從囤房到「以房養老」有多遠?

武漢科技大學金融證券研究所所長 董登新教授

(中國養老金融50人論壇核心成員)

本文提示:20年房地產大開發(1998-2018),中等收入以上城鎮家庭每戶至少囤房兩套,其間退休的老人幾乎都有自己的產權房,如此龐大的囤房存量,能否轉化為反向抵押的「以房養老」?對於1億多中國城鎮老年人來說,這是十分值得期待的。

近日,中國銀保監會發文,在全國範圍內推廣老年人住房反向抵押養老保險,這意味著中國保險版「以房養老」正式由試點推向全國。

2013年9月,國務院發布《關於加快發展養老服務業的若干意見》,首次明確提出「開展老年人住房反向抵押養老保險試點」。這是中國保險版「以房養老」最早的政策倡議。

2014年6月,原中國保監會發布《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》,提出自2014年7月1日起,在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展保險版以房養老試點,試點期為2年。隨後原保監會批複了幸福人壽、人保壽險等公司的老年人住房反向抵押養老保險產品。

2015年3月,由幸福人壽設計的第一款產品「幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)」獲批;2016年10月,「人保壽險安居樂老年人住房反向抵押養老保險」的保險條款和保險費率通過審核。

2015年4月,首批來自北京、上海、武漢三地4戶家庭5位老人正式簽訂「幸福房來寶」A款產品投保單。從2015年4月「幸福房來寶」獲批到2015年4月底,簽訂投保意向書的客戶有58戶,77人。其中,32戶家庭已順利領取保險金,平均月領保險金8000元,主要集中在5000元——10000元,領取養老金最多的客戶來自上海,每月可領取19000元。

2016年7月,明確保險版「以房養老」試點時間延長至2018年6月30日,並將試點範圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇、浙江、山東、廣東等部分地級市。2018年8月7日,浙江省首筆保險版以房養老合約簽單。

2018年8月8日,銀保監會發布《關於擴大老年人住房反向抵押養老保險開展範圍的通知》,宣布「自即日起,將老年人住房反向抵押養老保險擴大到全國開展」。同時強調保險機構要積極創新產品,豐富保障內容,拓展保障形式,有效滿足社會養老需求。

據統計,試點4年以來,全國僅幸福人壽一家保險公司實際開展了以房養老業務,而且它僅僅推出一款產品,即「幸福房來寶」A款(非參與型)。截至2018年7月底,其產品「幸福房來寶」(A款)累計承保139單(99戶),簽約意向客戶201單(141戶)。

試點4年,一家險企開展業務,不足百戶參與,數量的確不盡如人意。參與者多為城市貧困老人。從家庭構成來看,無子女老人佔到40%,主要是孤寡、失獨老人。從月領養老金來看,以月領養老金5000-10000元居多。

其實,以房養老在美國起步階段也並非一帆風順。美國反向抵押以房養老(HECMs)項目實施第一年(1990財年)也只簽下157筆業務,1991財年簽單也只有389筆,但1992財年簽單首次突破1000筆,2002財年簽單業務首次突破1萬筆,2007財年簽章首次突破10萬筆,並在2009財年簽單創下最高歷史記錄11.46萬筆,隨後一路下滑至2016年簽單僅為4.8萬筆。

事實上,老年人「以房養老」有三種形式:賣房養老、房租養老和反向抵押。前兩種形式要求老年人必須同時擁有至少兩套產權房,才能自住一套,然後賣出一套或出租一套,並以賣房款或收租金形式作為房主的補充養老收入。當然,在僅有一套大面積產權房的情況下,老年人也可以賣大換小,或者自租小房,將大房租出,賺取租金差價,但這樣做可能會影響居住環境、降低退休生活品質。此外,由於房子的市場流動性較差,當房主打算賣出時,很難在短期內找到合適買家,也很難賣出合適價格;同樣,由於房子租客流動性頻繁,也很難找到合適的長租客,往往會導致較長的空置期。這一切都意味著出售與出租房子是有風險的。

相比之下,反向抵押不僅能讓老年人一直繼續居住在被「反向抵押」的老屋裡,而且又能持續穩定地增加老年人每個月的退休收入,以便老年人有足夠的支付能力外出旅遊,或雇請傭人或保姆,當老人身故時,其後人甚至有可能獲得該房產的部分處置收益。更為重要的是,房主反向抵押每月所得可以豁免個人所得稅。由此可見,「反向抵押」以房養老,能讓老年人退休生活更有底氣、更有尊嚴、更體面,它是三種「以房養老」形式的最佳選擇。

不過,在中國,養兒原本是為了防老,然而,現在人們卻發現實際並非如此。由於傳統觀念影響,人們普遍認為,上一代對下一代「無限」奉獻,是天經地義的。比方,即便父母將孩子撫養成人後,仍要對子女「全包」:包找工作、包買房、包成家,甚至還要做孫子的全職保姆、全職保鏢、全職書童,並將孫子從幼兒園包到小學、初中、高中,直至大學。最後,甚至老父母還沒離世,子女們就開始討論如何過戶老父母房屋產權,如何分配老父母「遺產」(包括房產和存款)。

