「十四五」期間，有關完善住房市場體系和住房保障體系，加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度再次被提上日程。2021年7月，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，首次提出鼓勵非居住存量房屋「改為保障性租賃住房」。

　　長租公寓以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營。與之對比的則是分散式租房形態，主要依靠整合戶主房源進行重新裝修管理。在國家政策提倡租售並舉、租購併舉、租購同權的背景下，它是房屋租賃市場的一個重要的發展點。

　　2022年，全國高校畢業生規模預計1076萬人，規模和增量均創歷史新高。那麼長租公寓，將如何服務這些身居大城市的「普通青年」？

　　本報告的研究重點為房源集中布置（整棟或整層），有公共空間、專業品牌運營管理、商品化運營的長租公寓（後文有時為了區別會強調「集中式長租公寓」），但不包含以自如為代表的分散式品牌、政府主導建設的廉租房和公租房，以及兩室戶及以上的長租公寓（它的租賃方式與合租或公司整租後作為員工宿舍的做法類似）。在明確了「長租公寓」的定義之後，接下來需要解答一個在市場發展報告中經常被忽略，但是在現實中極其常見的不對等現象——為什麼長租公寓的前景廣闊，卻並不是租客的首選？這種落差的背後，反映的是怎樣的城市居住困局？

　　調查：大城市年輕人整體不偏好長租公寓

　　作為一種新興、時尚的居住形態，長租公寓確實受到一些年輕人的喜愛。居住在寶龍公寓（無印良品設計）的山山看重的是長租公寓的房間更新，品牌的內裝簡潔好看。而且無印良品的戶型比一般長租公寓略大，與小型一室戶大小相仿，因此就算公寓的價格與上班地點周邊的一室戶價格相當甚至稍高，她也更喜歡居住在那裡。作為對比，租普通小區這樣的傳統租房方式確實會出現裝修參差不齊的現象，正因如此，長租公寓和分散式租房平台呈現了相同的演化趨勢：通過統一的再裝修做好品控，讓租客有穩定的心理預期。

　　但在二者服務模式相同的情況下，依然有很多人寧可選擇分散式租房平台。其中一個原因是對用地屬性和商業建築品質的擔憂，更傾向於傳統住宅。也有人是因為工作地點周邊沒有長租公寓而選擇合租。除此之外，也有因為住普通住宅時間長，「沒意思，想換換口味」而改租長租公寓的情況。總而言之，有機構在2017-2018年統計顯示，全國個人普租依然佔到了整個租房比例的67%。

　　「集中式品牌公寓」即本報告中的「長租公寓」，「分散式品牌公寓」即以自如為代表的分散式平台租房形態。「個人普租」則為通過傳統中介（如鏈家）或私人渠道與房東直租。

　　而在2021年夏，《城市中國》雜誌也通過調查問卷的方式描繪出中國居住於一線城市的年輕人（其中50%為26-30歲，30%為31-40歲，18-25歲約20%）在婚姻、收入、租/買房偏好的特點，最終也得出了類似的結論。

　　如上圖所示，超大城市中青年人未婚佔3/4，家庭年收入10-20萬超過1/3，年薪30萬以下總計佔到3/4，而只有年薪到達30萬租房比例才降低。而居住面積主要集中在100平方米以內（含合住），其中50平方米以下佔48%。

　　可以明顯看到，租房偏好中商品房和老公房佔到了3/4，比2017-2018年前述機構的調查更高了。雖然各類產業報告將長租公寓視為廣闊的市場，也有一些人表現出對長租公寓的偏好，同時願意購房的年輕人越來越少，但實際上年輕人整體的租房偏好依然是個人普租和平台散租（雖然經常在自媒體中也被稱為長租公寓）。

