一.

粵港澳大灣區規劃後，全國都盯着大灣區看，最近房地產投資圈掀起了這樣的討論：

4.5萬/㎡南京規劃最好的河西南和4.5萬/㎡的深圳郊區廠房和農民房集聚但位於廣深科技走廊節點的沙井，哪個更有投資前景？

3.2萬/㎡的武漢規劃最好的光谷東和3.2萬/㎡的東莞華爲遷入且未來和深圳通地鐵的松山湖，哪個更有投資前景？

2.3萬/㎡的成都規劃最好的天府新區和2.3萬/㎡的佛山緊連廣州且有地鐵規劃的佛山北滘鎮，哪個更有投資前景？

1.5萬/㎡的太原配套成熟的主城區和1.5萬/㎡的中山未來和深圳有深中通道溝通的翠亨新區，哪個更有投資前景？

1.4萬/㎡的長沙梅溪湖新區和1.4萬/㎡的惠州緊連深圳東進橋頭堡坪山的惠陽大亞灣，哪個更有投資前景?

我們先不回答以上問題，通過以上問題，可以看到的是，大灣區城市有概念支撐的區域，可能城市地位遠不及二線城市，但房價已經逼近了全國二線城市規劃最好的新區的房價。

二.

爲什麼會出現這樣的房價格局？

最大的原因是大灣區的房價自成體系，已經形成了明顯的城市房價協同化。

深圳寶安沙井靠近地鐵賣5萬/㎡，沙井邊緣賣3.8萬/㎡，在沙井僅幾公里之隔的東莞虎門長安就能賣3.2萬/㎡。

深圳光明鳳凰新城雙地鐵交匯賣5萬，光明外圍賣4萬/㎡，未來規劃和光明通地鐵的松山湖就能賣3.5萬/㎡。

廣州廣鋼新城賣5萬/㎡，廣鋼新城邊緣的賣3.8萬/㎡，和廣州已通地鐵的佛山千燈湖地鐵口項目就能賣3.2萬/㎡。

廣州番禺中心區賣4萬/㎡，番禺邊緣能賣2.6萬/㎡，位於番禺未來規劃和廣州番禺通地鐵的北滘就敢賣2.3萬/㎡。

珠海香洲老城區賣4萬/㎡，香洲邊緣能賣2.5萬/㎡，僅一路之隔的中山坦洲就敢賣1.5萬/㎡。

深圳坪山中心區賣4.4萬/㎡，坪山邊緣能賣3.1萬/㎡，幾公里之隔的惠陽就敢賣1.4萬/㎡。

所以我們可以看到大灣區內的城市交界之間的價差很小，房價協同效應非常強。

從城市綜合實力來說，拿東莞和深圳相比，東莞只能被深圳按在地上碾壓摩擦；拿佛山與廣州比，佛山只能被廣州虐暴吊打。

但拿東莞最富有的鎮區虎門長安和深圳郊區沙井光明相比，拿佛山的經濟中心千燈湖北滘和廣州老城區廣鋼新城番禺相比，他們又是差不多的，所以天然地形成了房價對標。

深圳沙井雖然有大空港和會展的規劃利好，但大片土地被廠房農民房佔據，到處都是低端工廠；雖然虎門長安也是遍佈廠房城中村，但這裏是東莞經濟最強的鎮區，誕生了OPPO、vivo等一羣手機巨無霸。

深圳光明：正處於開發前期，還沒有通地鐵，城市界面非常混亂，廠房農民房密佈，片區內產業低端，商業配套匱乏，沒有什麼高端配套，只有被密集農民房包圍的天虹。

東莞松山湖：產業轉型升級的標杆產業園，城市建設推進非常快，風景優美，在湖光山色之間藏着華爲集聚的一系列企業，而且未來還會和深圳通地鐵。

廣州廣鋼新城：位於廣州老城區，而廣州目前一路向東，西邊由於沒有產業支撐，未來難以有爆發式的漲幅；千燈湖作爲佛山這十多年來發展最好的片區，城市規劃好，商業配套成熟，周邊多是傳統銀行的寫字樓集羣，而且已經通了和廣州的地鐵。

廣州番禺：由原來的大農村升級而成的城南居住區，之前一直沒有大的突破，後來廣州在東進過程中延伸除了一條向南的分支，番禺萬博板塊乘勢而起，但整個番禺在廣州的存在感還是不高的。

