大事件！汕头土地市场将迎来大改！规划方案已出

5月16日，汕头市自然资源局发布了关于征求《汕头经济特区城市建设用地使用性质和容积率规划管理办法（拟修改稿）》意见的公告。

调整为居住用地或商业用地、提高居住用地或商业用地容积率项目配套公共服务设施一览表

值得注意的是，在编制控制性详细规划中，非居住用地调整为居住用地的，根据地块开发强度，净用地按规定比例划留公共服务设施配套用地。规划确定住宅地块容积率上限为4.0的，其对应划留公共服务设施配套用地比例不低于21%；地块容积率以0.5为梯度，对应划留用地比例按2%进行递减；地块容积率上限为2.0及以下的，其对应划留用地比例均按不低于13%控制。

在编制控制性详细规划中，居住用地提高容积率的，根据地块提高的开发强度，净用地按规定比例划留公共服务设施配套用地。规划确定住宅地块容积率提高2.0及以上（含2.0）的，其对应划留公共服务设施配套用地比例不低于15%；提高1.0—2.0的，其对应划留公共服务设施配套用地比例不低于13%；提高1.0及以下（含1.0）的，其对应划留公共服务设施配套用地比例不低于11%。

公告全文内容如下

关于征求《汕头经济特区城市建设用地使用性质和容积率规划管理办法（拟修改稿）》意见的公告 (汕自然资公 [2019] 42号 )

为进一步完善制度，维护规划权威性和严肃性，按照市政府立法计划，我局组织开展了《汕头经济特区城市建设用地使用性质和容积率规划管理办法》（市政府令147号）修订工作，现将《汕头经济特区城市建设用地使用性质和容积率规划管理办法（拟修改稿）》予以公示，请您提出意见和建议。

公开征求意见截止时间至2019年5月27日

联系人：王同志

联系电话：0754－88787932

传真：0754－88787932

电子邮箱：[email protected]

地址：汕头市黄山路32号投资大厦4楼

邮编：515041

汕头经济特区城市建设用地使用性质和容积率规划管理办法（拟修改稿）

第一条 为规范城市建设用地使用性质和容积率的规划管理，维护规划的严肃性和权威性，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》、《汕头经济特区城乡规划条例》等法律、法规规定，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。

第二条 特区范围内建设用地的使用性质和容积率的规划管理，适用本办法。

第三条 本办法所称的建设用地使用性质，按照国家有关城市用地分类与规划建设用地标准进行分类；所称的建设用地容积率，是指一定地块内地上建筑物的总建筑面积（含阳台和悬挑实体面积）与该地块实用地面积的比值。

第四条 市自然资源主管部门组织实施本办法，并具体负责金平区、龙湖区建设用地使用性质和容积率的规划管理工作。南澳县、濠江区、潮阳区、潮南区、澄海区自然资源主管部门具体负责本行政区域内建设用地使用性质和容积率的规划管理工作。各功能区管委会具体负责辖区内建设用地使用性质和容积率的规划管理工作。

市、区（县）人民政府有关行政管理部门按照各自职责协助实施本办法。

第五条 建设用地的使用性质、容积率等规划条件，应当以控制性详细规划为依据，由自然资源主管部门提出。

尚未编制控制性详细规划的建设用地有下列情形之一的，自然资源主管部门可以根据总体规划或者分区规划等规划和特区的规划技术规范，提出或者修改使用性质、容积率等规划条件，在自然资源主管部门网站、建设用地现场予以公示三十天以上，经规划委员会审议通过并报本级人民政府批准后，作为土地使用权出让、划拨以及建设用地规划许可的依据：

（一）因国家、省或者特区重点建设项目需要使用土地的；

（二）因基础设施、公益性公共设施建设项目需要使用土地的；

（三）经市政府批准确需先用于开发建设的政府储备土地；

（四）法律、法规规定的其他情形。

尚未编制控制性详细规划的区域，建设单位或个人申请调整建设用地规划条件确定的使用性质或者容积率的，须待控制性详细规划按照计划编制完成后，依照本办法申请办理。

第六条 公共管理与公共服务、交通设施、公用设施类用地划拨前需要提出使用性质、容积率等规划条件，所在区域尚未编制控制性详细规划的，可以简化按照下列程序办理：

（一）自然资源主管部门提出规划条件，在自然资源主管部门网站、建设用地现场予以公示十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见；