　　那麼，年輕人為什麼不偏好長租公寓呢？

　　原因一：年輕人預期租期與實際不匹配

　　如果按照傳統住宅業或中介對「長租」的定義而言，1年及以上屬於長租，1年以下皆為短租。而如果從畢業生的行動軌跡出發，1年期屬於「騎驢找馬」，如果對現有居住滿意的話會考慮續住。而且第一年也可能找不到心儀的工作，有可能先暫時選擇租長租公寓或平台短租（自如可以短租續約，但傳統中介有到期只能搬家的心理預期），通過季付的方式方便隨工作搬家。

　　2022年有機構研究報告指出，由於疫情的反覆，43.2%的人認為自己大約在1-3個月之後才能獨立租房，比疫情前的比例有所增加。可以說，年輕人對步入社會前期的不確定性增加了。

　　第三年是第二道坎，3年找不到能落戶的地方，有人會考慮回老家考公；2-3年也是第一次換工作的高發期，居住很可能隨著工作地點而改變。而在目前超大城市的政策限制下，3年內找到能落戶的地方就會準備買房，只有來自同等級別城市的人有可能不改戶口，而選擇長期租房。

　　長租公寓換房頻繁，而且居住時間與整個均值而言明顯更短，年輕人真正需求的3年和5年兩大租房周期並不是靠長租公寓解決的。而在另一種集中式租房補充——政府類型的公租房、廉租房選擇上，年輕人也有隱形的成本，即需要一系列的門檻來證明自己是「無產權住房或人居面積小於15平方米的人才」，而後進入排隊的大軍。如果排到公租房的話，居住期限是5年（楊浦區數據，松江區則累計不超過6年）——那麼5年之後呢？

　　想要更長期的穩定居住，達到政策視角的理論值，最終還是依賴現有住房的存量。

　　原因二：長租公寓只是一室戶的補充

　　從年輕人對普通住宅的偏好可知，長租公寓並非會因為可以單獨居住的特點而被認為是一室戶住宅的競品，相反，它是一室戶的補充。如果以上海為案例，通過對比它們的分佈和價位，可以看到一種互斥但也互補的關係。

　　一室戶相對集中的地區，長租公寓也少。內環北部沿線和市中心地區，即鞍山新村、延吉新村等1980年代建成的居住區。浦東陸家嘴處的密集，也與1992年之後開發浦東，轉移浦西人口而建設的早期商品房有關。而松江-閔行一線（左下）、嘉定（左上）、川沙-唐鎮（浦東部分），長租公寓佔有絕對優勢。這些地區以大戶型和大型居住組團為主，個人租戶很難消化，通常需要合租。而合租很可能面臨與陌生人為鄰，生活習慣合不來甚至犯罪的隱患，對於剛畢業的年輕人而言更為敏感，因此長租公寓更有市場，分佈也較多。

　　在比較同區位的價格后，澎湃研究所研究員發現雖然長租公寓的數量很多，但大多數沒有官網報價並提供預約渠道，同時品牌公寓大約有1/5出於滿租狀態。這對於希望租房的人而言並不友好。

　　一室戶的價格圈層分佈並不均勻，4000-5000元價位主要位於北城，即新靜安（老閘北）、虹口和楊浦三區，而且密度較大。長租公寓在松江和閔行偏莘庄位置極大地補充了小戶型房源，泗涇部分也較為密集。在5號線沿線亦有顯著補充，但成效不明顯。

　　而各大品牌的長租公寓，不考慮面積和區位，實際上在平均價位上，與一室戶是相當的。

　　圖表沒有拆分一室和占絕對少數的多室戶型，沒有統計面積，也沒有計算可預定房源的數量。

　　總而言之，長租公寓從一開始便不是居住在大城市中的年輕人的首選，無法撼動年輕人對商品房，以及退而求其次的老公房的租房偏好。以上海為例，長租公寓難以通過網路預訂，僅有少數平台對租客友好。信息的不透明造成了實際供應量偏小，從數量上來看難以與房源充足的一室戶競爭，而且在價格上與同區位的「老破小」相比也並沒有競爭力。在城北老公房密集地區，一室戶多，房源較為充沛，長租僅在傳統房源缺乏的幾個地區集中分佈作為補充。但在一室戶分佈較少的西南城郊，長租公寓分佈較多。「十四五」時期，松江新城將加快產城融合，向南與嘉善等地的聯繫會更緊密，人才聚集，對居住功能的需求也更為迫切。

