燕郊楼市一向是北京楼市冷热的信号灯，环京楼市涨跌的风向标。

据诸葛找房统计，2019年3月监测燕郊二手房挂牌均价为18552元/㎡，创下近一年来的高点。2018年12月到2019年3月期间，燕郊被监测的十个代表小区挂牌价上涨幅度均在10—30%之间。

在新房市场上，据世联行统计，2019年4月燕郊新房销售均价为16634元/㎡，成交套数533套，较3月份略有回落，不过依然维持较高的市场热度。

从2017年燕郊新增商品住宅1344套，到2018年的662套，再到2019年一季度的108套，燕郊楼市供应在逐年下滑；从3、4月份一二手的均价看，燕郊房价仍处于底部，在政策尚未放松的前提下，不限购的公寓优于住宅市场表现，吸引了大量北京外溢人群的置业需求。

如果对楼市有长期洞察，在过去十五年间，燕郊房价一直以河对岸通州房价的一半为大致标准。但随着北京城市副中心的建立，燕郊楼市的现状显然是被低估了。

未来根据政策方向，北三县与通州统一规划、统一标准、统一政策、统一管控，证实一体化的进程正在兑现，一个新的历史契机如约到来。

北京始于去年的人口和产业疏解政策，让一部分人群开始考虑迁移到北京之外，但由于北京依然具有强大的经济吸附力和就业机会，住在燕郊无疑是看遍环京一圈最现实、最靠谱的决定。对于很多年轻人来说，这里是安放青春，实现梦想的首发站。

成交回暖仅仅是一个维度。其实从2018年11月开始，燕郊土地市场也开始重新活跃。相继有京投，中冶等房企进驻，多块住宅、商服用地的成交，让沉寂了近两年的燕郊重拾活力和动能。

那么，对于想在燕郊置业的朋友来说，当下该如何做出选择呢？『地产营销人』从自己的判断，给出以下三个建议，供大家参考：

1、南北两大板块，北部有空间

燕郊市场可以分为南北两区来看，南部临近通州，北部紧邻顺义。

目前从发展看，南部板块供应接近饱和。临近顺义的北部板块尚有不少库存用地，后续有持续供应。因此随着开发节奏的推进，相比较而言，燕郊北部的发展更具有想象力，潜力或许更大。

燕郊北部是距离北京最近的地带，与顺义区只有一路之隔，城铁、道路、公交等立体交通路网的构建，让通行更加便利快捷。

轨道交通一直是燕郊的关注焦点，因此距离地铁近，可视为绝对优势。北部借助多种交通工具，能快速畅达繁华的望京商圈，无论对上班出行，还是休闲、购物、娱乐，都是巨大生活价值的体现。

2、不限购公寓产品，租住亦灵活

受政策影响，两年前限购门槛的树立，在一定程度上遏制了投资需求，也打压了真实自住的刚性诉求。期间，燕郊住宅市场成交的寡淡，以及泡沫期价格的回落，基本证明了这一点。

庆幸之处在于，市场的缝隙提供了另一类产品，实现了对住宅产品的替代，这便是不限购的小户型公寓。

低总价公寓产品的异军崛起，改变了原有的市场结构，成为一种满足需求的补充品类，为燕郊注入新鲜血液，维持了楼市正常的运行节奏。

低门槛购入的特点，加之宜租宜住的功能，让公寓更具有灵活性。产品的创新，以及依托成熟大社区的基底优势，博得了不少北京打工族的喜爱，成交态势支撑了小阳春的行情。

3、房企口碑和配套，验证放心

不过需要正视的是，环京相比北京，市场的成熟度有待提升。虽然燕郊作为环京“领头羊”，比其他区域更规范，但偶有出现的楼盘质量问题，以及房企跑路等，也让购房者心存担忧。

因此在燕郊选房时，还是要格外看重社区口碑，选择可信任的房企品牌，追求置业的放心。

做到这一点并不难。燕郊过去很多大盘都已交付多年，而一些新项目都是过去大盘的后期。购房者完全可以从之前已入住的社区面貌和生活环境去感知项目的品质，以考察开发商的口碑和开发能力。

另外，项目的配套也是验证综合品质的核心要素。如：商超、学校等都直接关系生活和房产升值的关键指标。一般而言，越成熟的社区，资源优势就越明显，置业的安全性就越高。

那么，在这种原则框定下，有没有合适的项目可入手呢？

『地产营销人』身边不少朋友提及的嘉都项目，是一个不错的选择。嘉都是燕郊北部最大的楼盘，既有多年成熟的社区面貌，又有业主安居的口碑背书，还有不断兑现的配套加持，再加上最近公寓产品的推出，十分值得购房者关注。

知名房企，实力雄厚、理念领先

嘉都项目，由北京佰嘉置业集团开发，中国建筑设计院（CAG）建筑规划设计，美国OBRA建筑事务所，香港贝尔高林景观规划设计，万科物业等联手，为北京客群打造的城市品质大盘。

佰嘉地产具备国家一级开发资质，实力雄厚，累积开发建设数十个楼盘，具有较高的品牌美誉度。公司不仅涉足开发业务，自身还有艺术文化版块，营造美学生活社区。

“建著美学生活”是佰嘉地产与众不同的品牌理念。包括北京海淀的中间建筑，以及中间影院 、中间美术馆、中间剧院等，都是该公司在文化艺术领域打造的知名作品。

燕郊北部，交通便捷，北京印象

嘉都位于燕郊京平高速木燕路北务出口东500米，扼守燕郊北部门户，地段优越，距六环仅10公里，20分钟可抵达首都国际机场，30分钟即可通抵望京。

嘉都与北京顺义仅有一线之隔，北边社区外墙是北京。过去已经有一千余户顺义客群选择此处置业。种种迹象看出，嘉都与燕郊其他楼盘在业主构成和整体气质上都存在明显差异。

购房人群多数自住为主，投资客占比不高，购置面积较大。年龄以30-45岁为中青年为主 ，90%都工作在北京。

客户的行业比较广泛，有属于自己的特色。有不少艺术行业的客群购买；也有新媒体、音乐、广告等先锋领域的潮流人群选择；还有一类是北京中老年群体，把市内房子留给儿女，自己选择嘉都安度晚年。