（二）公示没有合理异议的，由市自然资源主管部门直接出具规划条件；公示反对意见强烈或者反对意见具有合理性的，由自然资源主管部门研究提出建议意见，报本级人民政府审定。

第七条 任何单位或者个人不得擅自调整建设用地规划条件确定的使用性质或者容积率，确需调整的，应当按照本办法的规定进行。

建设单位或者个人应当按照建设用地的规划条件开发建设，需要调整建设用地的使用性质或者容积率的，应当向自然资源主管部门提出申请，不符合本办法第八条规定，或者需要收回（收购）土地使用权的，不予办理。不予办理或者按照本办法规定不予批准调整的，由自然资源主管部门书面告知申请人并说明理由。

第八条 建设用地有下列情形之一的，建设单位或者个人可以申请调整使用性质或者容积率：

（一）因修改城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和专项规划，导致开发建设条件发生变化的；

（二）因城市基础设施、公益性公共设施或者政府重大项目建设需要，导致开发建设条件发生变化的；

（三）公共管理与公共服务、工业、物流仓储、交通设施、公用设施类用地确因建设需要提高容积率的；

（四）国家和省有关政策发生变化的；

（五）法律、法规和规章规定的其他情形。

第九条 建设单位或者个人申请调整使用性质或者容积率的建设用地有下列情形之一的，不予批准：

（一）用地范围内的建设项目已经核发建设工程规划许可证、尚未规划验收的；

（二）建设用地闲置，未经土地行政主管部门依法处置的；

（三）建设单位或者个人在用地范围内有违法建设行为，尚未查处完毕的；

（四）调整居住、商业服务业设施用地的容积率，不符合控制性详细规划的；

（五）国家和省有关政策发生变化的；

（六）法律、法规和规章规定的其他情形。

建设用地属于工业用地、物流仓储用地，或者有本办法第八条第（一）、第（二）项规定情形之一的，不适用前款第（一）项的规定。

属于规划确定的道路与交通设施、公用设施、绿地与广场、保障性住房建设用地、水域及自然和历史文化遗产保护用地的，不予批准调整使用性质。

第十条建设单位或者个人申请调整用地性质或容积率且符合控制性详细规划的，按照以下程序办理：

（一）向自然资源主管部门提出书面申请；

（二）符合本办法第八条规定且不需要收回（收购）土地使用权的、不存在尚未查处完毕的违法建设的，在自然资源主管部门网站、建设用地现场公示十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见，必要时进行走访、座谈或者组织听证；

（三）自然资源主管部门依据控制性详细规划和公示情况，办理使用性质或者容积率的确认、调整手续。

第十一条 建设单位或者个人申请调整公共管理与公共服务、交通设施、公用设施类用地容积率，不符合控制性详细规划或所在片区尚未编制控制性详细规划的，按照以下程序办理：

（一）向自然资源主管部门提出书面申请并说明调整内容和理由；

（二）符合本办法第八条规定且不需要收回（收购）土地使用权的，在自然资源主管部门网站、建设用地现场公示三十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当进行走访、座谈或者组织听证；

（三）公示没有合理异议的，由自然资源主管部门办理后续的规划许可；公示反对意见强烈或者反对意见具有合理性的，由自然资源主管部门研究提出建议意见，报本级人民政府审定。

第十二条 建设单位或者个人申请将非居住、商业服务业设施用地调整为其他非居住、商业服务业设施用地的，不符合控制性详细规划或所在片区尚未编制控制性详细规划的，按照以下程序办理：

（一）向自然资源主管部门提出书面申请并说明调整内容和理由；

工业用地、物流仓储用地提高容积率应符合《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》，在建设工程规划许可阶段直接办理，容积率可不设置上限。

传统工业企业转为先进制造业企业，以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期期满及涉及转让需办理相关用地手续的，其规划条件可按照区政府、管委会批准的低效产业用地再利用方案直接确定。

第十三条 居住、商业服务业设施用地出让前需要调整使用性质或者容积率，但不符合控制性详细规划的，应当按程序修改控制性详细规划，再依据修改后的控制性详细规划办理调整使用性质和容积率等规划条件。