　　原因三：更小的戶型，更貴的單價

　　長租公寓希望搶奪的是合租的市場，或者說，因為一室戶租金超過預算而被迫選擇合租的人。還是以上海為例，如果將一室戶的面積在價格分布圖中細化，可以看到隨著價格的提升，在開始階段戶型也變大，但過了4000-4999元這個價位后，實際居住面積開始降低，因為區位開始起到決定性的作用。而城北的性價比優勢再次顯現——均價在4000-4999元，面積在二三十平米。

　　如果將可通過官網預訂的長租公寓的租金與實際的面積相比較，而後疊加在一室戶房源的底圖上（黑色點狀為無數據），將會發現它在同等價格下的面積都小於「老破小」，在面積相等的時候則貴上一檔。

　　如果將房源數量和面積-價格進行統計，會發現在房源量最大的區段是20-50平方米（帶廚房和廁所），向上偏離每平方米100元的基準線，大約每平方米不到200元，而在兩端的偏離則相對小一些，分佈相對集中。所以大部分租金大約是一戶4000-5000元。而長租公寓主要房源比一室戶更偏小，集中在10-20平方米一段，並且租金相差較大，從2000元至4000元不等，差價幾乎有一倍之多。

　　也就是說，長租公寓表面看起來提供的是「一室戶的戶型，合租的價格」，但是如果將住房面積與價格分佈置於地圖上則會看到，要麼與一室戶相比價格相同但是戶型更小，要麼價格更高且戶型更小，並不如表面看起來划算。此外，房源供應量較小，而從上圖可以看到它的面積和價格確實向左下角偏移了，但往左偏移的跨度比向下偏移的跨度要大一些，因此單位成本不降反升。

　　原因四：用公共設施作為溢價空間

　　《2021年10城畢業生租房報告》顯示，超過九成的畢業生會選擇租房，而其中35.68%會選擇與陌生人合租，28.11%選擇獨居，26.45%與朋友/同學/伴侶合租，合租比例近2/3。北京、深圳、廣州的租房預期超過3000元，上海為2681.8元——如果畢業在楊浦區的話，在自如上大致可以租到10平米多但不朝南的次卧，而如果選擇在閔行的七寶和莘庄一帶，則可能有16平米左右的主卧，並且更多的是2000年之後較新的住宅樓。而如果畢業在松江的話，甚至可以找到帶獨立衛浴的主卧，與不通燃氣的、建設在商業用地上的長租公寓相比，已經沒有了本質區別。

　　到了2022年，畢業生的預期比之前略有縮水。就全國範圍而言，近七成畢業生月租金2000元以內，近九成為3000元以內。而一年之前的價位，則是「江浙滬區域城市租金預算均為2000-3000檔，而天津、武漢、成都等新一線城市則不超過2000元。」

　　在上述情況下，如果長租公寓想要與合租系統競爭，在價格上其實並沒有優勢，可以溢價的點主要在於獨立衛浴和定期保潔——實際上分散式公寓的管家費大頭同樣是維修和保潔——甚至是公共空間的各種文化和體育設施。

　　根據青山周平「四百個盒子」的城市居住理念，有相當多的年輕人出於預算，會選擇將社交、廚房等功能「外包」給城市，因此公共廚房、公共咖啡館、甚至公共辦公區由於使用量相對較大，並不屬於「公攤面積」，而是客廳的外延。

　　但需要注意的是，「客廳的外延」並不能代表現在的年輕人都喜歡社區活動，也不意味著長租公寓在公共空間堆砌健身器械就可以以「共居」（Co-living）的名義輕鬆溢價。MMETA-工作室（META-Project）的創始合伙人、建築師王碩曾說到，有些長租公寓出於對居住效率的考慮，只設計大堂一個公共空間，而為了表現「共居」，在大堂中開闢角落，布置健身房。但健身終究是一項比較私人的活動，在中國也不是家家戶戶的剛需。專業的健身房尚需大堂和更衣室，誰又願意在陌生人來來往往之中揮汗如雨？