佛山千燈湖：佛山規劃最高端、城市界面最優秀的板塊，佛山的鎮區還是廠房和寫字樓密集，但千燈湖從一開始就是佛山定位最高端的新區，從千燈湖的景觀設計到寫字樓集羣、周圍的住宅規劃，是佛山10年產業升級的沉澱。

佛山北滘：作爲佛山民富程度最高的片區，除了以碧桂園和美的形成的上下游產業鏈，還有站在他們背發達後的千千萬萬個小型工廠，而且未來也有通往廣州的地鐵。

珠海香洲：老城區這幾年沒落得很快，由於城區建成造，城市規劃嚴重滯後於發展，所以交通擁堵很嚴重，而目前橫琴和唐家灣纔是珠海發展的主力，香洲老城區的實力被削弱。

而靠着香洲的中山坦洲最大的優勢就是大片未開發的土地了，價差纔是硬道理。

深圳坪山：位於深圳東部邊緣，尚且還沒有通地鐵，片區內廠房和城中村密佈，城市界面亂，當然還能看到有零星的菜地。

惠州惠陽：與坦洲有些類似，最大的優勢大片可開發土地和價差。

由於坦洲惠陽大亞灣所在的中山惠州還沒有特別強，價格還沒有上升到非常高的位置。

通過以上，我們可以看出，大灣區的城市協同化效應是很強的，雖然佛山東莞惠州中山與廣州接壤的區域多是廣深尚未完全開發的郊區，或是已經過了發展紅利的爆發期，但是這些片區的價格並不是這個城市的房價高峯。

而佛山東莞惠州中山的接壤片區恰恰是這個城市目前發展最強勁的片區，這些片區得以接近甚至超越配套成熟的原有城市主城區。

三.

而你不得不承認的是，大灣區的這種房價協同化，正是大灣區的老百姓用真金白銀擡起來的。

老百姓願意爲這樣的“房價協同化”買單，爲什麼？

1. 高度城鎮化

嚴格意義上來說，這些片區並沒有比廣深差很遠。就好像，你開車走在高速上，長安和沙井差別並不大，北滘和番禺差別並不大，坪山和惠陽差別並不大。

多年的城市協同讓大灣區高度城鎮化。兩個城市之間確有行政之別，但兩者之間幾乎沒有斷裂帶，沒有明顯板塊撕裂空白。

這就是大都市圈城鎮化的特點，而對於國內二線城市，尚且還沒有達到這樣的城鎮化水平——從武漢到鄂州，中間還有斷斷續續的村落；從成都到德陽，中間荒草叢生，山林阻隔；從鄭州到開封，中間是大片大片的麥地。

