近期，《2019中國房地產百強企業研究報告》發佈，發佈機構由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院共同組成，其權威度可見一斑。

結合3月20日發佈的“2019中國房地產開發企業500強”榜單，參謀長總結了幾點比較重要的信息。

1.老大哥仍然是老大哥。

儘管排名稍有變動，但恆大、碧桂園、萬科仍然穩坐開發商榜單前三。恆大蟬聯第一，萬科和碧桂園位置調換，分列二三位。

這足以說明，老大哥仍然是老大哥，且還將繼續保持老大哥的地位。

爲什麼？

因爲頭部房企的市場份額近幾年來持續提升，行業集中度進一步提高。

換言之，在房地產這樣的資金密集型行業，這天下終將是老大哥們的天下。

2.三四線城市在爲地產商續命。

2018年是房地產行業的寒冬？至少從百強房企的銷售業績來看不盡然。

報告中指出，截至2018年底，房地產百強企業銷售總額、銷售面積分別達87239.1億元、66244.5萬平方米，同比增長33.2%和32.0%。

既然調控政策高壓不鬆，那麼銷售增長從何而來？

2018年的銷售增長中，三四線城市貢獻極大。從百強房企的銷售情況來看，一二線城市銷售額佔比均呈下降趨勢，而三四線城市則較2017年提升3.9個百分點，上升至45.2%。

3.改善型住房元年。

沒有什麼比開發商的銷售情況更能直觀反應市場需求。銷售業績增長，很大程度也是得益於開發商的審時度勢。

從數據來看，參謀長把2018年稱作是“改善型住房元年”。

看數據情況，這一年，90-140平米住房的銷售額佔比由50.2%上升到52.3%，140-200平米的由16.8%上升至19.6%，而其餘面積的住房銷售佔比均出現不同程度的下降。由此可見，2018年是改善型住房需求顯著上升的一年。

外表光鮮，房產巨頭們的焦頭爛額

儘管2018年交出的這份成績單，紙面成績好像還算過得去，但實際上，地產商們的日子並不好過。

且不論早已被老大哥們擠壓得只剩苟延殘喘餘地的中小型開發商們，即使是穩坐頭部交椅的房產巨頭們，很多也正身陷囹圄。

1.棚改收縮，誰來爲2019年的銷售成績單續命？

正如上文中所說，2018年，三四線城市是百強房企們的救命稻草。而棚改貨幣化政策的收縮對於三四線樓市的打擊是巨大的。

早就說過，樓市歸根到底是政策市，從2018年的政策變化給地產商推盤動作帶來的波動性影響就可見一二。

銷售成績無以爲繼，在頭部地產商一二月份交出的成績單中已經初現端倪：

百強房企中1月份銷售額出現同比下降的有35家，其中下降幅度超30%的達到13家；

碧桂園、萬科、中國恆大的銷售額均同比下滑，降幅在30%左右甚至更高。

三四線城市房地產的降溫已成必然，除非有特別重大的政策利好出臺，否則地產商再也無法依靠吸三四線城市的血來維持業績。

2.事故頻出，高週轉模式下的必然？

沒有哪家開發商希望“房子質量不好”成爲自己的品牌標籤，尤其是對於頭部品牌而言，房屋質量風波對於品牌形象的打擊是致命性的。

這一年，處在質量問題風口浪尖上的房產巨頭是萬科。

2019年開局至今，萬科已經有杭州、長春、三亞、西安四地項目陷入質量漩渦。四地爆發的業主維權事件多與萬科旗下項目的裝修簡配、工程質量問題有關。

不僅僅是萬科，2019年以來，參謀長看到地產商出現工程質量問題、安全問題的新聞越來越頻繁。

就在不久前，新城控股常州金壇項目遭業主投訴，精裝房磚石斷裂、地板門窗多處劃痕；保利地產子公司更是連續發生兩起建築安全事故，影響十分惡劣……

楊國強在碧桂園2018年財報中着重強調了安全和質量問題。但問題是，意識到問題的重要性是一方面，但房地產行業需要現金流、需要高週轉，而當下的銷售壓力又無異於雪上加霜。在這樣的模式下，質量和安全問題如何保證？

3.土地市場持續降溫

土地市場的降溫，是政府和開發商兩端齊齊作用的結果。

今年，在已經公開的2019年各省市地區的政府財政預算報告中，超過半數的地方政府主動調低了今年的“土地財政”收入計劃。

而在開發商這頭，多數開發商對拿地這件事也失去了過往的熱情。

追根究底，除了土地並未大規模供應之外，2019年是房企的還債高峯期，開發商的資金鍊確實壓力很大，導致不敢大量買地，這是收縮戰線應對市場調整期的投資策略。

致買房人：地產商的日子不好過，

你們“趁人之危”的時候到了

購房者和開發商的關係十分微妙，時而對立，時而又命運相連。但總體而言，購房者仍然處在一個較爲弱勢的位置上，並不具備與開發商抗衡的實力。

但不能與開發商抗衡，並不代表不能與開發商博弈。

尤其是當開發商置身於水深火熱的局面之中的時候，恰恰是購房者抓住機遇，變被動爲主動的時機。

參謀長爲廣大購房者支幾招。

1.看到開發商割肉打折，可以把握機會。其實，很多開發商是希望打折銷售的。因爲很顯然，和打折割掉的那一點肉相比，回籠資金，保證穩定的資金鍊對它們來說更爲迫切。因此，看到開發商打折銷售，對於本就有購房意願的你來說，不失爲上車良機。

2.警惕質量和價格陷阱。開發商爲了促進銷售，會使用的手段可不止打折這一個，購房者也不能因爲看透了開發商的心理就得意忘形。類似“零首付購房”、“返本銷售”這樣的關鍵詞，都值得警惕。另一方面，房屋的質量問題也不是個案，建議購房者在交房前仔細確認。

3.改善型剛需，請上車。正如參謀長在上文中提到的，2018年是“改善型住房元年”，預計這一趨勢在今年會繼續保持。開發商爲了迎合市場需求，在今年可能會加大推出改善型商品的力度，供應量起來了，既降低了購房的難度，也更容易有價格上的優惠。