時代財經APP記者 黃昱

　　爲借力資本市場實現進一步發展，中小房企的赴港上市潮在2019年繼續上演，名不見經傳的匯景控股正在向“東莞本土房企上市第一股”發起衝擊。

　　4月10日，匯景控股向港交所遞交上市申請書，這家前身爲東莞匯景房地產的企業是一家典型的中小型房企，2016年之後纔將觸角延伸到東莞之外，目前只在東莞、河源、合肥、衡陽以及長沙等五個城市有所佈局。

　　儘管匯景控股2018年的收入僅11.9億元，但其毛利率卻超過素有“利潤之王”之稱的中海地產，達到53.3%。據時代財經瞭解，匯景控股之所以能達到如此高的毛利率水平，主要是因爲其在東莞擁有較多低成本的城市更新項目。

　　毛利率高達53.3%

　　2004年，36歲的倫瑞祥在東莞創立了東莞匯景房地產（匯景控股的前身）。15年來，這家房企和其創始人一樣低調，外界相關信息寥寥無幾。上市申請材料顯示，匯景控股是一家綜合住宅及商用物業開發商，專注於廣東省及湖南省。

　　2017年以前，匯景控股的主要收入均來自其大本營——東莞。其2016年和2017年的收入分別約20.93億元、11.98億元，2018年其收入來源擴張到河源以及合肥，同比增長86.9%至22.39億元。

　　數據顯示，2016年至2018年度，匯景控股已開發及交付物業的總建築面積分別爲26.04萬平方米、10.76萬平方米及21.14萬平方米，毛利分別爲6.3億元、6.5億元、11.9億元，毛利率則達30.2%、54.3%以及53.3%。

　　匯景控股超過50%的毛利率已遙遙領先頭部房企，據各家房企公佈的數據顯示，中國恆大2018年的毛利率爲36.2%，碧桂園爲27%，萬科爲29.7%，而一向有“利潤之王”之稱的中海地產也只達到37.8%。

　　爲何一家小房企能達到如此高的毛利率？國泰君安分析師劉斐凡指出，因爲它是東莞的本土房企，東莞的舊改比較多，這些本地中小房企手中一般都會有一些比較便宜的舊改土地。

　　截至2019年1月31日，匯景控股於3個省份5個城市共擁有16個物業項目，竣工後的總計佔地面積約爲200萬平方米，規劃建築面積總計約爲450萬平方米。匯景控股透露，2016年至2018年，其土地成本佔收入的百分比分別爲13.4%、8.9%及9.0%。

　　與此同時，匯景控股表示，從2013年開始參與城市更新項目以來，城市更新項目一直是其重點之一。從土地儲備來看，匯景控股目前擁有14宗土地，其中與城市更新相關的項目達10個，總土儲佔地面積達92.6萬平方米。

　　匯景控股目前已開始預售一個城市更新項目開發的物業，總規劃建築面積爲12.1萬平方米，此外，其已就3個城市更新項目向相關政府部分提交相關開發文件。而剩下的6個佔地面積爲30.1萬平米的地塊在獲得政府批文後，也將成爲城市更新項目。

　　土地開發強度早在2017年就已高達46.8%的東莞處於一個土地資源極爲緊張的存量土地開發期，當地政府已將城市更新作爲增加土地供應的重大策略。匯景控股認爲，雖然城市更新項目的手續複雜且耗時長，但可以讓其在中心城區以相對較低的前期費用獲取土地。

　　財務承壓

　　儘管憑藉低成本土地獲得了較高的毛利率，但匯景控股的淨利潤率卻維持在正常水平，2016年至2018年分別爲16.2%、13.2%、17.9%，劉斐凡指出，之所以淨利潤率不太高的原因，一方面是毛利率超過30%后土地增值稅會陡然增加，另一方面也是財務成本高導致的。

　　數據顯示，2016年至2018年，匯景控股產生的財務成本分別爲3380萬元、5020萬元以及7710萬元。截至2018年底，匯景控股的總負債達24.8億元，淨負債率爲242.7%，雖然相較前兩年已有明顯下降，但從財務結構上來，公司依然面臨較大的財務壓力。

　　截至2018年底，匯景控股擁有現金及現金等價物1.6億元，難以完全覆蓋一年內須償還的9億元借貸。 據悉，2019年1月至3月期間，匯景控股向若干銀行取得爲期一至三年的有抵押融資，年利率介於4.75%至8.22%之間。

　　匯景控股本身不容樂觀的資金狀況或是促使其欲上市的原因之一。“中小房企上市主要是爲了拓寬融資渠道，另外匯景控股此前宣傳不夠，在業內沒有太大知名度，上市後知名度會提高很多。”東莞市房地產協會祕書長陳俊良對時代財經指出。

　　這樣一家默默無聞的東莞房企由倫瑞祥和妻子陳巧雲全資持有。上市申請材料顯示，除了涉足房地產開發領域外，倫瑞祥夫婦還在酒店開發與運營業務、物業管理業務、室內裝飾服務業務、汽車貿易、乳業等有所佈局。

　　匯景控股在上市申請中明確指出，其主要從事住宅、綜合物業以及產業地產項目，所以它要將酒店業務、物業管理業務、室內裝飾服務業務剔除在外。據悉，倫瑞祥夫婦全資持有3家酒店，三年來總共虧損了1450萬元。

　　與上述三個明確提出要剔除的業務不同的是，與汽車貿易相關的公司“東莞市匯景東部汽車產業發展有限公司”出現在匯景控股的股權框架中。此外，據天眼查資料顯示，陳巧雲還持有東莞市匯景汽車有限公司95%的股權，剩下股權由倫瑞祥父親倫加仔持有，總註冊資本爲1053萬元。

　　值得注意的是，時代財經查閱上市申請材料發現，全文雖並未提及匯景控股要開展汽車貿易相關的業務，但其指出公司已就東莞的三舊改造項目“東部汽車城”提交了開發建議書。匯景控股指出，東莞正準備將樟木頭鎮開發爲一個一站式的汽車目的地。

　　除了汽車貿易，倫瑞祥還持有荷仕蘭（香港）乳業有限公司58%股權。該公司主要負責荷仕蘭奶粉在亞洲及大中華區的品牌運營和市場推廣，天眼查信息顯示，2014年，荷仕蘭（中國）乳業有限公司註冊成立，開始進入中國內地市場。