儘管房地產市場調控加碼、行業迎來拐點，但恆大依然以淨利潤超700億元的數據刷新了行業記錄。3月26日，中國恆大(03333,HK)發佈的2018年財報顯示：去年公司營業額4662億，同比增49.9%；淨利潤同比增長106.4%至722.1億，遠超萬科492.7億元以及碧桂園485.4億元的淨利潤。

該數據一經披露，立即引來現場媒體的追問，是什麼原因使得恆大取得如此高的淨利潤？恆大董事局副主席夏海鈞表示，這一成績的取得，與恆大超前的土儲戰略佈局、較低價格的土儲成本以及提前償還永續債有着必然的關係。

然而不差錢的恆大並不滿足於地產行業的業績，將企業的擴張步伐涉足到文化旅遊、健康養生、新能源汽車等多元化市場。恆大董事局主席許家印表示，恆大多元化選擇的行業都是與企業體量相匹配的萬億規模領域，而體量不匹配的糧油、乳業和礦泉水行業已經退出。目前已經完成多元化佈局，未來五年不再涉足新產業。

淨利潤刷新行業紀錄 土儲戰略提前佈局

年報顯示，2018年恆大實現毛利潤1689.5億，同比增50.5%；淨利潤722.1億，同比增106.4%；核心淨利潤783.2億，同比增93.3%；營業額4662億，同比增49.9%；總資產18800億，同比增6.7%；淨資產3086億，同比增27.4%，多項核心指標均實現大幅增長。

值得關注的是，恆大淨利潤遠超萬科492.7億元以及碧桂園485.4億元的淨利潤，再度登上行業“利潤王”寶座，並刷新了行業紀錄。

對此，恆大董事局副主席夏海鈞表示，較低的土地價格是恆大獲得高利潤的關鍵。截止2018年年末，恆大擁有3.03億平方米的土地儲備，均以較低的土地價格獲得，樓面均價約爲每平方米1635元。

然而如此低的樓面價格並非一朝一夕獲得，而是早在2006年恆大就開始進行土地戰略佈局。據瞭解，當時正在大多數房企盤踞一線城市時，恆大繞開競爭激烈的一線市場轉而進入二線省會城市，其獲取土地的成本僅450元/平方米。

然而隨着企業發展和房地產市場的快速升溫，2009至2014年，恆大開始調整戰略佈局。在2009年至2014年期間，恆大以二三線爲主的同時兼顧一線城市，二三線和一線城市的土儲比爲7:3。當銷售額突破2000億元后，2015年恆大開始加速進入一線城市，最終形成一二線土儲比例佔66％，三四線城市場的土儲比例爲34%。

夏海鈞表示，由於前期獲取的土地成本較低，後期開發時，土地和房屋的價值空間相應較大。雖然總土儲超過3億平方米，但項目數量僅800個，這意味着每個項目均呈現出規模效應。在這種情況下，企業一方面分期開發，從而保證了足夠的現金流，另一方面規模開發可以使建築材料標準化，從而可以降低採購和施工成本。

不過，恆大並沒有大幅度提高銷售均價，2018年合約銷售均價爲每平方米一萬元。由於恆大的房產均是精裝修，扣掉1500元的精裝修費用後，約合有8500元每平方米，與國家目前商品房銷售的均價基本相當，一般收入家庭是可以負擔起的價格，以民生地產爲導向的超前戰略儲備，以及給老百姓創造最好的住房是未來發展的方向。

除此之外，利潤迅速增長的另一個原因是，恆大於2017年提前償還了1129億元的永續債，爲2018年及未來釋放出超200億元的利潤。截止2018年底，恆大賬上現金餘額還有2042億元。

對於恆大淨利潤的增長，同策研究院總監張宏偉在接受《財經》新媒體記者採訪時認爲，由於2018年上半年三四線城市銷售業績較好，恆大營收和淨利潤出現明顯增長。同時，恆大在去年年底進行了大規模的促銷，包括無理由退房等，雖無實質性降價，但也起到了帶動銷售的作用。此外，恆大土儲性質屬於片區規模化的土地，且土地成本較低，大規模開發和銷售必然會有高利潤的獲取。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，超前的土地戰略佈局，可控的土地成本爲恆大贏得了高利潤的增長空間。同時，低成本標準化的運營，成爲未來恆大高利潤的保障。

深挖大灣區紅利 重點佈局人口淨流入區域

財報顯示，2018年恆大新增項目105個，新增土地儲備面積4993萬平方米。截至2018年年底，恆大在228個城市擁有項目811個，土地儲備達3.03億平方米，土儲成本爲1635元/平方米，世邦魏理仕對恆大土地儲備的評估值爲9758億元。

值得一提的是，目前恆大在粵港澳大灣區擁有項目109個，總規劃建築面積約4927萬平方米，相應的土儲貨值爲1.6萬億左右，總貨值超過16000億元。此外，在未納入土地儲備的舊改項目方面，深圳項目就達45個。

