大家好，我是小五哥，好久不见！

今天是五一劳动节，祝在家躺了一天或在外堵了一天的你，节日快乐！

我这个楼市情报局局长今天也要歇一歇了，其实……是老板说今天三薪，加班费太贵，就不要我搞情报了……

好吧，那今天就说点“场外信息”，正所谓见微知著，真相往往藏在微观里。

小五哥有个朋友，楼市小白，最近接到中介电话，中介问：“大哥买房吗？房价还没飙升，再不买就没这个价格了！”

我朋友假装说买完了，中介又说：“大哥卖房吗？现在房价不错，在高位，再不卖就没这个价格了！”

弄得我这朋友一脸懵，现在市场到底什么行情？

又跟我抱怨，随手一搜都是什么央行数据、M2、康波周期……谁看的懂？

几百万的房子的确是需要用专业来分析的，你买袋大米会去研究国际粮油走势吗？

但对于我这位朋友来说，也确实需要一些普通人能看懂的信号。

比如……

看中介的微信运动步数。

一个正常工作状态的房产中介，每天的步数应该是5000+，如果行情好的话，基本就是10000+，如果市场火热，飚到20000+也是有的。

下面是我今天中午的手机截图，不难发现，中介们目前周末带看量很高，步数都过万，这说明现在二手房市场还是很活跃的。

不过有个中介朋友告诉小五哥，他们生意不好时天天扫楼发传单，而且还会被罚跑步……可见这个土方法还需要足够多的样本。

还是从中介的电话数量来判断更靠谱一些。

如果中介没事就“骚扰你”，邀请你看房，或者反复问你对之前看的房子感受如何，摆出一副为了签单还能再战五百年的态势，这就表示楼市成交量比较少了。

如果你加了一堆中介，却没人主动理你，就证明人家正忙的脚朝天，房子不愁卖啊。

今年春节后小五哥去精武镇看房子，当然也留了电话，可是整整一个小阳春都没人给我打过电话。

直到前两天，那个销售姐姐才打给我，瞬间就明白了，估计他们的销量现在也就那么回事了。

另外一个可以判断行情冷热的指标就是——售楼员朋友圈的段子。

行情好的时候，一般都是“急急！！！快快快！！！****马上售罄！”

似乎为了爱与和平，一定要解救没有买到房的兄弟们。可能他也真的挺急的，怕你买不到。

或者，在朋友圈晒“销售战报”截图，给你看房子卖的多么漂亮。

但如果市场比较冷，售楼员会不停的给你熬一碗碗热乎乎的鸡汤。

在行情最差劲的时候，他们没准还要开发第二产业，比如做做代购啊，在微商里卖卖面膜啊，毕竟还是要吃饭的。

记得2016年那会儿，连路边海鲜大排档的老板都代卖房子。

可是去年下半年，不少小中介都关门了，小五哥家门口的中原变成了桂发祥，中房置换变成了稻香村……

所以，看中介门店的数量也是衡量市场冷热的一个指标。

如果你身边的人从婆媳关系、谁谁又出轨了、谁家孩子早恋了……开始转移到谈房子了，那市场就真的是热了。

比如小五哥办公室的人事姐姐们，竟然在小阳春时都拉着我们徐主编问房子的事，真感觉我不买套房都对不起父老乡亲。

很多朋友都发现，如今是个楼盘都说自己是改善型的，很少有人愿意承认自己是刚需盘。

有的广告语真是颠覆三观，比如“单价8800元/平米，给你一个终极改善居所”，写这句话的人是不是没见过钱？建议去银行窗口观摩一天。

其实，除了价格以外，还有很多“场外信息”可以判断一个新房的类型。

最简单的，听售楼处放的音乐。

刚需盘售楼处都会放让你热血沸腾的音乐，比如下面这种，让你必须有种“挡我者死，老子要买房”的想法，听完之后是不是想上战场？

而且一般刚需盘有成交的话，当场都会砸个金蛋啊、敲个鼓啊，甚至还放个彩花筒，不知道的还以为谁家娶媳妇呢。

改善盘就不一样了，肯定是柔和的钢琴曲、古典音乐之类的，让你觉得这真的太符合自己的调性了，虽然并不太听得懂。

还可以通过沙盘来分辨。

改善盘的沙盘都做的好精致啊，不仅把空地都放满了小景观，而且房子都blingbling的，路上还有模型小汽车在跑圈，看着就高大上。

但是有的刚需盘的沙盘连个灯带都没有，更有甚者连模型小树都不舍得买。

哎，小五哥只能希望这个小区以后隔壁老王多一点，这样绿化率还能高一点。

另外就是看一看项目周边的餐饮。

如果都是沙县、兰料、黄焖鸡，那多半就是个刚需盘。

因为在这里买房的人，虽然还是用6位数的密码，但也就能保护着3位数的存款，要知道，每个人的财富自由都是从沙县开始的。

但如果连沙县都不愿意去开店，只能说那真是一个鸟不拉屎的地方。

如果有肯德基、麦当劳，那基本可以断定是个刚改项目。如果有星巴克，那就离改善差不多了。

如果你连星巴克都看不上，那么可以去LV开店的地方买房，我们可以把你称之为“高端改善”。

还有很多网友经常问小五哥，这个区发展潜力怎么样啊？

的确，选择区域对于买房来说很重要，尤其是新天津人，在这方面也是既纠结又犹豫。

其实有一个很简单的判断标准：看区里“一把手”的年龄。

一般比较年轻的领导都是有干劲的，思想也更加先进，有魄力，因为必须要做出政绩来，才能在人生道路上有飞跃的机会。

但相反，一般年龄较大的领导就相对保守一些，做事劲头也就差了些。

大家都知道西青区这几年的发展堪称坐火箭，人家白区长可是70后、高学历呢，敢闯敢干才把西青区弄得蒸蒸日上。

也因为业绩突出，现在白区长已经又上了一个台阶。

武清区的区委书记徐大彤，也是70后，现在武清区的在建工程量全天津排名第一，整体区域能级都在快速发展，最终受益的还是老百姓。

其实在房产圈也是如此。

比如新城地产，现在的总裁是王晓松，87年的也耶，是个有想法、有魄力的80后，他接棒后，2018年新城销售额同比增长74%。

而且新城在天津今年也超级凶猛，拿地拿到手软。

但是一定要吐槽一下案名，有了新城越风华之后，后面就来了新城悦隽风华、新城悦隽公馆、新城悦隽首府、新城悦隽都会……太懵了。

小五哥想说，王总，咱这起名字的部门最好再培训一下创新能力吧？

好啦，今天小五哥就扯到这，这些判断行情的小偏方送给大家做节日礼物咯！

希望大家能在嘈杂的楼市中有自己的判断，让自己无处安放的身躯用更低的成本上车。

五一愉快！