每經記者 包晶晶 每經編輯 陳夢妤

　　“目前限售政策仍在執行。”4月10日，常州市12345政府公務平臺如此回覆《每日經濟新聞》記者。

　　與此同時，針對已經到期的限售令延續情況，記者亦向常州市住建局求證，但截至發稿時未能獲得明確回覆。

　　2017年4月8日，常州連夜發佈樓市新政，成爲江蘇省首個發佈“限售令”的城市。新政將公積金二套房首付比例從30%提高至50%，規定新購買商品住房（包括二手住房）的，取得產權證後滿2年纔可上市交易。

　　從庫存高企的“鬼城”，到投資客湧入房價暴漲，再到限售新政登場，這座長三角三線城市的房地產市場經歷了怎樣的變化？

　　如今，“限售令”已滿兩年，常州市首批限售樓盤已經具備入市條件，加之國家發改委再度鬆綁落戶政策，已在搶人大戰中持續發力的常州樓市將走向何方？

　　常州某中介門店展示的二手房源信息

　　“限售令”後 房價仍持續走高

　　“限售幾乎沒有什麼影響，這兩年房價一直在漲。”《每日經濟新聞》記者走訪了常州市多家房地產中介，業務人員給出了較爲一致的答案。

　　“從我幾年前入行開始，常州房價就沒有跌下來過，二手房漲得更多。”中介小雨告訴記者：“2016年我代理的一套住宅，外地客戶60萬元成交的，到2018年底，系統裏看到同一幢樓又成交了一套相同面積的，不過已經漲到了98萬元。”

　　與多數三線城市類似，常州中心城區不大，市區優質二手房、學區房價格遠高於郊區新建樓盤。賣得最好的永遠是學區房，但由於房齡都偏老舊，10年左右房齡的樓盤非常稀缺，單價30000元～39000元/平方米，而且通常銷售速度很快。

　　記者留意到，常州市在出臺“限售令”的同時，也同步調整了住房公積金貸款政策：辦理第二次住房公積金貸款（包括公轉商補息貸款）的，首付比例從30%提高至50%。

　　根據當時的媒體報道，新政出臺當月市場曾經出現“末班車”效應，成交量升至2015年以來月度成交面積第二高峯，僅次於2016年市場高熱時期的“金九”銷量行情。

　　儘管此後市場迎來一陣觀望期，但並沒有影響常州房價繼續走高。

　　《中國百城房價報告》數據顯示，常州市住宅交易均價經歷了3年左右的調整期，自2016年年中一路上漲。2017年4月，常州市住宅交易均價爲9853元/平方米，2018年4月均價12325元/平方米，同比上漲25.1%。2019年2月，均價繼續升至13707元/平方米。

　　上海中原地產分析師盧文曦告訴《每日經濟新聞》記者：“限售其實更多的是心理震懾，這段期間內市場怎麼樣，沒人能預測到，這種不確定性可以過濾很多投機投資客。一般而言，由於二手房交易稅費限制，炒作成本高，1年內就脫手不現實，更何況有的期房本身從買到交房要1年多時間，不具備短期炒作氛圍。”

　　近一年來常州二手房價格走勢 數據來源：安居客

　　甩掉“鬼城” 目前仍是價格窪地

　　常州是江蘇省13個地級市之一，同時也是長三角地區重要的工業城市，由於房地產庫存長期高企被外界冠以“鬼城”之名。由於具備良好工業基礎和豐富的旅遊資源，常州與蘇州、無錫，並稱“蘇錫常”經濟強市。2018年，常州GDP位列江蘇各城市第五位，人均GDP超過2萬美元。

　　易居地產研究院智庫總監嚴躍進坦言：“常州經濟相對發達，需求量很大，因此在庫存很高的情況下仍然去化較好；另一方面，常州受周邊城市影響，無錫跟蘇州房價上漲幅度都比較大，而目前常州房價仍然比較低，對購買形成吸引力。”

　　事實上，在2014年前後，常州的房子還“多得賣不掉”，甚至商品住房去化週期在2014年達到最高峯——近22個月，遠超15個月的警戒點。業內人士調侃稱，長三角樓市整體上漲，已“蘇錫無常”。

　　公開數據顯示，常州房價也在2012～2015年經歷了較長的盤整期，直到迎來承接周邊城市溢出性需求的機會。

　　2016年下半年起，長三角經濟圈樓市整體嚴控，2017年3、4月間，南京、鎮江等周邊城市限購政策頻繁加碼，大量非戶籍人員轉向常州市場尋求購房機會。與此同時，投資客也在周邊城市尋找價格和政策的雙窪地。

　　經此一輪去庫存，到2016年底，常州市新建住宅去化週期已經縮短至4.63個月。

　　但與周邊城市房價相比，南京均價已超過24000元/平方米，蘇州均價越過20000元/平方米大關，無錫超16000元/平方米，常州住宅均價則在13000元/平方米左右，相對處於低位。

　　限售期滿後 房價上漲空間有限

　　如今，兩年限售期已滿，二手房供應量是否會出現大增？嚴躍進表示：“二手房掛牌出售與限售期無關，跟房價有關。”

　　中介小雨也坦言：“近期新增掛牌量和往常一樣，成交節奏也差不多，還沒聽過哪個客戶一滿兩年就拿來賣的。年後由於‘小陽春’的關係，加上常州每年上半年都是學區房落戶的時機，因此每週可以成交3～4套。如果要投資，你還是早點買，接下去還是會大漲。”

　　《每日經濟新聞》記者走訪獲悉，由於常州目前不限購，非戶籍人員買房仍然可以貸款7成，多家中介機構都對房價充滿信心，並預測房價還會繼續上漲。

　　但盧文曦分析認爲：“二手房交易可能要房價8%～10%的成本，如果幾年內房價累計漲幅沒那麼大，甚至有浮虧的可能。其次，限售的房源解禁可以理解爲市場供應增多，新房是供應，二手房掛牌了同樣是市場供應。並且在實際出售的時候要低10%以上纔有明顯競爭力，所以還是對價格上會有壓制。”

　　值得注意的是，今年2月11日，常州市人民政府官網發佈《常州市戶籍准入管理若干規定》，取消了投資納稅落戶設置，放寬了准入條件，在常州市就業居住5年以上人員可落戶，並降低了購房和投靠准入門檻。

　　“零門檻落戶”趨勢之下，人才爭奪戰無疑將更加白熱化。盧文曦對此指出，常州是長三角中比較有競爭力的城市，放鬆落戶限制會加強對人口吸附力，但是由於其他城市也放鬆入戶限制，大家在同一起跑線上，相比而言，還是長三角範圍內的二線吸附力更強些。

　　也即，如果周邊二線城市落戶條件及購房條件進一步放寬，常州的外來購買力可能會因此下降。

　　在中原地產首席分析師張大偉看來，目前全國大部分城市的人才政策，均只考慮到了用降低門檻吸引人來，並沒有留住人才的措施。這種情況下，吸引來的基本都是購房者，甚至有可能出現炒房客藉助人才政策落戶購房的情況。

　　“人才對城市的作用也應該是在產業，而不是房地產。人才政策不能成爲房地產調控的窗戶。有些城市用限購關上了房地產投資的大門，但用太寬鬆的人才政策來擴大購房的‘窗戶’。”張大偉說。