日本社會老齡化對房價崩盤的影響有多大？

這個問題其實早已預計到會十分嚴重。

據日本專家中川寬子分析,日本的團塊世代至2022年將會成為75歲的老人,而郊外地方亦會出現「甜甜圈化」的現象,即都市中心的居民人口大為減少,反而造成距中心部有幾十到一百公里的郊區人口增加,使得這個地域的居民密集地區形成, 就像一個大的甜甜圈一樣的形狀。

25年東京都人口會去到高峰。

33年推算日本的「空巢」會超過三成數量,而舊宅的維修費亦會去到最高峰,成為沉重的財政壓力。

下圖:日本將進入空巢處處的年代

35年推算會有地價暴跌的壓力。

40年貧困的高齡者會大增,地方的自治體有半數會陷入消滅的困局。

45年東京都民大約三人中就有一人是高齡者。

以上的數字及推算都不可謂不驚人。當中最令人吃驚的是空巢的數字,據野村總合研究所發表的《2030年住宅事情》,指出33年的住宅總數量為七千一百萬戶,但空巢數字高達二千一百五十萬戶,即接受三成,情況極為嚴峻。

其中當然因為日本人口的老化問題極為嚴重,加上少子化同樣困迫,於是形成過去的家宅,不少出現無人居住的情況。樓價崩盤當然是必然的事實,更為甚者已有不少人指出,如果不把空巢立例容許更改用途,從而加以釋放出來重劃使用,否則將來的雪球效能不堪著想。

而日本專家更明言,如打算購買房產作儲蓄之用,就肯定會成為失敗的一群,這一點大家不可不察。

無病呻吟的題目，房子是住的，不是用來炒的，日本社會民生問題決非兒戲，

日本在六七十年的技術突飛猛進，帶來的高速增長勢頭不減，這時通過貿易順差達到了財富暴增，人口也猛增，物價也飛漲，狹小的國內平原，城市化突飛猛進，日本內需市場狹小，導致人工成本巨大上升，帶來的房地產急速升值，製造業已經在本幣巨升面前，無法忍受升值帶來的工業產品競爭優勢下降，日本在八十年代開啟了社會產業轉型期，房地產置業危機己經到了拐點，但社會資金擋不住房市升值延續慣性，九十年代初的房產開始下跌勢頭，再加上亞洲金螎危機衝擊，日本製造業被雙殺局面，只好外迀，這無疑使房價回到理性。但下跌帶來整個國家財富猛衰，經濟大蕭條的通縮開始，這跟我們現在一個樣。房價上漲使日本宅男宅女猛增，成了天然的避孕套，日本人才開啟了二十年的低生育，戰後三十年的高生育，經濟大蕭條的低生育，高老齡化必然產生，再過二十年後人口才能達到平衡。時間是消滅老齡化最好武器。日本老齡化只是某個階段不足為濾，房價的商品屬性必然理性回歸，大可不必過於優濾。因為需求決定一切，人為干涉反而使之遠離商品屬性，使供需達不到平衡，人口減少只是鄉村小鎮，人口更加集中到大城市。這是資源從新分配的時候，日本也在積極轉型社會。人口稠密與生產力水平正相關。勞動效率會變得越來越高。房價隨人工成本上升而上升，大可不必講日本老齡化房價必跌，那只是擠水份的一個過程，虛高價格與使用價值不平衡，必然會擠出來過多人為炒作的水份。