4月8日，發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》（以下簡稱《重點任務》）通知，繼續加大戶籍制度改革力度，全面放開放寬落戶條件。

　　在“短期看金融，中期看土地，長期看人口”的黃金規律之下，此次全面放款落戶條件被稱爲房地產市場的“強心針”。

　　然而仔細研讀不難發現，在《重點任務》通知中明確指出：

　　針對城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制，而城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要在全面放開放寬落戶條件的基礎上全面取消重點羣體落戶限制；

　　而針對超大特大城市則要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。

　　根據中國城鎮層級標準，目前全國只有北上廣深四個超大城市，特大城市包括武漢、成都、南京、杭州等10個城市，I型大城市則包括西安、青島、長春、濟南等13個城市，II型大城市則包括烏魯木齊、石家莊、福州、蘭州等65個城市。

　　也就是說，除了北上廣深四個超大城市，其他城市均可放寬落戶限制，尤其是II型大城市則可以全面取消落戶限制。

　　在《重點任務》通知中同樣指出要優化城鎮化佈局形態，推動城市羣和都市圈健康發展，構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮化空間格局。包括加快京津冀協同發展、長江三角洲區域一體化發展、粵港澳大灣區建設，並培育成渝城市羣新的重要增長極。

　　城市羣分佈圖

　　這也是標誌着城鎮化進入第二階段——都市圈建設，中心城市、都市圈和城市羣戰略更加清晰，而在不同能級城市之間的分化也將愈發明顯，對人才的吸引力同樣會產生分化。

　　首先第一梯隊的一線城市強者恆強，完善先進的配套資源加上未來產業上的提檔增速保證了一線城市較高的人才吸引力。

　　而一線城市中的京滬與廣深如今同樣出現了分化，北京、上海兩地基本已經觸及天花板，廣州和深圳還有較大空間，所以我們在一季度看到廣州深圳紛紛放開人才落戶限制，而京滬的大門依舊緊閉。

　　其次是位於第二梯隊的強二線城市，作爲一線城市人口和產業溢出的第一承接者，強二線城市在2017年以來就開始搶人的拉鋸戰，近來搶人大戰愈發白熱化。

　　目前，大多數二線城市均已放開大學生落戶限制，杭州西安等地則放寬了大專生落戶限制，甚至部分城市已經零門檻落戶。這也意味着這些城市的戶籍含金量越來越弱，對於人才的吸引力需要在城市教育、醫療、養老等資源配套上發力。

　　最後第三梯隊的落戶全面鬆綁的三四線城市在產業發展和人才吸引力上都相對處於弱勢，全面放開落戶對於對於人口流入的幫助並不大，最主要的還是城市未來的產業佈局和人口承載力。這一批城市中有指望的只能是那些和城市羣核心城市在產業和人口是有頻繁互動的衛星城。

　　都市圈人口流動軌跡圖

　　此次《重點任務》優化城鎮化佈局形態的動作將進一步推進城市間的分化發展。

　　除此之外，《重點任務》通知中還第一次提出了收縮型城市的概念，指出這一類城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。

　　也就是說這一批城市將面臨“人財兩空”的尷尬境地，這些人口流失、產業衰退、城市空間不斷閒置的城市，未來發展也將會受到諸多限制。

　　這一類城市城市一般屬於資源枯竭性城市，包括傳統產業無法轉型升級變遷導致產業衰退和人口外流；同時一些城市地處偏遠，沒有大城市羣的資源溢出，人口最容易流出；而由於大城市的虹吸效應導致周邊城市人口不斷向核心城市湧入，造成周邊城市收縮的情況也同樣存在。

　　整體來看，此次《重點任務》旨在推進城鎮化發展，推進城市羣、都市圈協調發展，而無論城市大小在此次任務調整中都要找到自身的發展方向。

　　對房地產市場而言，各個城市的發展前景直接關乎當地房地產市場的潛力價值。而如今各個城市間的“搶人大戰”更像是一場沒有硝煙的戰爭，人流湧入的城市得人、批地、拿錢、布產業，房地產發展市場前景不言而喻，人口流出城市則前景堪憂。