3月19日，石家莊市人民政府新聞辦的官方微信公衆號上，發佈了一條重磅消息，石家莊全面放開城區、城鎮落戶限制，率先打響全國零門檻落戶“第一槍”。明源君當時就認定其他城市很快就會跟進。

　　4月4日，杭州發佈《關於貫徹落實穩企業穩增長促進實體經濟發展政策舉措的通知》，放寬落戶條件：大專及以上人才即可落戶！

　　正當明源君期待下一個城市放開落戶條件之時，發改委放了一個大招，4月8日，發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知。

　　《通知》指出，城區常住人口100萬—300萬的II型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬—500萬的I型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點羣體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。

　　這簡直就是新一輪城鎮化的加速器，至少能影響未來十年！“人地錢掛鉤”等配套政策也將意味着各城市的人口爭奪將會更加激烈。因爲搶到人，就會多給地。這無論是對增量開發還是諸如租賃住房，都將帶來新的機會。

　　01

　　短期內

　　人口對樓市的影響也很顯著

　　對於房地產行業來說，賺的是土地和人口的紅利，而且歸根到底是人口（數量加質量）的紅利。人口聚集帶來分工合作，商業繁榮和拉動經濟增長，進而推動土地增值，以及房價上漲。

　　最經常被用來舉例的是東三省，由於人口持續流出。其整個房地產市場的表現就較差。除少數城市，明源君接觸過的大部分房企對東三省敬而遠之。因此，任澤平“短期看政策、中期看土地、長期看人口”提法深入人心。

　　然而，明源君認爲，這種格局正在發生微妙的變化，人口對房地產的短期影響也在逐步加大。

　　過去幾年，搶人大戰在各地上演。反應到樓市，即便短期來看，效果也十分顯著。2018年西安、武漢、天津等吸引人才特別賣力的城市，短期內樓市成交量隨之大漲。

　　爲啥會這樣？

　　明源君認爲，主要是落戶政策的放鬆。人到哪錢就跟到哪；錢到哪，哪裏的樓市漲價、土地成交放量。而且，落戶人口的增加比常住人口的增加產生的拉動作用更強。

　　過去，一個外地人跑到一個大中城市工作，屬於那裏的常住或流動人口，但由於入戶非常難，大家只會將其工作所在城市當成一個賺錢的地方，歸屬感並不強。

　　以西安爲例，西安和鄭州在很多方面相當，知名高校數量還遠超過鄭州，但是，此前樓市卻長期跑輸鄭州。

　　一是知名高校的畢業生更傾向於到北上廣深等一線城市闖蕩、打拼，如果是情侶，說不定外地畢業生還能帶走一個本地人；二是當地也沒有挽留的政策。

　　2016年底，武漢提出5年留下百萬大學生。各地纔開始捉急，人才爭奪戰逐漸升溫。西部、西南部幾個地市規劃部門負責人在接受媒體採訪時坦言，他們的一個重要的任務就是搶人。西安是其中之一。

　　由於用力過猛，“西安搶人”很快被編成了流傳甚廣的段子：

　　1、去西安走親戚，警察問：“是西安人嗎？”答：“不是，是來走親戚的。”警察：“帶回派出所，按投親靠友條件落戶。”

　　2、去西安站轉車，警察問：“是西安人嗎？”答：“不是。”警察問：“什麼學歷？哪年畢業？”答：“本科學歷，今年畢業。”警察：“帶回派出所，按學歷落戶，火車票報銷。”

　　付出就有回報，2017年和2018年，西安常住人口分別迅猛增加78.46萬人和38.7萬人。僅2017年一年增加的常住人口數，就比此前12年間增加的數量還多。2018年，常住人口數增加較2017年放緩，但是由於戶籍辦理流程再次升級，使得其戶籍人口在一年間飆升了141.78萬人（2017年增加的數量爲20.16萬人）！

