摘要：低到驚人的融資成本；花了近400億收購208家公司；萬科房價繼續漲，市場佔有率進一步提高

撰文|杆姐&編輯|欣欣然

2018年，萬科的數據極爲華麗。這是槓桿遊戲寫過的公司財務報告中，最不願意列舉數據的一次。

2018年萬科實現2976.8億元，同比增長22.6%；

實現歸屬於上市公司股東的淨利潤337.7億元，同比增長20.4%；

每股基本盈利 3.06 元，同比增長 20.4%；

全面攤薄的淨資產收益率爲21.7%，較2017年增加0.54個百分點。

這就是萬科口中的活下去，也是他口中的白銀時代。一個對於萬科來說，更賺錢的時代。而剛需則必然是更顯悲涼，但這不是萬科的錯，萬科只是順應時代。

或許，也正是因爲知道2018年數據實在太好，萬科掌門人鬱亮纔在2019年初說，“我們找不到一個和房產賺錢前景相當的行業”。

1、淨負債率從8.8%升至30.9%，但作爲一家國有控股房企，低到驚人的融資成本還是讓人震驚

對於萬科2018年過於驕傲的成績，槓桿遊戲不想去吹捧，也不想去雞蛋裏挑骨頭。作爲一家公司，人家就是優秀。作爲剛需，我們或許只能羨慕嫉妒恨。

2018年萬科84.31%總的資產負債率，相較2017年的接近84%並沒有太明顯變化。

值得注意的是，萬科2018年報披露，截至2018年底，萬科淨負債率（有息負債減去貨幣資金，除以淨資產）爲30.9%。而2017年末，這一數據爲8.8%。

應該說確實有明顯提高。

大背景是，2018年末，萬科有息負債2612.1億元，佔總資產的比例爲17.1%。而2017年末，這一數據爲1906.2億元，佔總資產的比例爲16.4%。

有息負債增長了700億元，但佔總資產的比上升倒不明顯。

這不是槓桿遊戲想說的重點，我想說，作爲國企深鐵控制的房企，萬科融資成本之低，非常值得一說。

如年報披露的，2018年，萬科公司債券（5年期）最低發行利率 4.05%，超短期融資券（188天）最低發行利率 3.13%，中期票據（3年期）最低發行利率4.03%。

2018年，萬科實際利息支出合計人民幣141.5億元，其中資本化的利息合計人民幣59.6億元。也就是綜合下來，萬科的利息成本只有5個點。

這個成本，已經無限逼近以融資成本著稱低的龍湖4.55%。

圖1.2018年萬科融資情況表 圖表來源|萬科2018年報

如上圖1，不管銀行貸款還是債務，萬科的融資成本都非常之低。特別是以發債爲例，2018年很多房企的發債都在6、7個點以上，甚至動輒9個、10個點。

此前槓桿遊戲寫過文章，這裏就不舉例是哪些房企，畢竟都是大公司。

而萬科最高沒有超過5.35%。

2、令人震驚的“活下去”：買買買！收購208家公司，花了393.9億元

包括槓桿遊戲在內，很多人都寫過文章了，萬科“活下去”是提醒其他開發商活下去。詳見《萬科三宗“最”！活下去背後的收購祕密》（2018年11月26日）。

富力老闆就曾這麼打趣說，如今富力活得確實艱難。

恰逢萬科年報，我們再來複盤，2018年萬科到底買了些什麼？

年報披露，2018年，萬科新增投資額人民幣571.3億元。

主要包括，發起設立註冊資本在人民幣1億元以上並已實際投資的子公司8家。

大手筆！

總共收購了208家公司，合計收購對價人民幣393.9億元。這其中就有《萬科三宗“最”！活下去背後的收購祕密》一文中詳細分析過的，環京大作戰！控股華夏幸福系多家子公司；撿漏某航旗下資產！上次沒到手，這次定拿下；手伸向恆大！拿下恆大旗下嘉凱城4座城市項目……

一個大佬在萬科面前丟盔卸甲，“割地賣肉”……

不僅如此，2018年，萬科還獲得64個物流地產項目，總建築面積約494.3萬平米。

萬科旗下的萬緯物流已成爲國內領先的物流服務商，持續完善全國地網布局。

截至2018年末，萬緯物流進駐42個城市，已獲取124個項目，可租賃物業的建築面積約971萬平方米，其中已運營項目62個，穩定運營項目平均出租率爲96%。

還通過收購融合太古冷鏈物流，萬緯冷鏈累計進入11個城市，覆蓋國內一線城市及內陸核心城市，提供一站式溫控物流解決方案服務。

對了，萬科還是全球領先的現代物流設施服務商普洛斯（Global Logistic Properties Limited）第一大股東。

3、不要忘記，白銀也是貴金屬：別人活得未必好，但萬科其實更好。在2018年市場轉冷大背景下，萬科的房子還在漲，市場佔有率進一步提高

2017年的年報，萬科說自己實現銷售面積3595.2萬平米，銷售金額5298.8億元，同比分別上升30.0%和45.3%。

於此，槓桿遊戲算出，2017年萬科房子的均價爲1.47萬元/平米。同期，根據我國統計局的數據，2017年全國商品房均價爲7892元/平米。

萬科的房價基本是全國均價的2倍。

2018年，按照萬科年報的看法，在“房子是用來住的，不是用來炒的”以及因城施策的政策導向下，行業調控持續深化，市場也經歷了由熱轉冷的變化。

特別是2018下半年，市場氛圍快速轉冷，多個城市的地產項目來訪量、認購率大幅下降，成交速度明顯放緩。

根據中指院統計，2018年，全國300個城市住宅類用地成交樓面均價同比下降 7%；住宅類用地平均溢價率爲15%，較2017年下降19個百分點。

但萬科受到的影響，似乎並沒有其說的大形勢那麼嚴重。

年報顯示，2018年萬科銷售面積4037.7萬平米，銷售金額6069.5億元，分別增長12.3%和14.5%。

於此，我們可以算出，2018年萬科房子的均價爲1.50萬元/平米。

不僅如此，萬科市場份額其實還在提高。2018年，萬科在全國商品房市場的份額上升至4.05%（2017 年：3.96%），在24個城市的銷售金額位列當地第一。

而2018年，我國商品房銷售面積171654萬平米，僅增長1.3%。萬科的增速遠高於全國。

“活下去”其實是活得更好。而作爲購房者的你，如果要買萬科的房子，大部分樓盤其實是比以前更貴了。

所以，纔有了萬科引以爲傲的2018營收、利潤數據。確實，如萬科鬱亮總所言，沒有比房地產更賺錢的行業。

萬科口中的白銀時代，你肯定以爲不如黃金時代。但是萬科致股東的信也說了，“不要忘記，白銀也是貴金屬”。

本文所有萬科數據援引該司財報

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