第十四条 公共管理与公共服务、工业、物流仓储、交通设施、公用设施用地出让、划拨前需要调整使用性质或者容积率，不符合控制性详细规划的，按照以下程序办理，并将调整内容纳入相应的控制性详细规划：

（一）自然资源主管部门就拟调整的使用性质或者容积率在自然资源主管部门网站、建设用地现场予以公示十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当进行走访、座谈或者组织听证；

第十五条 在控制性详细规划编制阶段，规划范围内的属于不同使用权人的相邻建设用地，使用权人通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施的，可以进行合并规划，统一安排配套设施。控制性详细规划经批准后，申请人按照本办法申请办理用地合并归宗的规划条件。

第十六条 两宗以上建设用地同时符合下列条件的，建设单位或者个人可以申请按控规将不同宗地合并使用，并按照合并归宗后的宗地出具规划条件，以及进行地价、归宗等用地管理：

（一）建设用地相邻；

（二）建设用地属于同一使用权人或者共有使用权人，或者属于不同使用权人，但在控制性详细规划中已明确宗地合并规划；

（三）建设用地的使用性质相同或者兼容。

建设单位或者个人申请将不同宗地合并使用出具规划条件，不符合前款规定，或者需要收回（收购）土地使用权、不能合并归宗的，自然资源主管部门不予办理并书面告知申请人。

自然资源主管部门出具规划条件后，建设单位或者个人应当办理建设用地归宗手续。

第十七条 建设单位或者个人申请将不同宗地合并使用出具规划条件，符合控制性详细规划的，按照以下程序办理：

（一）向自然资源主管部门提出书面申请；

（二）符合本办法第十五条第一款规定条件，且不需要收回（收购）土地使用权和能够合并归宗的，在自然资源主管部门网站、建设用地现场公示十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当进行走访、座谈或者组织听证；

（三）公示没有合理异议的，自然资源主管部门出具合并后宗地的规划条件。

第十八条 居住、商业服务业设施用地，建设单位或者个人申请将不同宗地合并使用出具规划条件，不符合控制性详细规划或者所在区域没有控制性详细规划的，须待控制性详细规划按照计划修改或者编制完成后，依照本办法申请办理。

公共管理与公共服务、工业、物流仓储、交通设施、公用设施、绿地广场类用地，建设单位或者个人申请将不同宗地合并出具规划条件，不符合控制性详细规划或者所在区域没有控制性详细规划的，可以简化按照以下程序办理：

（一）向自然资源主管部门提出书面申请，说明理由；

（三）公示没有合理异议的，自然资源主管部门出具合并后宗地的规划条件。

第十九条 分割建设用地土地使用权的，原规划条件或者经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图确定的道路、广场、公共绿地、市政公用设施、公共服务设施等建设项目，应当在分割建设用地使用权的有关法律文书、用地批准文件或者转让合同中明确实施责任人。

人民法院、仲裁机构裁决分割国有土地使用权的，应当符合土地管理规定，裁决前先征求自然资源部门意见。经自然资源部门确认，不涉及建设用地闲置、收回土地使用权、可以分割的，由自然资源主管部门明确分割后各地块的规划条件。

分割建设用地土地使用权的，应当按照《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》的要求进行分割，落实各项规划指标要求，同时分割后各宗用地应当符合《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》。原用地规划条件不符合《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》的，应按照《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》执行。

低效产业用地分割转让按照区政府、管委会批准的低效产业用地再利用方案执行。

第二十条 住宅、商业服务业设施用地范围内的建设项目已经预售、销售的，不予批准分割建设用地土地使用权。

混合用地不予办理建设用地土地使用权分割。

不符合《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》要求的，不予办理建设用地土地使用权分割。

经批准分期核发建设工程规划许可证的项目，应当按照同一个项目整体实施，不予按分期实施范围线办理分割建设用地土地使用权。

第二十一条 建设单位或者个人申请对用地进行分割出具规划条件的，按照以下程序办理：

（一）向自然资源主管部门提出书面申请，说明理由，并附有资质规划编制单位编制的分割方案及图件。分割方案应当对各项规划指标、交通组织进行说明，说明用地分割的合理性及合法性；

