在商業領域內，如果說超市經營的是商品，百貨經營的是品牌，那麼購物中心經營的就是業態。

　　購物中心的業態分布和比例應從所處商圈整體進行考慮，購物中心的差異化定位是確定各種業態組合的起點。作為一種集合了多種功能的商業綜合體，購物中心對各種業態的組合、搭配，無疑是決定其能否成功經營的關鍵。

　　做商業，假如運營得好，能實現長期回報，這個資產還可以作為融資工具，使資金再投入到土地市場上，拿地回來再開發，就會形成良性循環。假如做得不好……那就相當於挖了一個投錢的「黑洞」，從規划到開業運營，各種常規和非常規的開支成本可謂壓力山大。

　　一、8-12萬平方米以上規模較為適宜

　　1、我們如何從投資角度去看一個購物中心？

　　做商業時，會思考，投資商如何考慮這個購物中心？就像現在說要做體驗型業態，但還是要考慮整個購物中心怎樣才能儘快收回投資額。

　　假如發展商資金充裕、希望長期持有商業物業，或者希望整體轉讓給商業投資公司的，則物業規模一般在8萬-12萬平方米較為適宜，因為體量有足夠規模時，投資人獲得的利潤才相對較多，才願意長期持有。

　　加入開發商資金不夠充裕，可以嘗試將整個商業縮小，去做社區或者街區型商業，無論賣，還是租賃都比較好處理。

　　2、怎樣做賬本？

　　根據合理的業態組合下商戶能夠承受的租金水平，做出現金流量表。以現金流量表的形式，將物業的建造成本、財務成本、租金收入、運營費用等指標綜合考慮，計算出內部收益率、投資回收期等各項指標，供開發商參考。

　　通過這個賬本，可以看出項目的成本和收益是否平衡，再進行相應的調整。

　　對於收益較低的項目，發展商就要控制建造成本、尋求利息相對低的融資渠道；對於培育期較長的項目，如果沒有充足的資金或融資渠道支撐，那就需要考慮銷售部分商業面積或者縮小規模等措施，保證投資安全性。

　　二、「購物中心盲目增加餐飲，投資成本會增高」

　　1、除了這些基本開支之外，還需要注意可能產生的其他成本嗎？

　　例如餐飲。現在很多顧問建議開發商增大餐飲業態比例，但做餐飲也會引起新的問題，雖然可以帶動人群來消費，但這個人群消費目的是非常強的，如果購物中心的零售不足以吸引他們的話，吃完飯可能就走了。

　　同時還具有時間性，不會一天都呆在這裡，但購物中心因為增加了餐飲比例，它的所有設施設備的成本都將變高，空調、水電，甚至隔油池都需要增容。有一些業主對自己購物中心不是有太大信心，餐飲比例設施方面預設做到了七成，但也要注意相關成本的增加。

　　特殊的業態和非常規的設計將帶來額外的維護成本。例如在購物中心中小型水族館、垂直綠化和水系成為新的潮流，這些設計涉及到的維護成本明顯高於一般的商業建築，而且並無直接的租金收入。

　　雖然引入特殊業態和特色設計的出發點是吸引人流，業主還是需要對其進行成本和收益的仔細考量，是否能夠起到槓桿作用，帶動項目整體價值的提升。

　　2、現在商業項目層出不窮，對於長期持有的項目，它的定期翻新是不是也很費錢？

　　購物中心每天運轉，接待大量客流，後期維護成本不可忽視，並且，原有的項目需要通過重新裝修，才能保持良好的購物環境，並且給消費者帶來新鮮的體驗。

　　例如，1990年開業的香港太古廣場，分別在1998年和2008年都進行過大型的翻新工程以保持活力，在2008年至2011年更是用了四年時間做整體翻新，為了避免影響租戶的生意，大部分工程是在每天結業後進行。