　　來源：西安市統計局、明源地產研究院

　　人口的急劇增加，對樓市的拉擡作用是顯著的。因爲一旦一個人落戶，意味着其決定在一個城市長期發展，再遷走的概率較小，定居勢必就大概率要買房！

　　來源：西安市統計局

　　02

　　新一輪人口爭奪戰中

　　二線城市總體佔優勢

　　幾年前，現廣東省省委副書記、省長，前深圳市委書記馬興瑞曾一針見血的指出，深圳如果打不贏人才這場高地爭奪戰，經濟發展不可持續！

　　彼時，深圳的人才引進措施不僅在一線城市當中，而且跟不少二線城市比，都是十分給力的。可是，隨着二線城市發力奮起直追，其優勢變得相對沒那麼明顯。比如，西安2017年常住人口增加78.46萬人，超過當年深圳的61.99萬人。

　　而且，一線城市只對大學生落戶放寬了條件，使得其目標受衆較小。

　　截至2018年，我國城鎮人口城鎮化率爲59.58%，比上年末提高1.06個百分點；戶籍人口城鎮化率爲43.37%，比上年末提高1.02個百分點；二者相差相差16.21%。換句話說，城鎮人口中有27%還沒有落戶。鑑於很多城市對本科甚至大專以上學歷的落戶政策已經很寬鬆，不能在大中城市落戶的主要是大專以下學歷的羣體。

　　來源：各地統計局

　　而按照國家發展改革委關於印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知，城區常住人口300~500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點羣體落戶限制。也就是說，除了超大特大城市之外，其他城市的落戶很快將變得十分容易。

　　目前城區人口超過500萬的城市有14座，其中，北上廣深是超大城市，天津、重慶、武漢、成都、南京、鄭州、杭州、瀋陽、長沙爲特大城市。

　　未來除了這14個城市外，其他城市都將全面放開放寬落戶限制，這個過程中，有一大批二線城市受益最大。包括西安、蘇州、濟南、青島、大連、寧波、石家莊、南昌等城市。在京滬等超大城市生活成本高昂且控制人口規模，中小城市吸引力又不夠的情況下，這些城市就成爲人們落戶的良好選擇。

　　事實上，不光是I型大城市，大多數的特大城市乃至廣深這樣的超大城市也在放開放寬落戶限制。

　　比如，前面提到的杭州，在4月3日發佈《關於貫徹落實穩企業穩增長促進實體經濟發展政策舉措的通知》，提出“全日制大學專科及以上人才在杭工作並繳納社保的，可直接落戶”。

　　來源：智聯招聘、前瞻產業研究院

　　2015年以來，大學應屆畢業生前往北上廣深工作的意願呈現逐年下滑的趨勢，前往新一線城市——即強二線城市的就業意願則逐年加強。成都的受歡迎程度甚至超過了廣州。

　　來源：各地統計局、前瞻產業研究院

　　爲啥？因爲新一線城市（即強二線城市），甚至部分二線城市（弱二線城市）的平均薪資水平跟傳統一線差距並不大，但大家關注的房價卻要低得多。而不少新一線城市的經濟增速超過傳統一線城市。

　　來源：智聯招聘

　　如果以城鎮居民人均可支配收入來看的話，這種優勢甚至可能表現得更加明顯一些（如下表所示）。

　　同時吸納大學生和一線工人、服務人員的城市，可以較好地降低該城市人們的生活成本，畢竟一個城市的發展，不能只有大學生。少數城市驅趕低端勞動人口的負面效應目前已經開始顯現了。

　　03

　　這些城市的樓市

　　比京滬更有潛力

　　地產人都知道，城鎮化是地產行業發展的根本動力之一。新政的公佈，對整個行業來說是巨大的利好。

　　事實上，早在新政公佈之前，各房企已經開始在加大在二線城市搶地。不過，二線城市的數量龐大，每個城市的潛力存在差異，想要抓住機會，依然要對進入的城市進行甄別，對發展的業態，打造的產品準確研判。