（二）不需要收回（收购）土地使用权的，在自然资源主管部门网站、建设用地现场公示十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当进行走访、座谈或者组织听证；

（三）符合分割要求，公示没有合理异议的，自然资源主管部门出具分割后的用地规划条件。

第二十二条 历史上已取得使用权的建设用地，合同、土地证中没有约定容积率的，建设单位或者个人申请规划许可，若确实无法明确容积率的，按照不超过2.0明确。

第二十三条 调整地下空间使用性质，不符合控制性详细规划的，按照修编控制性详细规划程序办理。

第二十四条 调整建设用地使用性质或者容积率，应当符合建设用地周边环境的要求和公共服务设施的承载能力，符合消防、卫生、交通等相关规定。

第二十五条 居住用地应当按照应配尽配原则及控制性详细规划要求，满足公共服务设施的规划设计要求。

非居住用地调整为居住用地或者居住用地提高容积率，符合控制性详细规划的，公共服务设施按照控制性详细规划执行；不符合控制性详细规划或者没有编制控制性详细规划的，修改或者编制控制性详细规划时应当保障公共服务设施用地，居住用地提高容积率的，按照提高的部分保障公共服务设施用地。

2006年以前按照综合用地性质出让的建设用地，按照现行城乡规划用途建设，现行城乡规划明确为居住用地的，不再需配套保障公共服务设施用地，但提高容积率的，按照提高的部分配套保障公共服务设施用地。

第二十六条 调整用地性质或提高容积率项目实用地（权属用地）范围内，属各层次规划控制为道路广场、大型公园绿地、城市公共服务设施、市政公用设施等公共设施且不属于本办法附表中项目内容的，其用地按照有关规定进行征收，征收上述公共设施用地后的剩余实用地（权属用地）为该项目净用地。

在编制控制性详细规划中，非居住用地调整为居住用地的，根据地块开发强度，净用地按规定比例划留公共服务设施配套用地。规划确定住宅地块容积率上限为4.0的，其对应划留公共服务设施配套用地比例不低于21%；地块容积率以0.5为梯度，对应划留用地比例按2%进行递减；地块容积率上限为2.0及以下的，其对应划留用地比例均按不低于13%控制。

在编制控制性详细规划中，非商业服务业用地调整为商业服务业中公寓性质用地或商业服务业中公寓性质用地提高容积率的，其公共服务设施配套用地按照上款的比例要求划留。

上述各类项目按比例划留的公共服务设施配套用地，移交责任在编制控制性详细规划中明确。

可计入上述各类项目按规定比例划留的公共服务设施包括教育、医疗卫生、文化体育、历史文化、社区服务、行政管理、商业服务、市政公用、道路交通和绿地广场。各类设施的具体类型及相应的规模详见附表。

第二十七条 提高容积率的建设用地，北侧用地已经建成但未退足建筑间距的，由提高容积率的建设用地单方退足补全建筑间距。

第二十八条 调整用地性质或容积率需要进行专家论证的，可以从规划委员会及其专业委员会中抽取专家委员参加论证。

第二十九条 经批准调整使用性质或者容积率的，建设单位必须按照有关规定，自然资源主管部门办理有关用地手续。

建设用地降低容积率的，不予减退已缴纳的土地出让金。

第三十条 自然资源主管部门实施规划许可，应当保持建设用地使用性质或者容积率的延续性、一致性，涉及同一宗建设用地的建设用地规划许可、规划方案审定、建设工程规划许可以及规划核实等规划管理，核定的建设用地使用性质和容积率指标及相应的计容建筑面积应当保持一致。

第三十一条 同一建设项目分期开发的，各期建设工程规划许可确定的计容建筑面积的总和，应当与规划设计条件、建设用地规划许可确定的计算容积率总建筑面积相符。

第三十二条 同一宗建设用地具有两种或者两种以上不同使用性质的，应当明确各种不同使用性质的计容建筑面积。

第三十三条 建设用地申请调整的使用性质属于控制性详细规划规定的使用性质兼容范围的，视同符合控制性详细规划规定，但不能以兼容的用地性质全部替代规划的用地性质。

第三十四条 因建设单位或者个人原因提出申请使用性质调整、容积率调整、宗地合并或分割而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。