　　國內的購物中心的建造水準和後期維護均弱於香港的成熟購物中心，而面臨著變化更快的市場環境，通過翻新來保持競爭力，對於業主來說是不可不預備的費用支出。

　　三、「投資回報率在降低，資金流要比較充足」

　　1、從投資角度，開發商投資回報率一般在多少？

　　一般投資回報率8%以上是比較好的，但是近三年一些發展商6%都能接受，回收期一般是要求在10年以內，但是目前純粹的商業很難做到，除非是綜合體和一些銷售的產品才能做到10年以內。

　　2、充足的資金也不代表就能把購物中心做好。很多項目都卡在「招商」上了。前期怎樣規劃商業規模，比較好招商？

　　首先，單層建築面積比較講究。單層達到1.5萬-2萬平方米(以下除使用面積會單獨註明，其他面積都指建築面積)就會比較好做，即使用面積為8000-12000平方米(商家一般按使用面積報數給發展商)。

　　假如對於一層只有3000平方米使用面積的購物中心來說，如果要招進一個服飾主力店，它所佔有的面積往往都要1000多平方米(使用面積)，因此僅剩下1000多平方米(使用面積)，就不好再去招別的次主力商戶進駐了。

　　主力店也是需要和好的品牌做鄰居，但是除去主力店佔用的面積外已經沒好的鋪位給其它「鄰居」了。

　　6萬平方米以上的購物中心就會比較靈活，可以做成家庭式的消費，一站式購物中心，這樣的話，可以考慮引進電影院、超市作為主力，還可以找一些好一點的服飾品牌做主力店。

　　3、超市、電影院之類，他們給的租金都很低，不利於提高投資回報率？

　　從市場角度來看，精品超市就是順應購物中心的發展成熟而興起。國內購物中心早年多規劃大型超市作為主力店，隨著市場變化，業主逐漸發現大型超市租金低和租期長的缺點，而且薄利多銷的商業模式並不能有效地帶來中高端客源。

　　於是，購物中心紛紛縮減超市面積，如廣州的中華廣場和正佳廣場，先後將大面積的Jusco和百佳替換為小面積的TASTE，既騰出了商業面積引入其他高租值商家，也提高了超市的租金，還提升了購物中心的檔次，可謂一舉數得。

　　「購物中心正面臨新一輪調整，老項目受到新項目的衝擊，但是一線城市的租金保持穩中有升。」戴德梁行華北區研究部主管趙岩表示。

　　實體商業正面臨電商的衝擊，不斷刷新紀錄的網購銷售讓實體商業愈發感受到轉型的迫切。另外，一些城市商業地產逐漸進入入市高潮期，供大於求的趨勢也影響著包括購物中心在內的實體商業。

　　總體來說，制定購物中心業態方案的前提，一定是首先對項目定位的精準把握；再往前推，定位如何確定？則是對項目所處城市的背景、區域、本體開發模式選擇的分析，以及競爭機會的判斷。因此，在做業態規劃前，宏觀的調研和分析必不可少。

　　根據項目整體定位確定項目功能定位及業態組合，並根據項目樓層分布實際情況變更。變更指南如下：

　　①付租金能力強、小面積的商家可規劃在商業價值高的區域，如銀行、麵包屋、西式快餐廳等；

　　②付租金能力差、大面積的商家可規劃在商業價值低的區域，如超市、傢具家居、大型餐飲；

　　③隨機性消費業種規劃在昭示性強的位置，如首飾、化妝品、禮品、服裝等；

　　④目的性消費業種規劃在昭示性弱的位置，如美容美髮、大型餐飲、KTV、影院等；

　　⑤餐飲等商家環繞湖景分布，利用景觀資源提升租金水平；

　　⑥主力店及次主力店所佔面積比例佔60%左右；

　　⑦餐飲及休閑娛樂所佔面積比例佔30%左右。

　　谷川聯行將持續推出項目信息，如有意對接請撥打400-0127-603獲取項目詳情。

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