2. 民富程度高

長三角素以藏富於民著稱，而大灣區內的民富程度也很高，低調務實，當地的購買力就能把城市個別板塊推高到比肩二線省會城市成熟新區的房價。

而不同於四川縣市的老百姓都想去買成都，湖北縣市的老百姓都想去買武漢，河南縣市的老百姓都想去買鄭州，陝西老百姓都想去買西安。

大灣區的老百姓置業有着天然的地緣偏好，就是願意買家門口的房子。佛山人願意買佛山，東莞人願意買東莞，惠州人願意買惠州，而不是全都跑去買廣州，更別說是買遍全國。

打個比方：

買佛山北滘的老百姓就是會堅定買佛山北滘，而不會關心2.3萬/㎡的北滘和2.3萬/㎡的武漢天府新區哪個上漲前景更好，哪個城市規劃更好。

買佛山千燈湖的老百姓就是會堅定買千燈湖，而不會關心3.2萬/㎡的千燈湖和3.2萬/㎡的武漢光谷新區哪個上漲前景更好，哪個城市規劃更好。

而且買佛山北滘千燈湖的購房者、買成都天府新區的購房者、買武漢光谷新區的購房者是截然不同的三種客羣，他們分別是廣州人or佛山人、四川人、湖北人。

因爲，從本質上來說，這一刻的大灣區，可以說除了深圳和惠陽，因爲限購限貸寬鬆，成了全國性的市場，其他的板塊，都是大灣區內部的市場，甚至有的板塊，還是土著的市場。

雖然廣州人也爲佛山今天的價格貢獻了不少銀子，但佛山的價格能在樓市下行中像腰椎盤一樣扎穩，最關鍵的還是依靠佛山土著的強大購買力。

爲什麼會這樣？

那套我們一直以來篤信的那套價差原則，放在單個城市是成立的，甚至放在一個城市羣內是成立的，但放在全國就是失效的。

最關鍵的原因是，時至這一刻，2019年03月26日，除了部分職業投資人，全國大部分的投資者都還有着根深蒂固的地緣情結：在自己的工作城市及周邊城市買房、在自己的老家省會城市城市買房，而不是說全國哪個地區值得買或是哪裏有價差優勢就去哪裏買。

當然，除了地緣，這其中最大的阻礙就是限購，不管是粵港澳大灣區還是成都武漢都還有戶口和社保的限制。

所以，開頭提到的問題，就成了僞命題：都沒有兩地的購房資格，說哪裏值得就是扯淡！

4.5萬/㎡南京規劃最好的河西南和4.5萬/㎡的深圳郊區廠房和農民房集聚但位於廣深科技走廊節點的沙井，哪個更有投資前景？

3.2萬/㎡的武漢規劃最好的光谷東和3.2萬/㎡的東莞華爲遷入且未來和深圳通地鐵的松山湖，哪個更有投資前景？

2.3萬/㎡的成都規劃最好的天府新區和2.3萬/㎡的佛山緊連廣州且有地鐵規劃的佛山北滘鎮，哪個更有投資前景？

1.5萬/㎡的太原配套成熟的主城區和1.5萬/㎡的中山未來和深圳有深中通道溝通的翠亨新區，哪個更有投資前景？

有以上困惑的人，並不多。

四.

我們在光明調研的時候，在二手房中介門店，甚至可以看到來自東莞的新房廣告，但是我從來沒有在佛山千燈湖北滘看過天府新區和光谷新區項目的廣告，或是在惠州惠陽看過長沙梅溪湖的廣告。

市場以極其客觀理性的數據向我們證明：大灣區的房價，有自身的特點。

回顧大灣區在上一輪行情的最大特徵就是——降維打擊。

總體路線是：香港人降維打擊深圳、澳門人降維打擊珠海、廣州人降維打擊佛山、深圳人降維打擊東莞惠州中山。

深圳今天6萬/㎡的基本面不是完全依靠深圳人的購買力撐起來的。

南山豪宅區深圳灣後海還有科技園，有多少房子是香港人買走了？深圳灣口岸的半島城邦、深圳灣一號中，住了多少來自香港的土豪？

炒高了香港房價的香港人炒和香港一水之隔的深圳灣，炒高了澳門房價的澳門人同樣炒和澳門相望的珠海。

珠海1701平方公里生活了168萬人，人口密度：0.098人/平方米公里。

而深圳1997平方公里生活了1300萬人，人口密度：0.65人/平方公里。

深圳房價高可以理解，人口密度遠遠低於深圳的珠海憑什麼幹到今天4萬/㎡的基本面，不是說好的房價長期看人口的嗎？爲什麼人口如此少的珠海房價會達到今天的高位？

最關鍵的是珠海的房價，不是由珠海人決定的，背後少不了澳門人的推動。

對於看慣了20萬多萬一平只能買到老破小的香港人澳門來說，深圳珠海的房價真是太便宜了，白菜價。

深圳深圳灣、珠海橫琴島爲什麼能創造別人漲我漲，別人熄火我繼續漲，別人再漲我暴漲的神話？很大原因是香港和澳門的有錢人的追逐市中心的一線海景——足夠稀缺。

而背後的背後，其實是一次次精準的降維打擊。

同理，廣州人去炒——已和廣州通地鐵的佛山千燈湖，——炒和廣州番禺接壤的順德北滘.

深圳人去炒——和沙井相連的東莞虎門長安，華爲遷入的松山湖，和龍崗一條高速之隔的鳳崗，和坪山幾公里之隔的惠州惠陽。

珠海人降維打擊和香洲老城區一路之隔的中山坦洲。

五.

未來，大灣區城市協作會越來越密切，房價協同效應會越來越強，而這種降維打擊，在下一輪行情，會不會重演？

或許，歷史總是驚人地相似...