摘要：高槓桿房企評級普遍不高，恆大評級不算高是長期現象

撰文|桿姐&編輯|欣欣然

恆大評級被下調？

4月23日開始，有少量媒體注意到，惠譽評級在給恆大的最新評級中，恆大集團的高級無抵押評級，從B+下調至B，回收率評級為RR5。

有朋友看到這個消息後很恐慌，問槓桿遊戲，恆大是不是要崩盤了？

我大笑告訴他，哪有這麼誇張。恆大評級從來就不高，這回也是在正常區間。另外，認真看了評級會發現，這也只是此次評級的一部分，不是全部。

不管咋說，到底這會不會影響恆大，還能買恆大的房子嗎？

1、恆大評級不算高是長期現象，原因就是槓桿率高

值得一說的是，惠譽此次給恆大的評級分兩部分。

首先，惠譽評級已確認中國恆大集團（恆大集團）及其子公司恆大地產集團有限公司（恆大地產）的長期發行人違約評級為B+，展望維持正面。

B+和正面什麼意思，代表什麼層次？下文槓桿遊戲會科普。

接著，惠譽同時將恆大集團的高級無抵押評級從B+下調至B，回收率評級為RR5；確認恆大地產的高級無抵押評級為B+，回收率評級為RR4。

是的，只是恆大集團的高級無抵押評級被下調。我的朋友太緊張了，看到這個嚇得不敢買他家房了。

我們來看看，國際3大評級公司的評級等級標準。如下圖。

等級分得很細，這些A、B、C分別又意味著什麼？

簡單來說，A級別的是有較好的信貸質量，基本不會違約；B級別的，叫投機級，也就是有出現違約的可能，當然B越多，違約概率相對較小；而C級別則是違約的概率較高。

這麼說的話，恆大上述評級無論如何，都不高。是的，特別是恆大集團高級無抵押評級，從B+下調至B。

惠譽的解釋是，恆大集團債權人的受償順序，相對於恆大地產債權人的劣後程度加深，恆大地產佔恆大集團的大部分債務，且後者的大部分利潤是由前者貢獻。

對此，槓桿遊戲翻譯成白話就是，恆大地產是整個恆大集團的主要奶牛。恆大地產首先要保障自己債券不違約，然後纔是集團的。

那麼如果發生意外，恆大集團無抵押債券違約的可能，自然比恆大地產要高。

前段時間，槓桿遊戲還寫過文章，2018年恆大去槓桿有成效，融資成本總體可控，不過絕對融資利率還是不低，比萬科、龍湖高很多。

年報披露，2018年，恆大借款平均實際年利率為8.18%，而2017年為8.09%。

是的，實際還略有上升。

此外，如上圖，在恆大6731億元的借款中，一年內到期的高達3183億元，佔比47.3%，負債結構還是有待改善。

這樣的債務情況，導致了恆大的評級長期都不太高。

不過槓桿遊戲要說的是，這比2017年報時的3564億元還是下降了不少，且當時佔比高達48.6%，如今也有下降，算是去槓桿的成果。

所以，儘管評級不高，惠譽給恆大的評級展望，還是正面。

2、高槓桿房企的評級普遍不高

上文說了恆大評級向來不高，其實恆大也不算慘。

比恆大慘的，之前槓桿遊戲《副總被帶走背後：泰禾危險！》（4月17日）也寫過。

很多人不知道，在體量前十多二十名的房企中，泰禾的評級大概是最低的。槓桿遊戲簡單去做過檢索，當然我沒辦法檢索完所有評級公司。

所以，我只能說可能是最低。

2018年，標普和惠譽先後將泰禾的主體信用評級由「B」下調至「B-」。另外，對其抵押債券更是下調至「CCC+」。

長期以來，泰禾的融資成本都不低，利息支出總量和佔比很高。除了高負債、高息負債，泰禾大股東一度質押了絕大部分股權。

而過去幾年，泰禾一度激進拿地，以至於消化起來有壓力。所以這樣的公司從買買買到賣賣賣；瘦身、放緩步伐過冬；高送轉，拉股價，大股東解套有啥奇怪？

比較起來，恆大體量大很多，土地儲備多，而且銷售和開發效率也很有保證。當然，沒辦法和動不動拿BBB+評級的萬科比。

也沒法和財務穩健、融資成本低的龍湖比。龍湖歷來是乖寶寶，其信用評級，大部分時候也在BBB和BBB-之間。

標普、惠譽、穆迪，對龍湖的看法基本維持在穩定、正面之間。

比如2018年3月，標普提高龍湖評級時認為，龍湖集團的債務槓桿將在未來兩年持續改善並保持穩定。

得益於新商場的開業和正租金調升率的支撐，龍湖經常性租金收入，將持續上升。這也支撐了龍湖評級展望的調升。

標普全球評級當時認為，龍湖有望繼續保持其均衡的業務增長及財務紀律。經曆數次行業週期，龍湖始終將財務槓桿控制在4倍以下。

確實，這方面龍湖值得稱道。但代價是人家碧桂園、恆大、融創狂飆突進，龍湖和他們的銷售差距實際越來越大。

而其他高槓桿的房企，如這幾年狂飆的融創，其評級基本也只在B+和BB之家徘徊。也不比恆大好到哪裡去。

不過，孫宏斌的融創排名可是要直追恆大了，不再是後進的跟班。

3、恆大等高槓桿房企的房子可以買嗎？

這個問題，實話說槓桿遊戲沒法回答。除了那些明顯快出問題，甚至已經出問題的高槓桿房企，其他的難道購房者都選擇不買？

除了國企、央企和龍湖等少數民營房地產企業，大部分房企的槓桿率都不低。

只是說因為融創、碧桂園、恆大等體量大，所以受到的關注更高。從這個角度而言，賺錢多的大房企，有時候白捱了一些批評。

當然了，這個沒辦法，這是新聞偏好，也是大夥喜聞樂見的。

不過客觀說，這些大房企土地儲備多，各種金融資源和財務手段也更多。所以，儘管資金壓力大、債務高、負債率高，只要房地產不明顯歇火，他們都有辦法。

問題是，在壓力、高周轉、節約成本等因素下，他們的房子質量靠譜嗎？這兩年，不管是碧桂園還是恆大、融創，以及似乎聲譽好的龍湖、萬科……都出了很多質量問題和糾紛。

甚至引發過很多購房者集體參與的事件。

在房住不炒、房企融資環境不好的背景下，地產行業集中度越來越高。購房者買房，大部分時候買的都是百強開發商的房子，動輒大概率買的是前50強、20強的房子。

而這些房企，大部分都是高槓桿，不買很多時候沒別的選擇。何況，此前有一段時間，包括最近又出現搖號，很多人搶一套房源的情況。

這個時候，不是你買不買的問題，是能否買得到的問題。

所以，對於普通購房者來說，能做的選擇是，盡量選自己喜歡的地段、戶型、環境。盡量期待建築質量好一點，如果質量出了問題，要用力維權。

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