　　第一，原來主要是嚴格控制大城市規模，現在則是突出強調中心大城市帶動都市圈、城市羣進而帶動區域經濟發展的作用。

　　重倉都市圈、城市羣，已經成爲各房企的共識。粵港澳大灣區、京津冀城市羣、長三角城市羣，均是各大房企重倉之地。

　　此次，發改委文件將成渝城市羣提升到了與前三者並列的級別，未來一定有大規劃配套，其西部城市領頭羊的地位將進一步加強，發展不可限量。鑑於近年來成都和重慶的常住人口也在持續增長（如下圖所示），且位於前列（2018年分別位列第5和第6），未來深耕這一區域的房企有望享受一大波紅利。

　　來源：重慶和成都統計局

　　第二，人口的增加會帶來新的需求，但價格最終由供需決定，如果土地出讓的速度遠遠快於人口的增加，其樓市表現並不見得會達到預期。

　　發改委此次通知指出，全面落實城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤政策，在安排各地區城鎮新增建設用地規模時，進一步增加上年度農業轉移人口落戶數量的權重，探索落戶城鎮的農村貧困人口在原籍宅基地復墾騰退的建設用地指標由輸入地使用……

　　這意味着，對於面積大，土地多的城市來說，隨着人口源源不斷的流入，是可以不斷供地的。

　　以杭州爲例，其面積相當於8個深圳，市區面積也是深圳的4倍，近十幾年來的供給速度一直高於深圳，但其常住人口卻少於深圳。

　　相比之下，深圳的常住人口數高於杭州，每年新增常住人口數高於杭州，但幾乎已經無地可供，只能仰望舊改。

　　來源：各地國土局

　　根據我國權威部門的相關規定，城區擴展和人口增長率的比值在1.12時最爲協調，但目前我國有70%—80%的城市遠遠偏離這一比值。大部分城市的建成區面積膨脹速度，遠快於戶籍人口以及常住人口的增長速度，甚至不少城市常住人口在淨流出，但建成區面積仍然逐年大幅增加，這導致了之前的庫存高企，以及大量的睡城現象。

　　我們不妨將新增的常住人口/供地面積（供應土地規劃面積），作爲一個篩選城市的參照指標。

　　傳統一線城市中，明源君最看好深圳，其次是廣州。因爲即便有發改委的通知，京滬入戶的難度還是遠比深圳和廣州要難得多。過去幾年，北京，上海常住人口一度出現負增長。

　　再比如，典型的二線城市中，出讓土地相對剋制的西安、蘇州等，比大量供地的武漢、杭州短期內會更有機會。特別是近兩年來，常住人口、戶籍人口雙雙迅猛飆升的西安……

　　來源：各地國土局、明源地產研究院

　　除了增量開發，住房租賃領域也將迎來新的機會。經過去年的一系列暴雷等，今年以來，頭部長租公寓企業頻頻獲得融資。

　　在今年3月28日舉行的建行業績發佈會上，建行表示在“零售轉型”中，建行創新住房租賃業務新模式，打造住房租賃綜合服務平臺，平臺上線房源超過1000萬套！

　　前不久市政府的規劃要求，2025年前絕大部分城中村不再拆除重建，而是採用綜合整治的辦法，變爲租賃/保障房。一方面，這意味着商品房的增量收窄，物以稀爲貴，其穩健增長的預期是比較確定的。另一方面，意味着租賃住房還有很大的發展……

　　很多二線城市的房價，對於此前不能落戶，新政以後可以落戶的羣體（他們的收入本來相對就偏低）來說依然比較高昂。如此一來，此前傳統一線城市的住房租賃需求佔大頭的局面將會改變，二線城市的需求也會大幅增加，但相比一線城市，其藍領公寓的市場可能更大……

　　此次，發改委的文件明確了，與“住房租賃產業”相關的融資手段、金融產品將被鼓勵。最近，公募REITs即將推出的風聲頻傳，最快本月就可能看到產品落地，對於打算在長租公寓等領域有所作爲的房企來說這也是一個巨大的利好。（作者：明源地產研究院 凌峯）