　　而根據《城市中國》2021年的調查結果，租房（含宿舍）群體參與社區活動與買房相比出於兩極分化的狀態，高頻率與完全不參加均更多，而如果不是單位學校宿舍這種熟人社區，以陌生人社區構成的租房群體對社區活動更不感興趣；居住面積越大和越小越表現出對社區活動的興趣，但參與頻率則難以找到規律。

　　公共生活不是年輕人考慮可以增加租房預算的必然因素，室內環境才是。

　　畢業生認為值得增加預算的要素，可以看到大部分高分選項集中於室內設施。數據來源：自如研究院

　　由於在室內方面值得增加預算，散租和長租公寓的報價也最終統一：底價剛好位於畢業生的心理預期上線，而管理費則作為「考慮可以增加租房預算的因素」。

　　原因五：底價+管理費，服務質量並未明顯改善

　　現在流行的底價+管理費模式的賣點主要有二：免中介費且可以月付、不用合租，面向囊中羞澀但希望有一定居住品質，對生活習慣不合的陌生人（甚至有潛在犯罪傾向）的不安全感。

　　但「免中介費」並不代表長租的成本降低。如果將信用成本一併考慮進來的話，可以看到傳統中介租房模式轉向平台模式在信用成本上的變化，以及將「房東驅逐」隱患的轉移。在互聯網平台尚不發達的時代，傳統的租房模式是「押一付三」+一個月的中介費，一次性需要準備5個月的租金，並且並不清楚一年之後房東的態度如何——是加房租還是直接趕人。如果直接趕人的話，就需要再次準備5個月的租金，應付下一次的循環。這種惱人的模式被詬病已久，也就促生了現在的模式，不需要支付中介費，可以月付，解決了很多畢業生資金緊張的問題。

　　過去的「押一付三」是房東與租客之間簽下的信用協議，防止租客拖欠。這種通過一次性大幅支付來確保陌生人間信用的模式在日本這樣的租房體系成熟國家也是常態，甚至條件更為嚴苛。而現在的模式相當於自身承擔了一部分信用，由直接支付變成間接支付。平台從房東處得房要簽5年甚至以上的合同（「商改租」一般為10-15年），這樣做可以取得租戶的信任，確保自己如果真有心長住也不會像以前那樣被房東驅趕，甚至住滿平台與房東簽約的那五年；而對於房東而言，出於對中介連鎖品牌的信任，知道這5年就算租客一茬茬換，租金還是可以定期支付，也減少了後顧之憂（雖然也會出現要求業主降價的情況）。

　　那麼中介費去哪了呢？

　　按照一年滿租的情況來算，一個月的中介費相當於單月房租的1/12。而在新模式下，管家服務費是房租的10%，一年下來是一個月房租的120%（也包括維修成本，但正常的電器老化率最短也大致在3年）。並且每年都要交，伴隨著每年租金的上漲形成複利（雖然可以申請調價，但主動權在平台手中）。

　　如果是傳統的直租模式，房東負責更換和維修成本，但也可能遇到凡事都需自己動手的情況，因此租客對維修價格的敏感度較低，哪怕採用了底價+管理費模式，管理費也會被認為與自己雇傭保潔員和維修服務相當。而在新模式下，維修都是從管理費中支出，相當於回到了租客的身上，租客便對管理質量的預期更高。「簽約時熱情，解約時裝死」，以及更換率太過頻繁，都是最集中的吐槽點。但如果服務質量想要得到酒店一樣的標準，管理成本會顯著上升，從而壓縮利潤空間，這也是一些酒店式公寓價格高的重要原因。而對於本來利潤只有5%左右（2018-2020年；2017-2018年鏈家研究院平均數據為8%-10%）而言的非酒店集團的租房系統而言，確實是難以承受的。

