億元收購萬達的酒店資產，畢竟富力去年幾乎沒有拿地。年報顯示，2018年，公司收購共61塊土地，土地儲備371億元，建築面積爲1405萬平方米。而2017年，公司收購土地儲備金額則爲584億元。2019年，公司預計將拿出400億元用於收儲土地。

從行業對比來看。富力地產在克而瑞研究中心發佈的《2018年中國房地產企業權益銷售金額》排行榜中，富力地產以1310.6億元權益銷售額位於第13名。但是在中指研究院發佈的《2018年全國房地產企業拿地金額top50》排行榜中，富力地產排名落後到35名。

2017年7月，富力以199.06億元接手萬達旗下77家酒店資產。富力方面表示，每間酒店支付的平均價格僅爲人民幣2.55億元，遠低於自建酒店4.3億元的平均成本。

但評級機構穆迪則認爲，富力收購萬達的酒店資產，將會延緩該公司降低債務槓桿的進程。預計到2018年富力由收入/調整後債務比率衡量的債務槓桿率將在2016年底42%的基礎上攀升至50%-60%。評級機構惠譽亦表示，雖然此舉使富力一躍成爲全球最大的豪華酒店資產擁有人，但該收購行爲也使富力的債務規模進一步加大。

要知道，在收購萬達的酒店之前，公司的酒店就沒有盈利過。富力地產自2004年以來便開始投資建設高端酒店，已在全球已開業和建設的高級酒店有24家，加上萬達的77家酒店後，富力地產已經成爲全球最大的五星級酒店業主。然而數據給出的卻是另一番景象——2013年到2018年公司酒店營運虧損金額分別爲2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元、4.59億元。

針對外界的質疑，富力地產董事長李思廉在業績會上表示，酒店方面公司一般是看現金流。因爲酒店本身很難賺錢，所以大家都看現金流。目前酒店整體的淨利潤返還給業主的大概是13.5億元，足夠覆蓋整個酒店的支出。

李思廉稱，公司針對酒店有很多計劃，包括將在在二季度通過酒店資產包在市場融資，Reits等，這對公司都有非常大的幫助。“計劃是，如果我們發50間酒店的REITs，我想已經能夠拿回200億元。”董事長助理陳志濠表示，希望在五年之內，酒店與投資物業運營業績能夠翻一番。

相對酒店業務而言，公司對地產業務的預計則保守得多。富力地產將2019年的目標定在1600億元，而在兩年前富力地產就提出了2020年實現3000億元銷售業績的目標。

有意思的是，當被問及3000億目標與現實差距時，富力地產董事長李思廉表示，“當時定下3000億元的目標是因爲同行有這種潮流”，在超過千億規模以後，“能增長20%已屬不錯”。

但瑞信發表研究報告稱，即便是富力2019年的銷售目標也具挑戰性。（北京時間財經 陳世愛）