很顯然,在中國許多子孫輩們看來,父母和祖父母的房產及存款遲早都是要留給子孫們的,尤其是房產必須留給自家後代繼承,他們不希望老人自己賣出或轉讓他人,他們也不支持單身老人領證再婚,因為他們擔心老人的再婚配偶會繼承或參與分配老人財產。如此傳統觀念,或將束縛、阻擾中國保險版「以房養老」市場的正常推進,這是意料之中的。

但40年改革開放已取得顯著成就,中國經濟社會正在發生著深刻的變化。尊老、敬老、愛老、助老的觀念正在深入人心、變成全社會的行動,而不只是停留在口號或口頭。尊老為德,敬老為善,助老為樂,愛老為美,孝敬老年人,關愛老年人,正在成為一種家庭美德和社會時尚。子女孝敬老人,社會反哺老人,不只是停留在道德層面,它已成為社會共識與法定責任。尤其是隨著社會保障制度的改革與完善,讓老年人在經濟上更獨立、更體面,讓老年人的退休生活更有尊嚴。儘管如此,家庭養老與囤房養老仍是社會保障的重要補充形式。不過,在未來,養老目標基金、個稅遞延商業養老保險,以及反向抵押以房養老等個人養老金產品將是更規範、更可靠的自我保障形式。

那麼,我們再回到本文主題,中國保險版「以房養老」前景真的不容樂觀嗎?它究竟有多大的市場發展空間?很顯然,從宏觀基本面來看,前景應該是樂觀的。一方面,經過20多年房地產大開發,以及財富效應驅動的炒房囤房,在全國大中城市,許多中等收入以上家庭已擁有兩套以上住房,其中大部分老年人也都擁有獨立產權房,龐大的老年人產權房存量,應該是反向抵押以房養老的市場基礎;另一方面,中國社會老齡化程度正在進一步加深,截至2017年底,我國60歲及以上老年人口有2.41億人,佔總人口17.3%,遠超出了老齡化社會10%的門檻值。再加上作為第二支柱養老金的企業年金規模狹小,職業年金也剛剛起步,而作為第三支柱家庭養老儲蓄與養老投資理念與習慣尚未形成,因此,將老人囤房引導到反向抵押的以房養老,對於許多老年人來說,應該是有需求、有市場的,而且也是國家政策支持鼓勵的。

然而,從市場參與主體及操作技術層面看,中國保險版反向抵押以房養老剛剛起步,保險公司缺乏專業人才積累,產品開發與推廣缺乏現成經驗,大多數保險公司仍持觀望態度;再加上國民養老金融意識淡漠,他們對以房養老半信半疑,也持觀望態度;當然,也有家庭傳統觀念作怪,老年人認為房子是身後遺產,應該留給後人,而子女更認為老人的房子理所應當由後人繼承,應該說,這也是當前我國推行以房養老的最大阻力。此外,在產品研發與業務監管上,還缺乏統一的行為準則及職業責任規範,這也是潛在的行業風險和政策風險。這一切都是制約前期試點效果的主要障礙因素。

針對保險版以房養老,一位網友留言說:「30歲,你買一套房子,再用30年還房貸,把自己半輩子交給銀行。60歲,你退休,再把半輩子買來的房子交給保險公司,保險公司給你發錢養老,房子最終歸他們。請問這輩子你都幹了什麼?」

很顯然,這位網友正是以傳統財富觀來嘲諷並否定反向抵押以房養老的。他認為30年正向抵押的房子,就應該作為一項寶貴的家庭財富積累,最終交由其後人來繼承,而不應該讓老人拿來作為反向抵押品、享受高質量退休生活。其實,我們每個人一輩子的工作收入積累,都是在為退休後或失去工作能力後的生活做準備。這也是西方家庭「為養老而儲蓄、為養老而投資」的理財觀的全部內涵與現實意義。因此,當「養子防老」不靠譜時,一定會有更多的老年人相信並願意接受「以房養老」。

目前我國保險版以房養老已開始在全國範圍統一推廣,對於市場主體而言,如果說投保人(老年房主)主要擔心的是子女阻撓、或子女不高興,那麼,承保人(保險公司)最擔心則是投保人的長壽風險,當然,還有目前「只漲不跌」的高房價將來是否會崩盤。

因此,面對中國保險版以房養老的普及推廣政策,一方面,我們應加大對國民養老金融的宣傳教育與政策引導,另一方面,保險公司必須加大專業人才儲備與培養,提高產品研發與營銷能力,尤其是要做好保險精算與風險控制工作。

事實上,中國2億多老年人「囤房」的數量不可小視,他們當中至少有上千萬的老年人擁有獨立的城鎮房屋產權,他們將會是中國保險版以房養老的最大潛在需求者和消費者。我們相信,中國版反向抵押以房養老市場將會越做越大、越走越遠。

(註:本文原載《第一財經日報》)


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