這是城市分割線

　　一條之隔，天地之別，房價動輒相差數千元！

　　前兩天，有關部門發佈了化纖廠路將向北打通穿過膠濟鐵路的規劃，一位小夥伴向我們抱怨道：膠濟鐵路就如一條分割線，分割線南北兩側的樓市截然不同。

　　的確，在濟南樓市樓市主戰場——濟南東部，膠濟鐵路南北兩側的房價相差巨大。

　　以奧體中路沿線爲例，膠濟鐵路以南，綠城百合花園、中海紫御東郡等樓盤的二手房價格已經是2萬以上，部分高品質樓盤的二手房價格已經到了2.5萬。但在膠濟鐵路以北，萬科新里程、東城尚都的房價還在1.6萬至1.8萬之間。

　　新房市場差距同樣很大。

　　膠濟鐵路以南，那是濟南東部新城的核心區，包括高新區核心區、CBD、奧體片區、劉智遠片區、盛福片區等，它們的房價已經在2萬以上，高的地方已經接近三萬。

　　但在膠濟鐵路以北，新東站片區的精裝產品價格只有1.5萬元左右，毛坯房則只有一萬三四；在華山片區，普通住宅的價格也是在一萬三四左右。

　　本來可以很牛逼！

　　一位從事房地產業的小夥伴，剛剛從鄭州回到濟南。他向我們說道：如果以鄭州的樓市爲參考，濟南東北部的樓市本來可以很牛逼！但是，我們玩兒砸了。

　　在鄭州的樓市，什麼地方的房子最牛逼？鄭州CBD往北，3.7公里處，有一個叫做北龍湖的地方，那周邊的房子最牛逼——樓面地價可以拍到三四萬元，房價動輒四五萬，最高的房價達到七八萬。

　　（鄭州CBD與北龍湖地理關係）

　　在我們濟南，也有一個與鄭州北龍湖很相似地方，那就是華山湖周邊。

　　華山湖，也在濟南CBD的北部，兩者之間距離大概 5公里左右，比鄭州北龍湖與鄭州CBD的距離稍遠；這裏擁有與鄭州北龍湖面積相當的湖面，而且還有奇秀的華山、寬闊的小清河，自然條件較鄭州北龍湖更好。

　　不過，華山湖周邊終究沒有成爲濟南的“北龍湖”。

　　首先，在交通方面，兩者就有天壤之別。

　　鄭州北龍湖與鄭州CBD之間，不僅密密麻麻的城市道路相連，還有在建地鐵四號線相連；而我們的華山片區，目前對外交通嚴重依賴二環東路，被大家調侃爲“自古華山一條路”。

　　其次，在產業規劃方面，區別也很大。

　　鄭州北龍湖鄭州的CBD副中心，湖心島上有一些當地龍頭企業落戶，比如宇通客車、中原銀行、百瑞信託等。而我們的華山片區，功能過於單一，產業配套較弱。

　　其三，產品上差別也很大。

　　鄭州北龍湖寸土寸金，全是高端樓盤；華山片區也有一些改善性產品，但剛需產品居多。

　　鐵路帶來的梗塞

　　華山片區的現狀，代表了濟南東北部的一些普遍情況。

　　客觀地說，濟南東北部距離濟南東城核心區域是很近的：

　　從工業北路與奧體中路交叉口向南，大約2.5公里就可到達花園東路，大約4.5公里達到高新區核心區、CBD，大約6.5公里後就可到奧體片區了。

　　這樣的距離，對於一個大城市來說根本不是事兒。

　　但這個區域通往濟南東城核心區交通並不順暢，只有極個別道路可以貫通南北。看圖：

　　從二環東路到濟南東繞城高速，東西向總長度達到13公里，但只有4條主幹道可以穿越膠濟鐵路，分別爲：奧體中路、鳳凰路、工業南路、鳳鳴路。

　　這其中，奧體中路、工業南路、鳳鳴路在向北抵達工業北路後還都斷了頭。

　　根據規劃，辛祝路、化纖廠路、奧體西路、開源路、鳳歧等都有打通膠濟鐵路的規劃，但因涉及鐵路，這些項目的整體進展並不如意。

　　沒有環境，何談牛逼？

　　在濟南二環以東，提起膠濟鐵路以北，很多人的第一印象是亂，因爲這裏曾經有大量的工廠，包括濟南鋼鐵、黃臺電廠。

　　現如今，濟鋼已經搬遷，黃臺電廠則是影響這個片區樓市的重要敏感因素。

　　黃臺電廠要不要搬遷，這裏不做討論。如此重大的事情，應該有專業的團隊進行深入的研究，包括搬遷成本、替代方案等。

　　這裏僅僅說一個客觀的事實：黃臺電廠的存在，將使周邊的樓盤很難高大上起來！

　　來看一張圖：

　　這張圖片的拍攝地點是在祥泰城項目的北側。

　　我們且不說環境污染問題，僅僅是這個視覺感受，就讓人很不舒服！

　　除了黃臺電廠，從上圖中也可以看到，在小清河以南、大辛河以西，還有較多工廠、板房待改造，這也是影響片區整體居住氛圍的一個敏感因素。

　　產業！產業！產業！

　　一個區域、一個城市的房地產能走多遠，終究還要看產業。

　　濟南東部，高新區核心區、奧體、CBD周邊，爲什麼那麼牛？因爲周邊的產業強大，聚集了大量商務辦公人羣。

　　而當我們說濟南東北部通往東城核心區交通不便時，一個潛臺詞是東北部產業弱，吸引人口能力差。實際上，濟南東北部現在幾乎沒有什麼產業，片區內居住人口，相當部分在高新區周邊及老城內就業。

　　未來，濟南東北部要想高端的居住區，產業的短板必須要彌補。要不然，片區可能是一座“睡城”，只能依附於高新區核心區、CBD等區域。

　　結語

　　顯然，膠濟鐵路這條分割線，分割的不僅僅是交通，還有更多東西。

　　膠濟鐵路以北的區域，要想轉身爲高端樓盤聚集區，還有很長一段路要走。

　　當然，對於剛需買房人來說，也只有這樣區域才能買得起了。尤其是，目前濟南東北部已經有一些樓盤的價格回到了一萬二三，這對剛需族來說也許是入手的機會。

　　我們爲大家實地探訪了周邊三個剛需樓盤利弊情況，包括祥泰城、香溢華庭、公園大道，大家可打開本公衆號第二條內容查看。

　　——全文完——

　　濟南樓市觀察原創文章，如需轉載請獲得授權！