无疑，他们都是对嘉都综合价值的高度认可，才携亲朋好友，一起住在这里。因此，嘉都更像是一标准的北京楼盘，无论在品质、位置，还是业主、服务上，都与燕郊传统项目实现了区隔。

让我们详细看一下交通情况。项目周边拥有两条轨道交通，四条进京快速路，三条地铁公交线，四班次北京通勤巴士。其中，巴士为开发商补贴运营，票价优惠仅需15元，可方便业主快速通抵北京城区。

木燕路设有882路“嘉都站”，早晚高峰公交专线，一站畅达望京西地铁站，可换乘地铁15号线或13号线。

随着京津冀一体化快速推进，地铁平谷22线已开工。嘉都距“燕郊北站”约3公里，从“燕郊北站”到达至东四环“东风北站”仅有4站，大大拉近与北京主城的距离。

嘉都南侧为京秦高速，早已通车。连接燕郊与北京的徐尹路也已通车，跨越潮白河能直接到达朝阳北路。嘉都西侧的木北路，有顺18路“嘉都站”，可直抵顺义商圈核心腹地。

成熟大盘，丰盛配套，中央公园

嘉都附近自然环境优越，汉石桥湿地公园、潮白河景观公园、滨河森林公园、燕郊植物园环伺。项目自身还配建有4A级园林景观，社区内建设有3.6万㎡的私属嘉都•中央公园。

嘉都•中央公园是由开发商斥巨资打造、张唐景观设计的运动主题乐园，是项目乃至燕郊首屈一指文化娱乐康体设施。

中央公园采用海绵城市理念，收集雨水，形成自然湿地，可补充地下水、是富有前瞻性、科技性的可持续社区公园。

公园规划有多种功能和主题，包括：虫洞乐园、雨水花园、引力波草坪、银河慢跑道、百椅园等，自开放后成为业主们交流、欢聚的公共乐园，受到广泛赞誉。

生活配套上，2019年10月嘉都MALL即将开业，这标志着嘉都构建的商圈进入丰盛期。据悉，“麦当劳”已完成签约，嘉都4厅影院、茂晟书店等丰富业态正招商引进中。另外“旺角卖场”也已签约，近2000平米“北京首航超市”现已入驻。

嘉都不仅蕴含大体量丰富商业配套，自身教育配套也非常齐全，现已引进两所幼儿园和一所公立实验小学，可为居者提供9年连续一站式教育服务。

据了解，项目地块西南角的配套教育用地已规划为“三河市第三实验小学”。由三河市政府投资建设，规划占地40亩，总建面约2.47万平米，6年制48班公立小学。届时可容纳约2160人，目前处于工程招标阶段，即将进行工程施工。

嘉都为明幼儿园，现已开园。嘉都为明实验幼儿园，也在装修设计中。为明品牌“基地型”双园设置，普惠班、双语班、国际班三级配置招生，为北京家庭做好保障。

万户竣工，产品精细，美学社区

再看嘉都产品。项目总占地1035亩，总建面约180万平米，规划有15000户。其中10000户住宅和5000余户公馆。2014年9月份大盘首次入市至今，已实现10000户竣工验收，其中8000余户交付使用。

自2017年9月30号开始，嘉都助推不限购的公馆产品。110平米的跃层和已经开工的50余平米LOFT是两大主力产品。其中，110平米跃层，均价约14500元/平米，总价在140—150万左右，比北京普宅售价的一半还不到。

嘉都公馆产品系共三个地块，约5000套房源，涵盖平层、跃层、Loft三大产品形态，一部分现房在售。

从户型看，产品注重精细化设计，特点鲜明。奢想空间、全能卫浴、超强收纳、延展空间、智慧设施等周全配置，不弱于北京新房的品质。

佰嘉地产的艺术文化理念在嘉都项目有明显的渗透，除了前文介绍的社区中央公园具有创意和设计突破外，园林景观的学院化既视感，以及建筑简洁明快、现代精致的风格，也传递出对美学生活社区打造的追求。

除此之外，嘉都还根据客户需求，推出“美学生活计划”，推动社区文化建设：设有社区中心为业主活动提供专属场地；打造专属服务平台“嘉都会”，增进业主之间的交流互动。

这些实实在在的投入，确保了丰富的社区活动，增强了业主粘性，也带来了长盛不衰的口碑传播和客户推荐。

万科物业*睿服务，品质护航

特别需要提到的是，嘉都物业在燕郊楼盘中，品质较高，具有标杆影响力。

引入万科物业团队的管理，为社区安全和业主服务提供了有力保障。再加上社区整体的居住舒适度和浓郁的生活氛围，业主满意度之高，在燕郊项目中颇为少见，进而也带动了良性循环的热销态势。

每一个区域在人们心中都有一个标签，燕郊曾经是投资的热土，狂热的市场，产品参差不齐的区域形象。但随着潮水退去，理性回归，优质的社区和出众的产品逐渐有机会浮出水面，为客户所验证和鉴别。

看准时机，用低总价占得燕郊一席位，不仅意味着拥有一个独立的私享空间，更是为扎根北京、向心而行赋予不断前进的勇气和力量。

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