文/樓市大家談（quanadcom）

　　買房存在多步複雜的程序，簽訂購房合同並且到房產證，意味着這套房子正式屬於購房者，而正式交房、簽訂交房協議之後，業主才能正式搬家入住，然而交房時間也是存在限制的，並不是說開發商想什麼交房就什麼時候交房。尤其是不少開發商採取預售制，購房者買房之時房子有可能根本就還沒建好，更容易因爲開發商工期拖延的問題，導致購房者遲遲不能收房，而開發商的延期交房的行爲，其實是對購房者權益的侵害。

　　那麼面對開發商逾期交房該怎麼辦？業主怎麼操作才能拿到違約金？開發商逾期交房，業主走什麼程序才能拿到違約金？

　　首先是查看購房合同對於開發商逾期交房方面是否存在相應的規定，雖然一般默認開發商存在及時交房的義務，然而最開始的購房合同就不存在這一內容，其實難以鑑定開發商違約，因此廣大購房者在簽訂購房合同之時，不要忽略了交房日期這一細節，對於開發商逾期交房需承擔的責任，尤其是違約金的賠償，應作出明確的規定。

　　其次，收集開發商逾期交房的證據，證據內容包括開發商逾期交房的行爲，具體逾期時間長短，向開發商索取違約金，按照具體逾期時間長短，索取相應數額的違約金。正常開發商面對自己違約行爲，通常會迅速做出違約賠償，但如果開發商具體支付違約金，又該怎麼操作呢？

　　如果購房者還沒簽訂交房協議，那麼購房者可以以拒絕交房作爲威脅，要求開發商支付違約金。如果業主拒絕交房的話，在交房之前房屋遭遇的任何損失，都由開發商自行承擔，而對於貸款買房行爲，開發商需要對銀行承擔連帶擔保責任。

　　如果購房者已經簽訂了交房協議，開發商仍然拒絕繳納違約金，向開發商拿回違約金，主要存在以下三種方式：

　　1、 向當地房管部門或者消費者協會進行投訴，與開發商進行協商，要求開發商儘快賠償逾期交房違約金，第三方的介入顯示了購房者的決心，爲避免事情鬧大，因此開發商通常在協商之下賠償違約金。

　　2、 協商未果之後，如果開發商依然拒絕賠償違約金，業主可以自己直接採取法律手段，憑藉手中掌握的開發商逾期交房證據，向開發商起訴，由法院進行強制執行。

　　3、 直接要求退房。對於開發商來說，退房將給他們帶來最大的損失，如果開發商逾期交房且不支付違約金的話，購房者完全有理由退房，開發商不僅需要退回房款，還需要支付雙倍的定金。

　　如果交房之後開發商依然不支付違約金的話，不建議購房者採取拒絕繳納物業費的行爲，開發商和物業公司其實並不是同一家公司，通常在開發商賣出房子之後，開發商與物業公司互不相干。

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