土地增值稅清算過程中，清算單位是一個關鍵問題，清算單位的範圍大小直接影響到清算結果和稅負高低。

一、現有稅法對清算單位的說明

《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》 國稅發[2006]187號

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

這段話是目前關於清算單位的最經典解釋，但實務中存在兩個問題，一個是項目如何界定？另一個是分期如何界定？

二、房地產開發項目如何界定

這好像是個不需要討論的問題，但實務中依然問題多多。究竟是以土地界定項目？還是報建手續界定項目？還是其他？

我們認為應當以立項作為判斷項目的標志。所謂項目立項，指建設項目已經獲得政府投資計劃主管機關的行政許可。我國項目立項通常在政府的發改委，對於動用政府資金的需要審批，對於不動用政府資金的項目實施覈准或者備案。《國務院關於發佈政府核準的投資項目目錄（2016年本）的通知》（國發〔2016〕72號）文件中列舉了十二種需要政府核準的項目類別，地產不在其中，因此只需要進行立項備案即可。

房地產開發項目立項成功的標志是取得《立項備案通知書》（由於各地政府機構實施差異，該文件名稱可能不同），上面會註明什麼項目，需要花多少錢，在哪裡幹，誰來投資等關鍵信息。

有了立項文件，項目的範圍、性質、投資額、投資人等核心數據均基本明確，後續的所有項目手續均是建立在立項文件基礎上。因此以立項文件作為判斷項目的標志最為準確。

三、房地產項目如何判斷分期？

房地產開發項目由於投資額大，可能在實施過程中分為幾期開發。問題又來了，187號文說瞭如果分期要分期清算，但究竟什麼是分期？我們認為判斷分期的關鍵點如下：

1、項目報建手續

項目後續報建手續主要的手續是建設規劃許可證和施工許可證。如果項目分期，這兩個手續通常會伴隨分期實施，但由於施工招標和總包等原因，施工許可證可能在同一分期中還會再進行分割，因此我們認為應參考建設規劃許可證來判斷分期。也就是說，通常情況下，如果建設規劃許可證分開辦理，可以理解為分期。

2、實際工程管理情況

分期往往意味着施工階段的明顯分割，不同分期的工程管理自然應該明顯分開。因此如果兩個部分實際施工明顯分開，協議分開簽署，時間差異很大，可以理解為分期。

3、實際賬務覈算情況

分期項目在實務中成本的發生也應該分開覈算，因此，房地產企業自身項目成本覈算通常也會按照分期明確分開。

綜合以上三個關鍵因素，一個明顯的分期，通常建設規劃許可證分開，工程管理分開，賬務覈算也是分開的。

但實務中也可能出現特殊情況，最為常見的是兩種：

一是建設規劃許可證是一個，但實際施工分開兩個階段，且兩個階段間隔較長；

二是建設規劃許可證是一個，實際施工採用了滾動開發模式，不同樓棟從開工到進度到完工有一定的時間差異。

判斷這兩種特殊情況，應將三個標準綜合考慮，在建設規劃許可證不變的情況下，如果工程管理和財務覈算都截然分開，應被理解為實質性分期；否則最多算是滾動開發，不應理解為分期。

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