　　鏈家研究院2017-2018年集中式公寓報告中曾對比過分散式公寓（左）和集中式長租公寓（右）的成本比較，可以看到剛好二者的運營成本和利潤加在一起相等，租金與裝修成本之和也分別相等。

　　作為燕京里青年社區（現為燕京里·自如寓）曾經的運營方，建築師王碩曾經對比過自如運營后那些從早期便開始居住的租客的感受變化——管家服務能力的直線下降。在過去的「共居」（Co-Living）時代，管家居住在空房之中，與租客的區分相對模糊，是一種「同伴」性質的存在，可以以己度人，將自己與租客的經驗疊加，解決居住上的問題。但自如提供的是最基礎的管家服務，管家與租客的關係變成了各自應對運營方，相互不產生交集。雖然遭到了老租戶的吐槽，但這種模式的運營成本更低，更好向投資方交待。

　　原因六：被質疑的硬體設施和調價

　　影響到年輕人選擇長租公寓的最大因素，除了管家服務難以達到心理預期之外，還有以下幾條：

　　被詬病最多的是商業水電費。由於長租公寓絕大多數都是商辦用地和旅館用地（均為建設用地分類系統中的B類，過去稱為C類），水電費約比民用高一倍，並且很可能因為商業用地不通煤氣而只有電磁爐可選。一般而言，一線和新一線城市長租公寓每個月的水電費都在200起，均價四五百，冬夏兩季採暖製冷和冰箱用電可能達到800元。甚至有人測算過，帶上商業水電費和10%的服務費的話，長租公寓很可能比合租還要貴50%。那麼很多人就會用腳投票，寧可去選合租。第二個因素是採光，這主要是由與建築規範中的辦公建築、旅館建築與住宅建築、宿舍建築的差異所決定。住宅和宿舍的卧室和起居室要直接採光，但旅館的要求更低，在民用建築設計統一標準中只要採光係數和強度達標即可。商業建築改公寓確實需要考慮採光——如果通過在現有建築上加採光槽，讓一部分租客享受「牆景房」也算的話。如果住戶被分配到採光差的戶型中，同時整棟樓還有日照較好的剩餘房間，也可以內部通過補差價或者交換房費的方式換房。但這時就要取決於管家的素質了。

　　從《城市中國》的調研可以看到，無論租房還是買房，年輕人對採光都是最為看重的。

　　第三個因素是隔音。出於成本的考量，長租公寓的隔音普遍較差。民用建築有《民用建築隔聲設計規範》作為底線，可以做到卧室、書房的雜訊限制是白天最高40分貝，夜間最高30分貝。但商用建築是沒有的，如果按照住宅的標準建設，對於一些開發商和平台而言相當於增加了改造成本，而「翻台率」又是促進短期盈利的一個重要方式（後文會探討），因此對加裝隔音板的興趣較低。第四個因素則是價格波動大，超出了預期。自如可以憑藉強大的互聯網大數據屬性，將房源信息迅速鋪開，就燕京里一個項目就能達到每天70人看房的驚人數據，讓空置率保持極低的狀態。但對於數據渠道沒有如此發達的長租公寓運營方而言，價格根據庫存而定。由於集中式公寓模式上與散居式非常不同，每次調價都更為透明，一旦租客選擇長住（如一年），決策時間長、難度大，很難接受相同戶型的房間租金在自己入住后降價。一方面是運營商在採訪中強調服務與社群的重要，另一方面是網上大量租客的吐槽、觀望以及用腳投票。觀點如此的撕裂不由得讓人對「業內的樂觀」以及各種產業發展報告產生了懷疑。而且長租公寓目前的屬性相對模糊，管理權也不清晰，運營方的素質也參差不齊，遇到疫情封城的時候很可能出現批量的服務崩潰。這再次影響了租客群體對長租公寓的選擇，加重「長租公寓只適合短租」的認知。

