4月8日，國家發改委網站發佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》(以下簡稱《任務》)，提出2019年將繼續加大戶籍制度改革力度，大幅放寬城市落戶條件，城區常住人口100萬—300萬的II型大城市要全面取消落戶限制。《任務》還要求，推動1 億非戶籍人口在城市落戶目標取得決定性進展。

　　對此，利得集團副總裁金爲認爲，隨着戶籍政策的全面放開和城鎮化率的增長，房地產增量市場需求將進一步釋放，原有城市居民對住房條件的改善需求也會隨着時間的推移和居民收入的增長而持續顯現，房地產行業未來發展空間更加可期。房住不炒已經深入人心，合格投資者當下可以考慮通過房地產投資基金把握行業發展的機遇。

　　均衡發展拉動房地產業需求

　　《任務》在第一條“總體要求”部分明確提出，推動 1 億非戶籍人口在城市落戶目標取得決定性進展……加快推動城鄉融合發展，實現常住人口和戶籍人口城鎮化率均提高 1 個百分點以上。

　　國盛證券研究所數據顯示，2000-2017年，中國的城市建成區面積增長150.6%，但城鎮常住人口僅僅增長77.2%，土地城鎮化增長幾乎達到人口的城鎮化的兩倍。

　　金爲認爲，近年來國家政策已經從過去的土地城鎮化轉變爲土地與人口城鎮化並重，追求均衡發展，而土地和人口的城鎮化率是房地產行業發展的重要因素。在他看來，《任務》和落戶政策的全面放開將從兩個角度對房地產業需求產生積極影響，一是未在當地購房的新增落戶人口釋放的購房需求，包括畢業大學生、外來遷入人員和進城農民工等；二是已在城市購房的新增落戶人口的改善住房需求。

　　我國常住人口城鎮化率2018年達到了59.58%，按照《國家人口發展規劃》，2030年左右要達到70%，而發達國家的城鎮化率在80%以上，金爲認爲，長期來看我國常住人口城鎮化和戶籍人口城鎮化都還有較大的發展空間。結合《任務》中“深化‘人地錢掛鉤’等配套政策”來看，未來“城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤”，意味着土地供給與人口落戶結合更加緊密。

　　總得來看，《任務》的發佈對房地產行業的發展帶來了積極的影響，預計I型大城市如杭州、鄭州、西安等，II型大城市自身吸引力強勁且存在限購政策的城市，如無錫、寧波、長沙等，都將不同程度的從中獲益。但這些城市幾乎都存在限購政策，因此後續還需要關注當地政府的實施條例。

　　“房住不炒”深入人心，地產基金配置價值凸顯

　　作爲在地產基金領域深耕的房地產基金團隊，利得股權地產業務負責人認爲，隨着行業自身發展和市場調控長效機制的逐步建立，房地產行業將繼續呈現“穩”字當頭的特點。作爲我國經濟的重要行業，GDP佔比或將繼續穩步升高。

　　國家統計局數據顯示，房地產增加值由2008年的1.47萬億增長至2008年的5.98萬億。房地產行業佔GDP比重由2008年4.61%穩步增長至2018年的6.64%。

　　*數據來源：統計局

　　在他看來，《任務》的發佈對房地產行業的促進作用是“外因”，GDP佔比的增長體現了房地產行業發展的內生需求。隨着戶籍政策的全面放開和城鎮化率的增長，房地產增量市場需求將進一步釋放，原有城市居民對住房條件的改善需求也會隨着時間的推移和居民收入的增長而持續顯現，房地產行業未來發展空間更加可期。面對限購、限貸、稅費改革等多重因素，合格投資者通過投資房地產基金把握行業發展的機遇，或成分享行業成長的不錯選擇。

　　*數據來源：統計局

　　房企融資環境將改善，目前配置正當時

　　隨着今年降準、降息預期的增強，房地產企業的融資環境正在逐步改善，利得集團副總裁金爲表示，預計未來房企的平均融資成本或將走低，尤其是頭部房企，隨着其融資通道的選擇增值多、議價能力的增強，其對應的地產行業基金的收益率也會隨之走低，站在資產增值收益的角度而言，目前正是配置房地產投資基金的良好時機。

　　在金爲看來，房地產私募投資基金經過多年發展，已經成爲一個成熟的融資方式。作爲成立11年在業內以穩健長遠風格著稱的專業投資機構，利得目前主動管理的房地產基金項目近40只，累計資產管理規模近70億元，累計爲投資人獲益超10億元。

　　據悉，在風險控制方面，利得集團全產品線一直堅持嚴選、精選策略。在房地產基金方面，利得爲投資人選擇的房地產交易對手、合作對象原則上必須爲國內最權威的第三方研究機構——中國房地產業協會或中房指數研究院，每年發佈的房地產百強開發商名單中的企業，出於爲投資人資產安全考慮，利得自2018年起，將標準提升至前30強開發商。在區域精選上，利得房地產基金項目主要位於核心一、二線城市或環線經濟發達城市，以長三角、珠三角和環渤海城市圈等核心區域人口流入區域爲主。