針對恆大在大灣區佈局，夏海鈞表示，目前恆大在整個灣區土地儲備面積達2903萬平方米，但土地儲備進入報表的土儲只有300萬平方米，主要受深圳舊改項目影響，未納入總土儲範圍。

“未來幾年進入一二線城市主要是進軍大灣區，大灣區的核心就是深圳，這是恆大近幾年重點進入的區域。隨着中國大灣區的落實，會給公司帶來巨大的業績效益。”夏海鈞說。

在貝殼研究院名譽顧問楊現領看來，未來大灣區人口流通將增強，居民收入的持續增長能夠支撐房地產行業的發展，這爲未來大灣區的住房需求提供了強勁的支撐。未來，房企在大灣區內的改善性住房、城市有機更新和住房改造等方面有較大發展空間。

此外，對於2018年房企加速搶收三四線城市紅利，夏海鈞認爲，二三四線城市的觀點已過時，恆大在發展戰略、目標上的選擇，是人口淨流入城市。

“恆大進入的均是人口淨流入城市，多年來公司拿地的標準考量主要包括是否有產業支撐、是否有人口淨流入。目前，恆大布局的城市均爲產業積聚增長的區域，這些土儲會給公司創造更大價值。提前進入人口淨流入城市佈局，土地儲備價格相對更爲便宜。”夏海鈞說。

對此，張宏偉表示，人口淨流入的拿地標準具有前瞻性。未來，恆大若想繼續實現有質量增長，仍要加大人口淨流入較大的二線城市佈局，同時還需把握好銷售的節奏。

多元化佈局瞄準萬億規模市場 未來五年不再涉足新產業

雖然已經成爲名符其實的“利潤王”，但恆大並不甘心做一個線房地產商，更多的佈局早在九年前就悄然實施，多元化成爲企業長遠發展的戰略目標。

在業績發佈會上，許家印並不避諱談其恆大沒有持續下去的產業糧油、礦泉水、乳業，這在他看來，恆大選擇退出的原因是因爲企業目前已經是六千億的體量，所選擇行業必須與現在的體量相匹配，至少是個萬億市場規模的行業，纔能有更長遠的發展。

許家印表示，目前恆已完成“以民生地產爲基礎，文化旅遊、健康養生爲兩翼，高科技爲龍頭”多元化產業佈局，未來5年將不再涉足新興產業。他認爲，恆大多元化佈局首選未來市場規模大的產業，這需要前期進行大量調查及長時間探索，非一時決策。

據瞭解，2018年，恆大加大了文旅、大健康、高科技三大板塊業務的佈局。文旅板塊，目前在建15個“恆大童世界”，預計2021年起陸續實現開業，同時未來2-3年將在全國建立20-30個“恆大水世界”；而在大健康板塊方面，博鰲恆大國際醫院已正式開業，“恆大養生谷”已經有12個，2019年計劃新增15個，預計會員消費額將突破100億元。未來三年，恆大計劃建設50個以上的養生谷，預計2021年將陸續開業。

此外，在高科技板塊，恆大布局了新能源汽車，通過入股廣彙集團，入主瑞典新能源車企NEVS、卡耐公司，荷蘭e-Traction，以及與世界頂級豪車製造商Koenigsegg組建合資公司，構建起集整車研發製造、動力電池、輪轂電機電控、銷售渠道網絡爲一體的完整新能源汽車產業鏈閉環。

值得關注的是，在大部分造車勢力尚難以量產時，恆大宣佈，首款電動汽車即將在6月投產，未來還將開發並推出涵蓋中端、中高端、高端及豪華定位的全系列多品牌產品。

汽車行業分析師鍾師表示，汽車產業是僅次於房地產第二大消費產業，在未來房企面臨天花板的情況下，提前佈局汽車行業，可爲恆大提供新的市場空間。恆大收併購多家汽車產業鏈中的相關公司的成果，有望年底見分曉。

在汽車互聯網行業資深分析師、中歐國際工商學院案例研究員錢文穎看來，恆大新能源汽車佈局以戰略投資爲主，資本優勢明顯，投資邏輯較爲清晰即打通產業鏈上下游。未來，恆大跨界發展新能源汽車的難點在於，收併購的公司需要進行資源整合。同時，一些相關新能源汽車的技術有被淘汰風險，恆大仍需長期探索和沉澱相關技術經驗。

有關未來恆大造車可能遇到的風險，許家印表示，恆大目前對於新能源汽車佈局較爲全面，既然選擇新能源汽車這一市場，就一定要做到產品品質一流，因此具備高端的技術顯得尤爲重要

針對恆大多元化佈局以及五年內不再進入新領域，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，恆大此類戰略有助於分散地產投資的風險，加強已佈局項目的綜合實力提升。尤其，文旅產業相對突出，有望形成更強的品牌影響力。另外，新能源汽車符合國家產業規劃導向，恆大布局方向較好，但需進一步加強專業度。