　　更進一步原因：土地供給增加了，但租金沒有降

　　長租公寓的市場並不由真實客源的需求而定，這聽起來是一個違背市場經濟的行為。但它的背後，首先需要解決的是拿地成本。

　　房地產因「三道紅線」導致急速轉型之前，有產權證的物業無論售價還是租賃，成本一直攀升明顯。在鏈家研究院調查的2017-2018年間，熱點城市普遍年均漲幅在 30% 以上，在市場租金增幅不大的情況下，本就不高的租金回報率持續走低。因此部分在之前選擇多線經營的地產企業，在2020年代採用的方式是輕重資產配置調整。以萬科為例，其將一部分已經拿到地的商住建築改造為泊寓，以集中式長租公寓的形態出租；如果是華住旗下的城家，則更有可能拿到集團下屬經營不好的酒店建築進行改造，均為輕重資產混合持有的模式。這樣一是不會有土地所有者毀約風險，二則是一個兩手準備的過程。在2020年前的長租市場中，「有一個重資產大腿可抱」的輕資產公司，往往更具備競爭優勢。

　　2020年後，土地市場出現了某些變化。受實體經濟的不景氣影響而出現了更多的廠房和商辦閑置，這些閑置資產進入了租房市場；房地產的走低讓人對城市地價的提升失去了信心，投資市場的不景氣也使得部分有產者試圖將自己的廠房和商辦投入到租房市場，賺取少卻穩定的利潤；一些投資人原先看不上長租市場5%的利潤，現在卻「蒼蠅再小也是肉」，開始對這個市場感興趣起來，現在的市場上資金比之前要充沛，土地供應也更多，政策也從原先的明令禁止到現在略微鬆口。

　　但土地和建築供應量大，租金預期可能降低，也並不必然導致長租價格的下降，更加顧及年輕人的真實需求。根據知乎上的說法，目前長租公寓單房的投資均價為6-7萬，中檔酒店（亞朵、全季）單房的投資均價為10-12萬元。但播研社在B站上的沙龍則提出，長租公寓無論散居還是集中型，重新裝修的周期都在6年左右，如果想要吸引年輕人，必須時刻跟上他們的審美偏好和市面上的裝修時尚。因此長租公寓雖然單房的投資均價較少，但是更加頻繁的周期使其並未降低裝修成本。而且，長租公寓最短的回報周期不會小於4年，一部分從業者就會向酒店學習運營方式，讓平均投資回報周期可以更為逼近後者的3.5-4年。

　　但酒店業的「長租」，是以一個月為分界點，與住房業以一年為分界點的長租完全不是一個概念。如果中低端品牌採用了酒店的運營模式，鼓勵的是短租，那麼裝修成本也可以一併降低，而且也不需要考慮長期居住者的感受了。

　　結語：窮且年輕，就要被市場拋棄嗎

　　澎湃新聞曾刊文分析，隨著各地方不斷以公租房和人才公寓等形式增加保障性住房資源，未來長租公寓市場或將持續分化，逐漸趨向高端服務式公寓和保障性租賃住房為兩大主要產品，白領公寓趨向式微。

　　但它又讓人產生了某種隱憂——它需要與政策的配合才能落實，但如果政策並不「兜底」呢？

　　如果商品化的長租公寓發覺低端競爭的困難，而普遍選擇高端化，現行的保障房和人才公寓建設又是偏向吸引「高端人才」以增加本區域競爭力，對「普通青年」的開放門檻較高，那麼那些非名校畢業，也非工作於「朝陽產業」，更沒有單位租房補貼的年輕人，是否只有合租，或者選擇比原先更為稀缺的中低端長租公寓？各種商業性長租公寓，是否依然會讓那些「普通青年」，繼續陷在房租占工資比例近一半，甚至頻繁搬家的陷阱中？

　　探討長租一定不能忽略那些被視為分母的「普通青年」，他們才是以三產為主體的大城市中被重點剝削的對象，是整個政策中最應當受到保障的人，而不是面向那些有更多選擇的人開闢新的市場。